[摘要] 2012年楼市形势不容乐观，开发商如何看待？在新里城副总经理看来，东莞的刚需产品销路不成问题，对于房企来说，只要把控好时间和结点，打造好产品本身，有一个实在的价格，房企在2012年的生存空间仍然非常大。
编者按：2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了谋求转型苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。开局2012，承接调控从紧之势，谋求房企求变创新的发展之路。如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？
搜房网特邀请开发商、研究代理机构、业内专家和主流媒体，一同把脉楼市基调，探讨2012年东莞楼市走势。
>>>点击进入直播：大话地产：转型·思变·发展：房企转型之殇与路
新里城副总经理陈程豪在大话地产现场（图片来源：搜房网）
2012年楼市形势不容乐观，开发商如何看待？在新里城副总经理看来，东莞的刚需产品销路不成问题，对于房企来说，只要把控好时间和结点，打造好产品本身，有一个实在的价格，房企在2012年的生存空间仍然非常大。
房企在2012年有非常大的生存空间
“现在楼市面临的调整是正常的现象，也是必然。”对于目前整个楼市面临的困境，新里城副总经理陈程豪认为，中国房地产发展到今天已经积累了相当多的经验和模式，但也产生了非常多的问题，包括前几年特别是市民觉得房价太高，超过了承受能力，因此它也会出现正常的调整。
在陈程豪看来，中国的房地产市场应该还有一个相当大的发展空间，因为中国毕竟还处在高速发展的阶段，经济的发展是不可逆转的，也会带动整个经济的发展，势必对整个房地产有非常大的支撑作用。另一方面，现在的调整将为后期的建设发展打下更好的基础，“所以我作为开发企业的负责人来讲，我觉得是一个好事情。”陈程豪表示，现在根据市场、整个行业的特征进行合理的调整，这将有利于整个行业的健康发展，会为房地产后市的发展打下相当好的基础，对房企本身也有益处，因此他支持这样的调整。
2012年会否是楼市末日？陈程豪并不同意这样的观点。在他看来，各个房企可以针对自身不同的特性定出不同的开发策略和开发理念，然后做出精品，做出贴近市场的产品，对企业来讲还是有非常大的生存空间。
在市场整体不景气的情况下，开发商在项目定价方面会考虑得更多。“我们在跟客户做一些交流，了解客户的真实心理状况，我们会以非常合理的价格入市。”陈程豪在大话地产现场透露，在整体市场不景气的情况下，新里程作为今年即将面世的新产品，在定价方面有三方面的考虑，一是先把项目的品质打造好，先把硬件设施做到位，为几百万的投资做一个外援；第二是在做好整个服务体系，比如物业管理以及相关硬件、软件的服务配合；第三是根据客户的接受度以及比较合理的利润定价。陈程豪指出，新里城具体的价格区间会考虑到成本、周边竞争对手楼盘的开发价格，将会在5千/平方米到7千/平方米范围内。
由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2012第十二届中国房地产发展年会即将北京、上海盛大召开。本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚影响力的专家学者、开发商、金融及投资商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，深入解读2012中国宏观经济与政策动向……【点击进入详情】
推荐阅读：
中原地产车德锐:东莞房价暗降 2012年将回归7字头
今年的政策不会有特别大的波动
“我觉得今年大的政策面应该不会有特别大的波动，应该是延续2011年的政策执行。”陈程豪在大话地产现场上表示，从区域来说，在中央大的政策底下，包括近期大家关注到各地的报道，很多地方有一些松绑的迹象，虽然有一些夭折了，但至少可以看到各个地方政府都会从自己的角度来考虑这个事情，在这种情况下，大家都很清楚，各个地方的楼市政策会根据当地实际情况进行适当考虑，但中央大方向的政策基本还是会贯彻。
去年佛山试图放松限购、芜湖近期推出楼市新政，虽然一一夭折，但地方博弈中央的这种行为无疑给了市场一种信号。“我觉得这个博弈始终会存在的。”陈程豪认为，中央政府和地区政府的博弈一直都存在，因为在刚需产品上，适当的放松也是适合的，毕竟很多地方政府依然要通过土地出让、税收来偿还债务，因此地方政府的微调是正常的，但大的方向还是会跟着中央的步调去走。
陈程豪表示，对于下半年的政策走势，作为房企市场来讲，不太流行这种预测，因为“先把当下的活干好，把自己的本质、开发理念贯穿到项目当中，把自己的营销做扎实，这些都是最重要的。”陈程豪认为，整个市场规律都是一样的，过多的预测也没有太大作用，最重要的还是要紧紧的抓住市场、贴近客户、做好服务，让客户觉得这个项目有竞争力。
资金链要安全 房企不能太盲目
在现金为王的年代里，资金链对房企的作用不容忽视。据陈程豪指出，像他们作为一个新兴的开发企业，在资金链方面也有自己的一些方法和方式，因为属于多种经营、综合性比较大的开发公司，但很明显，自己做开发对资金的要求非常高。
要确保资金链的安全，陈程豪认为，首先还是要根据自己的资金实力，根据自己的现状拿地或者做开发也好，包括规划开发、节奏都要把握好。“有危就有机，在这种市场下，对我们新兴企业也要保持轻清醒，不能盲目，不能激进，同时要抓好机遇。”陈程豪表示，对各房企来说应该是根据自己的资金实力来安排。“我觉得房企最主要是资金密集型的考验，资金对他来说是比较大的验，哪个阶段只要你有钱，你撑得住，相信在这个阶段也没有问题。”陈程豪认为对于房企来说，最主要的是资金流，资金的融资力度、资金的调动以及资金的匹配度是的点。
“不能太盲目，如果你的资金刚好够开发两个项目，如果你再开发五六个项目，在前几年火爆的情况下你撑一下就过去了，而在当下开发商进入微利时代的情况下，如果资金应用不当，就会有很大的问题。”陈程豪认为，要确保资金链的安全，最主要是把握开发节奏，一定要顺应市场，包括能够开发更多的一些主流市场需求产品，如刚需性的或者是首次改善型的产品。“开发豪宅有几个因素的决定，包括地段、资金等等，如果是一个刚需产品的地块，你非要做豪宅，最终把自己给拖累了，同时对业主是不负责任的，因此要慎重考虑。”陈程豪如是表示。
由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2012第十二届中国房地产发展年会即将北京、上海盛大召开。本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚影响力的专家学者、开发商、金融及投资商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，深入解读2012中国宏观经济与政策动向……【点击进入详情】
推荐阅读：
中原地产车德锐:东莞房价暗降 2012年将回归7字头
东莞的刚需产品销路不成问题
“从东莞目前的情况来看，我觉得首次置业或者是刚需产品会更受市场欢迎。”陈程豪认为，东莞是一座移民城市，本地户口占的比例不高，而外来人口如果能够在这个城市落户是非常好的，也符合政府之前的政策，另外，恰恰这帮人量很大。
据陈程豪介绍，东莞的购房需求目前非常强烈，包括在近期的情人节，很多楼盘以家庭打包销售，这都是一种消费心理。“整个刚性的需求会迸发出来，而且整个区域性发展比较小，交通便利性、条件比较好的地区会变成大家重点选择的方向。”陈程豪对于新里程项目充满信心，并指出根据地价和整个项目之价值点，户型以以90平方米、70平方米来定向，目前正好适合东莞整个市场的发展，因此对东莞楼市持相对乐观的态度。
陈程豪在大话地产现场说道，现在很多年轻人首次置业买房，不是自己想要买，而是结婚或者是生小孩需要，对住房的需求是迫于眉睫的事情。“刚需产品跟首次置业跟改善型的改变，销路是不成问题的，只要时间、结点把控，产品打造得比较好，有一个实在的价格。”陈程豪认为，其实客户大家自己都会计算一个项目的造价和建筑成本。
对于营销策略方面，陈程豪有着自己的观点。“我个人觉得做营销要回归本质，因为营销在市场上的花样和招数都很多，而大家也都非常熟练。”陈程豪认为，对现在来说，整个营销手段要回归，首先是开发企业自己的诚信度。第二就是基础工作能否做得扎实，从规划、设计到园林配套，到服务、物业管理能否配套。第三，是营销，营销是锦上添花的事情，不应该把营销放得太大了，而忽视了前面两个观点。
由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2012第十二届中国房地产发展年会即将北京、上海盛大召开。本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚影响力的专家学者、开发商、金融及投资商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，深入解读2012中国宏观经济与政策动向……【点击进入详情】
推荐阅读：
中原地产车德锐:东莞房价暗降 2012年将回归7字头
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
