[摘要] 最近看很多主流媒体报道全国11个重点城市住宅库存63.4万套，于是宣称楼市买方市场或到来，在我看来，这种简单的主观推断真的很可笑。而新一轮房地产调控政策的打击下，北京新房库存量开始增多，而10万套的库存量是北京楼市官方和市场都认可的“供需平衡基点”。
最近看很多主流媒体报道11个重点城市住宅库存63.4万套，于是宣称楼市买方市场或到来，在我看来，这种简单的主观推断真的很可笑。盘点2011上半年楼市，价格拐点或出现，但开发商费心机促销售或难改。
从研究机构获悉，上周末11大重点城市存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。并且，目前北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套，逼近11万套，也创今年高点。对此，业内人士预计，促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场或将到来。
从可售住宅总量来看，库存继续攀升。上周11大重点城市的新增住宅供应2.1万套，为近一月来值。但是，存货总量却达到63.4万套，环比上涨0.9%。上周末存销比继续提升至9.8个月，连续20周上涨。其中，存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京。
我以为，这只是数据。买方市场的到来尚早，也不具备条件。我们注意到，一方面，北京新房库存量的上升非常明显，已经攀升至107602套，逼近11万套，新房供应达到年内新高点。而新一轮房地产调控政策的打击下，北京新房库存量开始增多，而10万套的库存量是北京楼市官方和市场都认可的“供需平衡基点”。从库存量的变化，可以看出开发商放量以及购房者对于调控的态度变化这个没错。问题是我们要看到相对比较论：库存量从9万套升至10万套，曾经用了整整10个月，而从10万套到11万套，仅仅用了不到3个月的时间，这说明了开发商资金链日趋紧张，由原本的观望到加速推盘，也显示了购房者对于本轮调控的态度越发清晰：不调到位不出手。
其实，新房库存量突破重回10万套，并开始高走，有多种原因。比如在资金压力下，开发商尤其是城郊区新盘开发商结束观望，开始加速供应。表现在市场上近期新盘不断集中入市。比如，在限购条件下，投资购房基本被挤出楼市，楼市购买力有限。有比如，刚需经过一段时间观望后，也开始进入市场，而这也是远郊区县低价楼盘开始加速上市的原因之一。
当然，我们也可盘点2011上半年楼市，的确发现价格拐点或已出现。我们发现，2011年上半年在调控政策的步步紧逼之下，楼市温度也随之波动。年初“新国八条”横空出世，把“限购”推向，并上调了二套房贷;而后的三次加息更是从资金方面加大了房地产调控力度;“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的政策出台，则彰显了政府楼市调控的决心。随着政策效果的逐渐发酵，下半年房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调，真正的“价格战”或将上演。
于是，土地率先转向买方市场，面粉或将拖累面包?上半年主要城市土地市场一片低迷。在“地王”销声匿迹的同时，地方政府土地出让同比大幅下滑，迫于开发商资金流限制及继续从严的调控政策预期，下半年土地市场可能出现“卖方积极买方冷淡”局面，难道由此推断下半年楼市也可能出现“卖方积极买方冷淡”的局面？非也！
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