[摘要] 岁末年初，房地产业降价、寒冬等主题持续发酵，“不谈利润谈风险”成了地产大佬们的常态。在销售资金回笼和融资双双受阻的环境下，2012年楼市的风险正在累积加大，与此相对应，开发商的结盟、合作新运动越来越多地浮出水面。
岁末年初，房地产业降价、寒冬等主题持续发酵，“不谈利润谈风险”成了地产大佬们的常态。在销售资金回笼和融资双双受阻的环境下，2012年楼市的风险正在累积加大，与此相对应，开发商的结盟、合作新运动越来越多地浮出水面。
万亿债务或逐一引爆
2011年，一线城市楼市销售量严重萎缩，去年10月份，楼市成交量更呈“断崖式”的下跌，为什么至今房地产市场还没有出现非常大的调整和整合？去年年底，世联地产董事长陈劲松在一次内部会议上称，“行业到目前为止还不那么缺钱，因为都是负债，这些债务将在2012年年中开始逐步到期”。
据了解，目前，房地产市场除银行贷款外还有四个方向的钱还没有到期。是离岸的私募债，过往一年多前，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例约有千个，大概是两年期，今年年中将会陆续到期。第二是信托，2010年发行信托3.6万亿元，2011年上半年发行4万亿元，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产信托，这笔钱将会在2012-2013年陆续到期。第三是房地产基金，过去一年整个房地产行业大概有1000亿元。第四是“高利贷”，过去一年约有4万亿元，其中2万亿元进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资（包括建筑商参建和销售预售款）等，都在房地产体系中循环。
东方证券分析师杨国华测算显示，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，其中有46%的债务集中在2012年偿付，2012年一季度偿还比例将达到的12.2%，到今年年中，上述几方面的债务或将一一引爆。
破产者或是大型房企？
近期，因资金断裂而“跑路”的现象重现楼市。据报道，2012年天，厦门某楼盘开发商“失踪”了，70多个购房者迎着寒风，连夜堵在开发商住处前追讨购房款。据了解，自限购实施以来，安徽、成都、长沙、天津等多个城市不断传出开发商因资金链断裂而“跑路”的消息，粗略统计，不少于10例。
业内人士指出，“跑路”是一种极端的风险转嫁方式，直接将烂摊子甩给无辜的消费者，其实，在走到“跑路”这一步之前，并购、重组、出售股权等，开发商有多种“转嫁”、“改嫁”的可选择方式。据中指研究院数据显示，2011年前三个季度，房地产企业并购案例近90起，总并购金额近260亿元，比2010年增长120%。2012年以来，北京、上海、天津、重庆四大城市挂牌出售的房企和项目超过600宗。
财经评论人叶檀指出，如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房企的数量会呈“几何级”的缩水。“在未来5年内，房地产开发企业将从万家下降到千家”，陈劲松直接指出，一两家重要的房地产企业破产，将成为本轮房地产达成宏观调控目标的重要标志，“破产者未必是中小型房企，也有可能是化布局的大型房企”。
断臂、卖身解决钱荒
“2012年剩者为王，为了剩下，非常规的融资方式你不得不用。”番禺华南板块某发展商财务总监透露，在圈子里，大家都在想方设法“解套”。而他所指的“非常规融资方式”，主要是指楼盘股权变更，似乎已变成一种普遍现象。其表现方式主要有两种：一是“断臂”，二是“卖身”。链家地产市场研究部统计数据显示，2011年以来，北京和上海两大产权所中挂牌的房地产行业项目超过170宗，比2010年增加14%，涉及金额超过180亿元。
“通过变卖资产解决钱荒问题，或者希望通过寻找合作方分摊楼市下行风险”，该财务总监透露，这里所指的“合作方”其实就是各类投资基金。在基金“接棒”房地产的同时，2011年地产基金的募集也进一步提速。清科研究中心报告称，2011年前11个月，共有26只可投资于中国内地地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元；投资方面，前11个月，共完成房地产投资35起，交易总额22.20亿美元。
2011年12月18日下午两时，由东莞搜房网主办的第五届购房者大会暨2011年度第八届中国房地产网络人气榜（东莞站）颁奖盛典在东莞理工学院城市学院大礼堂隆重举行。活动现场人气爆棚，来自东莞三十余个社区的千余购房者、开发商领导、楼盘代表、业内人士与媒体代表齐聚一堂，共同见证这一年一度的属于东莞地产界的奥斯卡狂欢盛宴。详情点击进入>>>
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