昔日地王今日深陷困局 甩盘or捂盘进退两难

时至今日，楼板价2.7万元/平方米的远洋地王究竟进展如何？根据本报调查，远洋大望京地块目前已经进入出地面建设阶段，定位为大户型高端住宅。预计明年3、4月份开盘，推广名为远洋万和公馆。

此前有媒体报道称，SOHO中国董事局主席潘石屹预测，该地块若以45000元/平方米的单价销售，开发商仅有10%的利润。那么今天，远洋能够在望京卖到这一价格吗？

虽然远洋地产销售人员称目前这一项目尚未最终定价，但根据网上信息，望京板块周边可比楼盘价格在3.6万元至4.1万元/平方米之间。其中不乏保利中央公园、华彩和悦府等物业。而随着楼市调控将持续2012年全年渐成行业预期，远洋似乎很难在这一地王项目上获得当时的预期回报。

除大望京项目外，远洋在前两年楼市上升期以强劲作风拿了不少地王。比如现在已经在售的远洋天著项目，即是远洋在2009年底以溢价率467.43%创造下的亦庄地王。当时总成交价48.3亿元，楼板价1.8万元/平方米。

而根据上证报调查，该项目在今年10月开盘以来，仅成交20套左右，成交均价从10月的3万元/平方米，已经降至11月份的2.2万元/平方米。这一价格和1.8万元/平方米的土地成本相比，几乎可以断定亏本无疑。

“远洋现在确实很难，其问题主要是此前拿的地王太多，土地成本高。又多集中在北京这个最严格限购的城市。高端物业投资几乎被封住了，很难消化，即便降价也不好卖。”中原地产华北区负责人称。

为了更快回笼资金，打平北京市场的损失，远洋在外地的地王项目不得不抓紧赶工，早日开盘回款。

有消息称，远洋在上海的豪宅项目远洋博堡将于12月开盘发售。这个位于罗店的纯别墅大盘是远洋在2010年8月，以2万元左右的楼板价格拿下的区域地王。曾经有市场传言称销售价格可能达到8万元/平方米。不过，根据本报记者从远洋方面获得的证实，其最终开盘价格可能在5万元左右。

“其实我们也不认为12月份开盘是个很好的时间点。不过集团一定要这时候开，就是要为全年的销售报表再贡献点力量。年报上好看嘛。”远洋地产上海分公司高层表示。

据远洋公告称，截至10月底，远洋地产今年实现的合约销售为217亿元，完成全年目标300亿销售目标的72.33%。然而，这一销售回款和其负债相比仍捉襟见肘。据上证资讯统计，截至2011年6月30日，远洋地产流动负债约404亿元，非流动负债194.8亿元。负债率为61.29％，流动负债占总负债比例为67.48％。

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样本2

“草根”民企欲哭无泪“高危”传闻不绝于耳

无论如何，远洋并不算危的企业，在业内看来，其国企背景可以确保其在调控周期保命过冬，一众民企就没有这么好命了。

“一般来说，国企的融资成本是7％、8％，而民企的融资成本是17％、18％。这10个点的差别足可以令国企挤垮民企。现在对房地产企业来说利润才有多少啊，也就是这么几个点。”一位不愿透露姓名的国企地产人士感慨。

而在众多民企中，类似远洋这样的高成本地王企业，无疑将是这一轮高风险梯队的主要成员。

自2008年底楼市在4万亿资金刺激下强势反弹开始，中国地王潮涌般出现，至2010年上半年达到拿地峰，为今天的楼市危局埋下伏笔。其中虽有众多央企国企参与，但更不乏赌性十足的大量民营房企。

比如“杭州帮”绿城集团和滨江集团，无疑是这一轮高危房企的重头。2009年下半年开始，绿城在已经进入调控倒计时的中国房地产市场上开始了疯狂拿地。这一年里，杭州总价地王前十位中，有4个出自绿城之手。分别是：9月3日，经过6轮加价，以20.05亿拍得杭州新华地块；9月10日，以66666万元拍得杭州田园地块，楼面价9547元/平方米；12月1日，以11118元/平方米的楼面价创下了田园地价新高；12月8日，经过48轮竞价，以37.5亿竞得杭州滨江地块，楼面价达15397元/平方米。

绿城的另一个忠实盟友杭州滨江集团则在更晚些的2010年11月底，以18.06亿元竞得杭州51号杨家牌楼A地块，折合楼面价25735元/平方米，成为杭州新的单价地王。

而就是这样两家极其乐观的民营房企，成为目前负债率的企业之一。上证资讯统计，绿城截至今年年中的资产负债率为87.71％，而滨江集团截至三季度的资产负债率为81.44％。

不过，就是这样的地王企业，却在这一轮降价潮中采取了坚挺不降的姿态。“其实，对于地王项目来说，处境非常尴尬。已经高价开过盘的还好说，可以用此前的高价，找平未来的低价。但那些尚未开盘的就很难，如果直接低价开出，整个项目都可能赚不到钱。”远洋地产内部人士称。

目前的市场价格已经降得令昔日地王们欲哭无泪。

还以前述的北京一天三地王为例。除远洋地产外，中信以52.4亿元拿下大兴区亦庄地块，创下当时的总价地王，楼面地价超过1.4万元/平方米。而根据调查，目前亦庄的新房项目价格已经回落到1.6万元/平方米左右。

上海的一个典型案例是新城公馆。2009年，新城地产以1.3万元/平方米的楼板价拿到这一块地，溢价率高达302%。为了提高品质，开发商不惜以7000元/平方米的装修成本打造高端物业，却没想到遭遇了史上最严酷的楼市寒冬。9月、10月，新城公馆销售均价开至2.4万元/平方米左右，月销售套数以个位数计。至11月份，新城地产将价格一降至2万元/平方米左右，去化超百套。不过，相比拿地成本和开发成本，新城地产无疑已经在亏本回收资金了。

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对于一些不愿意亏本赚吆喝的企业，其在售的地王项目去化率普遍偏低。根据中原地产近日报告，从2009年到2010年上半年北京出让的住宅地块中，溢价率超过100%的一共有33块，其中已经销售的有18块，平均溢价率达到了164%。截至10月底，18个地王项目签约总数量为2270套，签约率46%，明显低于北京市场平均50%的签约率。价格方面，地王项目的利润明显偏低。总体来看，北京2009年来的地王项目，其地价占房价比为39.2%，远高于2008年拿地项目20％的地价占比情况。

“在这种情况下，我们只能选择不降。”上海一家大型房企负责人称，“我赌的是，在我死之前，一定有企业先死掉。那时候，政府一定会出手救市。”

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■记者观察

地王频传易主资本腾挪渐成趋势

“越是大的地王越可能出现危机。”这是记者在调查地王项目时听到的业内判断。而从近期消息来看，率先转手出局的，确为地王中的地王。

11月2日，上海证大在持有上海外滩国际金融中心项目2年后，宣布对这块著名的“百亿地王”进行转让。根据公告，上海证大置业以95.7亿元的总价，向上海海之门房地产管理有限公司出售上海证大外滩国际金融服务中心置业公司，其中包括注册资本70亿元，及25.7亿元股东贷款。而后者的主要资产为外滩国际金融中心（8-1）地块，即声名赫赫的外滩百亿地王。

2010年2月，“外滩金融地块”被上海证大置业以92.2亿元竞得，楼面价达到34148元/平方米。而对于这次拿地，业内质疑从未停止。有数据显示，在拿地后的2010年上半年报中，上海证大持有现金仅为12.55亿元，总资产不过百亿。

不过，当时即有消息称，上海证大之所以能够力克新黄浦等多家开发商，其背后是复星国际董事长郭广昌的鼎力支持。当年4月即有消息称，郭广昌已经确定入主“外滩金融地块”，最终，郭广昌的“复星系”将负责项目资本运作，而地块具体操作仍将由证大团队完成。

值得注意的是，此次收购地王项目的海之门公司，其四大股东分别为复星国际、上海证大、杭州绿城及上海磐石投资管理有限公司，持股比例分别为50％、35％、10％及5％。“这次交易只是复星与证大一次体系内的内部转让。不属于地王直接易手。不过，上海证大由全资所未有，变为35％的比例持有地王项目，确实是资金压力所致。”一位非常熟悉上海房地产市场的权威人士称。

上海证大2010年年报显示，集团当年融资成本高达2.56亿元，当年各项长短期借款总金额为48亿元。2010年和2011年上半年，受地王拖累，上海证大负债率分别高达96%和102%。

穆迪分析报告也指出，证大将外滩项目大部分执行风险转移到海之门，并会在扣除应付海之门的85.4亿元后收到约10亿元的净现金，但这些将主要用于偿还其他银行贷款，其实无法满足上海证大更多运营资金需求。公司现金流状况依然疲弱。

另一个大地王转手项目出现在北京，并且也是2010年3月15日上演的北京一天三地王之一。当天，除远洋和中信外，大股东为中国兵器装备集团的世博宏业以17.6亿元拍得海淀蓟门桥地块，实际楼面价格高达30197元/平方米。此后，蓟门桥地王项目一直闲置。到2009年4、5月份，有媒体报道称，中国兵器装备集团公司欲将其持有的40%世博宏业公司股权以2249.89万元的价格公开挂牌出让，但结果未能售出。到2011年8月10日，保利地产发布的公告显示，其通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式，间接获取了上述地块。

不过，这一地块今天仍然面临去化难题。以楼面价3万元计，正常情况项目上市后项目销售价格应该在5万元/平方米以上才能赚钱。而根据记者调查，目前其周边楼盘成交价却在3.5万元左右。无论项目怎样腾挪，似乎短期内都无法实现盈利。

“从2009年至今，各地的地王项目不下数百个，在当时那种激进环境下，房企以面粉高于面包的价格拿地，其实蕴涵巨大风险。当调控进入深水区，未来一定不可避免地还会出现地王转手或烂尾的案例。”业内人士表示。

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