[摘要] 今年以来，在“国八条”及相关政策的引导下，全国多数城市的房价涨幅趋缓，投机、投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市呈现稳中有降态势，保障性安居工程强力推进，房地产市场总体发展平稳。但同时也出现一些值得关注的新问题：部分二、三线城市房价涨幅过大，商品住宅用地供应完成进度滞缓。
今年以来，在“国八条”及相关政策的引导下，多数城市的房价涨幅趋缓，投机、投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市呈现稳中有降态势，保障性安居工程强力推进，房地产市场总体发展平稳。但同时也出现一些值得关注的新问题：部分二、三线城市房价涨幅过大，商品住宅用地供应完成进度滞缓；有的城市调控力度有所放松，保障性安居工程在资金筹措、建设、分配和管理方面有待加强和完善。
1-7月，各类供应指标继续保持较高增速，房地产开发投资同比增长33.6%，7月当月完成开发投资额5623亿元，同比增长36.5%，增速创本年新高；但从环比看，７月份房地产开发投资环比下降２５．２％。7月单月的房屋新开工面积为15726万平方米，为今年3月以来单月水平。
1-7月，房地产开发企业本年资金来源共计4.8万亿元，同比增长23.1%，增速较1-6月上升1.5个百分点。除利用外资、国内贷款增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。从占比来看，开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比呈下降趋势。
7月份70个大中城市房价环比数据显示，价格下降的城市个数持续增加。２月份与上月相比，价格下降的城市个数为８个，７月份为１４个。与此同时，价格持平的城市个数也在增加，从２月份的６个增加到７月份的１７个。就来看，７月份，７０个大中城市中环比价格下降和持平的有３１个城市，接近一半。而２月份环比价格下降和持平的城市个数只有１４个。从同比数据看，价格下降的城市屈指可数。７月份价格下降的城市只有１个。这表明，与２０１０年相比，房价还在高位运行，调控效果还是初步的。
从景气情况看，７月房地产开发景气指数为１０１．５，创２０１０年以来。
从数据总体走势看，1-7月房地产市场开发、生产、销售等指标同比较快增长，环比增势趋缓，房价平均涨幅呈缩小态势。
从政策方面来看，围绕“国八条”的落实，今年以来，各项房地产调控举措和成效可圈可点。如供给方面，着力加大保障房建设力度，改善房市供给结构，这是房地产市场的治本之策，可大大缓解来自中低收入群体对非保障性普通商品房市场的自住需求压力；需求方面，通过加强运用信贷、税收杠杆，有效抑制投资和投机需求；房价预期管理方面，多方位释放宏观调控导向信号，加强房价预期引导；同时，努力落实住房保障和稳定房价工作的问责机制，强化各级政府正确引导房地产市场健康发展的责任。应当说，在贯彻去年“国十一条”的基础上，今年“国八条”的强力贯彻施行，进一步扩大了房地产市场的调控成果。
然而，由于房地产领域许多问题的积重难返和复杂性，调控也遇到了种种阻力和新的问题。比如，由于地方经济与房地产业发展的利益纽带，“土地财政”问题没有得到有效解决，一些地方政府执行中央房地产调控方针和政策并不得力，许多地区公布的房价调控目标不仅与百姓的预期相差甚远，也没有达到中央的要求。还有，低估了投机资本的能量。在市场不断开放、全球化不断发展的大环境下，投机资本和热钱的能量有多大，规模有多大，没有人能说得清楚，也很难量化管理。“限购”作为一种不得已而为之的非市场调控手段，面对能量无极限的投机资本，恐怕只能扮演一种“事后救火”、“脚痛医脚”的角色，显然并非长远之计。投机资本向“限购”未覆盖的二、三线城市扩散流动，已经是一种显著的趋势，会不会进一步向其他未“限购”的中小城市蔓延，结果不难推测。因此，如何提高调控的前瞻性，如何加强运用市场手段、法律手段遏制投机资本对房地产市场的扰动，规范房地产市场，应当尽快谋划治本之策，同时，应开辟更多投资领域分流游资，特别是在实体经济中。由于前两年牛市积累、流动性充裕带来的滞后影响以及复杂体制因素等多种原因，房企的抗压能力、反调控能力也出乎意料，致使房地产调控博弈的“拉锯战”、“胶着”状态延续时间之长超出预期，博弈双方都处在“再坚持一下”的努力之中。
正是鉴于市场长期处于“胶着”状态，各方预期调控力度可能有所放松之际，国务院于7月12日召开的常务会议指出，当前房地产市场调控正处于关键的时期，并提出了加强和改善房地产市场调控的五点意见，意在巩固“国八条”的调控成果，同时给地方政府和房地产企业一个明确的预期，当前进行的房地产调控方向不动摇，力度不放松，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。7月22日召开的中共中央政治局会议也指出，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划。
在中央发出明确政策信号的形势下，房地产市场的博弈进程和前景也开始渐趋明朗。无论是房地产调控政策的执行主体亦或是市场主体，对中央政策意图相信都会有更加清晰的认识。显然，调控不到位，调控不会终止，在计划期内难达预期目标，调控力度只会加大。而我们也不难推测调控到位的终点目标：去投机化，尽力挤掉泡沫，促房价合理回归（不是大落，也不是急降，而是稳中有降，稳中回归），使房地产进入平稳发展轨道；坚定不移推进保障房体系建设，实现保障人民群众“住有所居”的基本目标；整顿规范房地产市场开发秩序，使房地产成为非暴利产业；建立抑制投机资本长效机制，使抑制房地产市场投机需求成为常态。房地产市场的博弈进程也不难推测，随着房价的稳中趋降，房价下行预期的强化，以及房市需求管理的紧缩，房市恐怕必然要经历一个“价跌量减”、“价跌量稳”、“价平量稳”、“价平量升”的调整过程。相信明智的房地产企业会看清走势，顺应形势，把握大局，理性应变，配合中央政策意图，主动调整策略，打破僵持局面，以缩短调控过渡阵痛期，共同助力房地产业尽早转入平稳健康发展轨道。
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