[摘要] 面对数量巨大的存量房如何消化，也有开发商表示，如果限购政策还继续执行的话，现有的存量可能要一年才能卖出；如果政策有放宽的可能，则半年即可消化。
◎新增
今年已发出140个预售证
亚豪机构的数据统计，截至8月12日，今年以来市住建委一共发出140个预售证，共计61534套房屋取得了预售资格。其中，成交22055套，签约率35.8%。
而通过面积的计算，2011年的低迷情况更为明显。据世联地产[简介动态]针对2011年上半年统计，无论是房屋供应面积还是销售面积，此半年都是三年来的。显然面对限购政策，开发商放缓了供应速度。不过即使供应量减少，销售速度并未增加。“新城猛开，老区消化”成为今年楼市的主旋律，在世联机构半年统计中，朝阳区新增面积只有50.72万平方米，而大兴、房山等新近崛起的区域则恰恰相反。数据显示，房山区半年新增面积为74.82万平方米。
◎销售
朝阳房山昌平销量前三
据亚豪机构统计，截至8月10日，销量的三个行政区是朝阳区8981套、房山区7006套以及昌平区5442套。新城与传统旺地都在以不同方式消化着存量的压力。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，由于规定开发商取得预售证三天内必须开盘，所以上半年集中取证的时候不多，也没有出现开盘高潮。
“由于市场销售状态不佳，尤其是目前供应量缓慢，部分在售项目滞销，这种状态随即会影响到同类或同区域产品的观望与判断，使其推迟开盘计划。”中广信副总经理卞明认为，今年以来，大兴、房山等新城属于“推盘多销售也多”的状态，尤其是房山，很有可能成为今年销量的。而通州作为价格曾经处于相对高位的区域，眼下状态比较尴尬，销售压力严重。
而根据世联地产的统计，目前房山和大兴属于“放量巨大”同时“存量巨大”的区域，“突破11万套只是一个时间问题，存量进一步增加的可能性更大。”世联机构策略资源中心[消息价格户型点评]总经理刘春岩对记者表示。
◎存量
朝阳区存量房
目前东部地区正在逐步消化长久以来的存量，尤以朝阳区明显。比较有代表性的是，来自市住建委内部关于存量房的数据显示，朝阳区某项目以存量4217套名列榜首。
数据显示，今年存量比较大的项目有两类，一是商业项目，二是位于新城区域的住宅，以通州、大兴为主，而同为新城区域的房山、昌平和顺义的存量房相对较低。“房山区单个项目存量不高的原因主要得益于项目的销售节奏。项目每期开盘仅放出三五百套房源，接近销售尾声时，再开出新的一期，销售节奏控制的很好。”任启鑫说。但他同时表示，房山区整体的存量情况却不容乐观，目前有10835套商品住宅待售，在近郊新城中虽略低于大兴和通州，却比昌平和顺义两区的存量多了2000套左右。
“存量房在某种程度上起到中和现有房价的作用，不可能全消化掉。”任启鑫表示：“以最近四年来看，除了在2008年时存量房达到过15万套外，其他时期都在9万套至10万套左右。目前的存量仅属正常略高，没有达到反映市场巨变的数值。”
◎消化
现有存量房能卖到明年年底
面对数量巨大的存量房如何消化，也有开发商表示，如果限购政策还继续执行的话，现有的存量可能要一年才能卖出；如果政策有放宽的可能，则半年即可消化。
不过，业内目前普遍认为，限购政策放宽的可能性微乎其微。刘春岩对记者表示，根据世联地产的统计，以现有存量，按照2010年7月至2011年7月的月均销售面积，市场要消化完需要14至16个月，也就是说将持续到2012年年底。
◎链接
住宅销售速度判断标准
知情人士向记者透露，业内判断普通住宅和商住项目销售速度快慢与否，通常采用的标准是：开盘售出80%以上称之为卖得好，售出50%属于正常，只卖出30%则是缓慢，不到30%可称之为滞销。
而如果以一个时间段来判断项目的销售情况，则开盘半年以内售罄可称之为旺销，仅售出50%则进入缓慢状态，销售量低于50%是滞销。
但在中广信副总经理卞明看来，楼市销售速度不存在固定的判断模式。他表示，一般项目推盘主要是结合周边区域的普遍状态，“在对比价格、产品类型、销售量的情况下，一个新开项目可以制定自身的开盘量计划。近期我们便有开盘达到600套的实例。”
不过针对于50%的判断标准，卞明也表示认同。“假如同等产品在一个月内售出30套，而自身产品售出15套以下，就属于销售不畅了。”卞明说。
“一般情况下，普通住宅每期开盘不会超过500套。因为单次开盘量过大，除非价格很优惠，否则销售周期必然会长，存量也会随之产生。”亚豪机构副总经理任启鑫对记者表示。
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