[摘要] 2011年，限购、限贷政策步入“深水区”。尽管对首次购房者一路绿灯，对改善型需求者也允许“买一卖一”，但事实证明，在2011年上半年，无论是首次购房者，还是改善型买家，都受到了政策的“误伤”。
语录篇
文/羊城晚报记者赵亚洲
转眼间2011年楼市已经走完上半场，与以往不同的是，楼市在今年上半年遭遇了“史上最严厉的调控”。梳理半年地产风云，那些鲜活、有个性甚至有些南辕北辙的声音和观点，曾对市场作出种种判断及预测，折射出2011年楼市是充满思辨的，喊涨与叫跌同在，利好与利空博弈，而最终的市场状态又叫人跌破眼镜。
房价不会永涨不跌，也不会只跌不涨，所以无论唱空还是唱多，只要能坚持己见自圆其说，总有一天还是会在某种程度上实现“阶段性正确”。这是一个信息传播如此快速的时代，让2011年楼市的“雷语”也好，强音也罢，总能声声入耳，给人启发。
★看跌论：
大佬发音或成“雷语”
早在2011年年初，不少业界大佬、专家便开始对2011年楼市进行“预测”，很多机构、开发商代表、专家基于当时看不到调控环境会放松而选择了“看空”。
1月初，国家信息中心发布的研究报告认为，2011年房地产价格整体“震荡向下的概率较大”。与此呼应的是，中国社科院出版的2011年《中国与世界经济发展报告》指出，2011年，房地产价格可能下降。此后，中国社科院又在2011年《房地产蓝皮书》中称，2011年，我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降。
当中，也有具体给出降价指标的。去年底，中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，预计2011年3月至4月是楼市全面调整的时点，房地产价格将出现接近20%的下滑。1月3日，国际投行巨头摩根士丹利发表研究报告称，2011年内地住宅供应量可能会大于需求量，城市楼价会下跌15%。《财经》张庭宾则认为，一线城市楼价保守估计下跌30%，理由是提高购房成本、限购、房产税，此三管齐下，封杀了楼市的投资(投机)需求。人大常委会原副委员长成思危在年初也表示，预计“今年内地的房价没有大升的可能，或出现不多于25%的跌幅”。
3月份“两会”期间，两位业界大佬———星河湾老板黄文仔、富力地产董事长张力齐齐抛出降价预言。黄文仔称，今年由于受各种因素的影响，广州房价将会有小幅回调，下调区间在10%到20%，都是非常自然的，而从长期来看，广州楼市均价保持在9000元/平方米左右比较合理。张力称，广州中心城区楼价会跌破到1万元/平方米以下，理由是土地成本会跌得厉害，土地成本下跌会带动整体房价下跌，估计土地成本会跌30%-40%，房价下跌是市场理性的回调，并非房地产商的“寒冬”，去年突然涨那么多也是不合理的，虚高的情况下回落是合理的。
★看涨论：
看多派赢得“上半场”
2010年年底，针对中国人民大学发布报告“2011年3-4月份市场出现拐点”的预测，有业内人士反驳称，这个观点比“房价下跌20%”更不靠谱，他认为到2011年二三季度，国房景气指数可能会触底反弹，行业将重新步入上升通道。同期，广东省社会科学院、广东省省情调查研究中心联合公布了2010年度广东房地产企业竞争力评估结果，认为2011年广东房价难大涨大跌，而二三线城市房价或随城轨的开通出现较大幅度上涨。
2011年年初，广州举行了一场“封闭式”的房地产研讨会，广州房地产界的知名专家齐齐出席。房地产专家赵卓文透露，出乎意料的是，专家们的意见十分集中，预计2011年广州的房价还会涨。赵卓文认为，2011年广州一手房供应约6.5万套，而2010年销售逾800万平方米、过千亿元，2011年仍将是相对供求平衡、供应偏紧的年份，广州地价、房价正处于加速上升期。广州房地产从1979年起步，用了28年，直到2007年才达到1万元/平方米，预计从“1万元/平方米”到“2万元/平方米”会是一个加速过程。房价上涨类似股市的“逼空”行情，泡沫正在吹大，风险正在增高。
一贯“看多”的合富辉煌首席分析师黎文江认为，从宏观经济和城市发展来看，广州房价仍有较强的动力，预计2011年楼价仍处于上升趋势。预计2011年广州全市一手住宅均价合理升幅为8%-15%，月度均价在1.3万-1.5万元/平方米之间。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，中国房价2011年一定会在调控中顽强增长，且上涨幅度不会低于20%。在2011年的宏观调控下，房地产市场将会有惊无险，地产商们依然心存乐观。“无论从哪一方面来说，房价没有理由不上涨”。
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