[摘要] 2011年，限购、限贷政策步入“深水区”。尽管对首次购房者一路绿灯，对改善型需求者也允许“买一卖一”，但事实证明，在2011年上半年，无论是首次购房者，还是改善型买家，都受到了政策的“误伤”。
房价篇
“大山临盆”，房价微涨0.8%
文/羊城晚报记者张秀钦
“史上最严厉调控”甫一出台，市场震动：开发商人心惶惶，期望房价下降者拍手称快，连一向坚称房价会上涨的专家也认为“今年房价会下降”……
至今，2011年楼市已过半，除了增城，购房者并没有感觉其他区域的房价有所下滑。数据反映的情况是：今年1-5月份，广州十区一手房价为13226元/平方米，相比去年同期的13115元/平方米，微涨0.8%。此情此景，正如法国著名寓言作家拉封丹《大山临盆》中所描述：大山临盆，天为之崩，地为之裂，日月星辰，为之无光。房倒屋塌，烟尘滚滚，天下生灵，死伤无数……最后生下了一只小耗子。
市场震动，部分消费者被限购、限贷挡在楼市门外，结果是诞下了房价微涨0.8%这只“小耗子”。
降价预言再度破产
房价高不高？数字告诉我们，现在的房价很高，说房价不高的，要不是脑子有问题就是心眼有问题。无论是从房价收入比还是和前一两年的房价相比，现在房价高是显而易见的。但是高房价什么时候会回落，只有回落之后才知道。这和人的一生没什么两样，只有经历过才知道发生了什么，能预先知道的那叫算命，那东西的准确率非常随机。
但很多人总以为自己就是楼市里面“算命”的，并将自己归类为“算得准”的行列中，结果遭遇被大家看到什么都没穿，只是在裸泳的尴尬。知名经济学家徐滇庆一世英名，因为预测房价被迫向深圳市民道歉。每一次中国楼市调控，经济学家谢国忠都会跳出来说中国房价会跌50%，这为他赢得了众多网友支持，也让他有了“Mr.Bubble”———“泡沫先生”称号，但中国房价从来没有跌过50%。2008年、2009年房价倒是跌了一会，不过稍后反弹得更厉害。
即使如此，对房价进行预测的专家还是源源不绝，谁都知道，市场关注的焦点就是房价，只有说房价，才能吸引眼球。“史上最严厉调控”一出，又有专家预测今年房价会降。
从目前来看，这种预测并不能说完全没有道理。因为房价这东西，可以环比，也可以同比。如果是环比，今年2月份广州房价还在1.4万元/平方米的水平上，3-5月都在1.2万元/平方米线上，也算是降了。
如果单个月同比，去年3-5月份，每个月的房价都比今年3-5月份的要高，这也算是降了。但我们知道，数字这东西，最能在表面上欺骗人，如果深入分析，就会发现事实和表面数据间有很大的出入。今年部分房价数据之所以表现为下降，是因为今年中心六区一手住房买卖不活跃，其成交占比从没有超过四成；而去年的前五个月，中心六区的成交占比基本都在五成以上(的4月份也有49.83%)。中心六区房价高，买卖不活跃了，表现出来的全市十区房价自然就低了。如果真的去比较单个楼盘，就会发现价格比去年低的并不多，比去年高的倒有不少。
如果以今年前五个月的均价进行同比，今年房价下滑的预测暂时不准。与去年相比，今年前五个月广州房价要比去年高出111元/平方米。单看111元/平方米并没有多少，但想想去年房价已经那么高了，今年竟然还能更高，一点上涨对购房者来说都是百上加斤。
上轮调控坏了心态
2007年政府对房价的打压，让房价从2008年开始震荡下行，特别到了2008年11月份，房价一路掉头向下。但因应对次贷危机而砸下的4万亿元投资，砸得全球市场一片惊涛骇浪，砸出了全球最快的经济增速，也砸出了全球第二的GDP。加上对房价打压政策的松绑，房价在2009年五六月份迅速逆转向上，之后政府和开发商惊喜收获了史上最成功的财政及赢利，中国出现了销售超千亿元的房企，炒房者赚了埋头苦干一辈子都赚不到的钱。而有更多的市民，只能绝望地仰望“珠穆朗玛峰般”的房价。
影响更不好的是，这一轮调控下房价的反复，让市场心态发生了明显的变化。炒房者更坚定了房价不会下跌、下跌便会有更厉害反弹的心态，只要一有机会，就会购入更多的房产。这一次“史上最严厉调控”总打压不了投资客的欲望，和上一轮调控的失败不无关系。炒房者买得越多，房价就越难下降。其次，开发商的心态也发生了变化。2008年谁跑得快谁是傻子，谁跑得最慢谁赚得。因此，这一轮调控成交量虽然大跌了，但谁都捂着掖着，不肯轻易降价，谁都怕再当傻子呀，这样一来，房价怎么降呢？！
要房价下降，现在看来只有炒房者和开发商的心态发生转变。要发生转变，目前来看还只能是资金的去杠杆化，买房者从银行借到的钱越来越少，开发商借钱越来越难，只能靠销售回笼资金。这样一来，开发商就算知道要做傻子也只能降价卖房。
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