[摘要] 本报讯 11月东莞楼市没有10月份“火红”,根据东莞中原的数据显示,11月份普通住宅中位价格为5561元/平方米,环比下降1.92%;普通住宅成交39.23万平方米,共4012套,环比下降12.66%。
11月东莞楼市没有10月份“火红”,根据东莞中原的数据显示,11月份普通住宅中位价格为5561元/平方米,环比下降1.92%;普通住宅成交39.23万平方米,共4012套,环比下降12.66%。
【楼市成交】
新盘定价低于市场预期
11月份东莞楼市成交量有所下降,普通住宅成交39.23万平方米,环比下降12.66%,共4012套。从价格分析,普通住宅中位价格为5561元/平方米,环比下降1.92%。
东莞中原车德锐分析认为,新上市项目定价低于市场预期,其次是大户型普通住宅成交量较少,再者是东莞本土消费力有所压抑,使得普通住宅的价格有所走低。
受市场多种利空因素影响,11月份东莞楼市没有10月份“红火”,不过,整体成交仍旧平稳。对此业内人士认为,这主要有以下几方面原因:一是自10月下旬开始临深圳区域的开发商利用了深圳“限购令”主动去深圳拓客,取得了不错的效果,接着更多的开发商大搞莞深二三级联动,令公寓和别墅成交非常火爆;二是11月份新盘项目上市较多,且新盘定价低于市场预期,使得个盘开盘销售非常理想;三是东莞始终是刚性需求为主导的市场,新盘上市尤其是刚性盘的上市,使这些需求有所释放。
【土地供应】
楼面地价环比降逾四成
11月,我市土地市场全面归于沉寂:总体供应量仅33.76万平方米,环比减少47.03%,成交面积为45.25万平方米,环比10月下降47.30%;商住地成交面积和地价大幅下跌,商住用地成交面积12.99万平方米,环比下降52.80%,楼面地价1077元/平方米,环比下降44.80%。
而从成交结果来看,11月东莞市成交15宗土地,成交金额6.79亿元;商住用地成交4宗,成交面积12.99万平方米,成交金额3.04亿元。上月土地市场表现较为沉寂,无论工业地块还是商住、商务地块,几乎全部以底价成交,或叫价一两轮就收兵,仅道滘镇厚德村地块出现了25轮的竞价。
业内人士分析,究其原因,一方面是缺少热点地块的出让,另一方面央行接连提高存款准备金率收紧银根,开发商拿地对资金有所顾虑。而展望后市,12月是今年东莞土地市场收官之月,总体供应量将达到52.74万平方米,但大部分都位于楼市发展滞后的镇区。
推荐阅读:
11月东莞楼市普宅中位房价为5561元/㎡ 环比降1.92%
【库存供应】
可售存量下降1.14%
商品房可售存量降至573.40万平方米,后市销售压力有所缓解。
东莞中原地产研究中心监测数据统计显示,截至2010年11月30日东莞商品房的累积可售存量为573.40万平方米,环比10月份下降了6.59万平方米,下降幅度为1.14%。
分析人士认为,从10月底到11月的深圳客户来莞购房发展趋势看,莞深二三级联动这个势头仍在持续,而且有进一步蔓延的态势。不少东莞楼盘尝到了甜头,继续加大深圳市场的外拓力度,同时市场上其他的部分开发商也开始效仿,预计这波深圳客东莞投资热仍要持续一段时间。再加上年终购房者收入相对有所增加,购房积极性增强,预计后市存量仍有下探的空间。
各物业成交价格(单位:元) 数据来源:东莞中原
洋房 别墅 公寓 商铺 写字楼 车库
11月 6761 15309 7962 9357 9308 9954
10月 6965 17459 8840 8699 12759 7665
价格环比 -2.93% -12.31% -9.94% 7.57% -27.05% 29.87%
■成交特点
中小户型是成交主力 大户型面临考验
东莞中原统计数据显示,2010年11月普通住宅成交中,40平方米以下及40-60平方米的小户型成交比重比10月大幅增多,成为市场推货主导,占总量的74.63%。
在采访中记者了解到,这主要由于市场上中小户型在前期供应较少,其次是受深圳“限购令”的影响,深圳客户看重了个别地段好、价格洼地区域小户型公寓的投资价值,纷纷出手购买,使得小户型非常走俏;而60-100平方米的中等户型基本上是随着市场走势自然消化,其中80-100平方米所占整体比重还有所减少。受新政影响,本土改善性需求的购房群体暂时观望甚至遗憾的放弃购房计划,因此120-140平方米大户型在新政后面临着严峻的考验。
不过,值得一提的是,超大户型住宅产品,尤其是别墅产品供应出现“爆发性”增长,其中200平方米以上的产品所占比重由2.15%增加到10.17%。
■后市预测
本月迎推盘高潮 成交或放量
从目前掌握的情况看,12月,新盘及加推项目近30个,市场预计迎来年底前的一波推盘高潮,整体成交预计大幅放量。
车德锐分析,一方面由于金九银十期间遭受“9·29”新政二次调控,市场供应在9月份大幅放量后到10月份出现明显萎缩,开发商观望情绪浓厚延迟推盘,这种情况一直持续到11月份的中下旬。另一方面从11月份下旬开始,二次调控已经逐步为市场所消化,市场观望情绪减淡,同时进入12月份年底的最后一个月,是传统的楼市旺季,开发商也有业绩目标冲量需求,因此普遍选择在此节点上再次发力,加大推盘力度,从而使得市场供应集中释放,迎来一波推盘高潮。
据了解,从12月份推盘的情况来看,主力户型主要集中在80-120平方米的两房、三房,迎合市场首次置业的刚性需求。
业内人士预计,从今年各月份的成交量看,1月、9月、10月、11月是成交高位,基本都在5000套左右的成交量,预计12月份的全市整体成交量或创出全年月度新高,直逼6000套大关。
推荐阅读:
11月东莞楼市普宅中位房价为5561元/㎡ 环比降1.92%
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。