[摘要] 近期，国家税务总局先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》，6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算，尤其要对定价过高、涨幅过快的项目重点抽查，要求各地在6月底前将清算工作计划和重点清算项目名单上报国家税务总局。
实缴者寥寥
某大型房地产公司人士认为，土地增值税制度并非不合理，但实际执行太不统一。在如此高税负下，“越规矩的公司越吃亏”，这就缺乏公平性。
从各上市公司的年报中可略见土地增值税部分情况。
2009年，万科（000002.SZ）、雅居乐（03383.HK）、金地（600383.SH）计提的土地增值税分别为32亿元、33.15亿元和14亿元，在受访中他们均表示已全额拨备。
但从A股年报上并不能看出公司税负的实际缴纳状态。以万科为例，其年报中披露的应缴土地增值税为2.72亿元，但尚有大部分放在其他应付款里，根据年报无法看出这部分数额是否应在当年清缴。
对在香港上市的公司，在现金流量表中可寻到些许端倪。如龙湖地产（00960.HK）2009年报称，当年营业收入113亿元，净利22亿元，毛利率28.6％。2009年的土地增值税为4.68亿元。加上所得税，公司有效税率为39％。合生创展（00754.HK）2009年报披露，可扣减作为计算所得税用途的土地增值税2.07亿港元，扣减后为8.20亿港元，已付1.86亿港元，从现金流量表中亦可看到这笔支出，占当年销售收入1.66％。
远洋地产（03377.HK）2009年收入为88亿元，毛利26.57亿元，毛利率30％。年报称较高的中国土地增值税影响为1.86亿元，即期支付2.48亿元，占毛利的9.3％。又如恒大地产（03333.HK）2009年年报中表明“已缴中国土地增值税”一项为2.17亿元，占全年销售收入的3.8％。雅居乐的拨备达33.15亿元，但从现金流量表看到的已付额为2.34亿元，占当年营业收入1.76％。
而大部分公司现金流量表中未单独披露土地增值税这项支出，由于难以准确掌握项目完工、销售等税收清算条件，投资者难以判断企业实际缴纳情况。从上述公司情况看，大多数只按照1％-2％的预征比例实缴。
房地产开发商普遍认为，全面推行清算需要一个过程。而清算征收土地增值税对于上市公司来说，其影响仅限于现金流。因为应缴土地增值税已按照收入全额计提，在财务上计入负债，因此不会影响利润表。一家房地产上市公司董秘称，清算土地增值税对现金流的影响大概是“五六个点左右”。
申万的研究报告分析，土地增值税新政对上市公司现金流的影响平均约为5％。比如，万科未缴纳的土地增值税占2009年销售回款的5.5%，金地为7.4%，保利为2.1%，而对华侨城A（000069.SZ）、世茂股份（600823.SH）、亿城股份（000616.SZ）的影响则超过10％。报告认为，苏宁环球（000718.SZ）、滨江集团（002244.SZ）、张江高科（600895.SH）存在计提不足问题。
王青松认为土地增值税清算不影响地产商利润说法过于轻描淡写，“房地产是一个现金为王的行业，十几亿的应付款在账上趴着，和这十几亿被税务局拿走，概念当然不一样。”
据大部分开发商反映，各地的预征基本上都能执行，但清算完成者寥寥。据大连市地方税务局公开的研究结果表明，2007年末，在抽取的12个房地产项目样本中，平均土地增值税税负率为3.18％，50％项目为零税负。而多位房地产界人士表示，税务局来征收土地增值税，税负往往都是双方商谈而定，一般比预征额略高即可。在二三线城市，连预征情况执行得都不好。
清算力度猜想
安信证券分析师徐胜利认为，若严格执行，对于毛利率40％以上项目利润影响应该在20％以上，占房价的比例达6％以上。假如在范围内严格执行细则并集中清缴过往未缴的税款，甚至可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击，但执行力度有待观察。
国泰君安分析师孙建平认为，此次清算力度可能超预期，房价高、涨幅快的一线、二线城市清算力度将更大，很多高毛利项目将率先成为清算典型。他们测算，毛利率41％、50％、60％、70％的普通住宅项目，土地增值税占销售收入的比例应达到5.2％、8.5％、13.1％、19.1％，而目前只有1％-2％。
所以，土地增值税如进行严格清算，确将极大地压缩开发商净利润，将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。该政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商，令其“以时间换利润空间”的开发策略有效性大打折扣；而“高周转、快开放、低毛利”的开发商将相对获益。
孙建平还指出，土地增值税将增加地方财政收入，所以除了中央政策压力，地方财政资金越紧张的，越容易严格执行清算。他预计，地方政府还可能将土地增值税预征率从现有的1％-2％提高到5％左右。
不过，从2006年-2008年的情况来看，这一税种受宏观政策影响极大。房地产行业具有强周期性特征，经常税务局严查土地增值税还没结束，市场已从高昂转入低迷。而不少以房地产为当地经济支柱的地方政府，会倾向于保护房地产商，税务稽查常无功而返。这次会是什么结果，市场还在观望。
中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，土地增值税虽可在计算所得税时扣减，仍有重复计算部分，“打击惜售根本办法还是增加市场供应量，经济问题要用经济手段来解决。”
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