[摘要] “房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险。”瑞银昨日发布的“中国经济透视”研究报告指出，围绕着中国房地产泡沫问题进行的深入研究发现，在经历了2012年下半年和2013年的强劲反弹之后，中国房地产正面临拐点。
房地产成中国经济风险 楼市拐点或已来临
“房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的下行风险。”瑞银日前发布的“中国经济透视”研究报告指出，围绕着中国房地产泡沫问题进行的深入研究发现，在经历了2012年下半年和2013年的强劲反弹之后，中国房地产正面临拐点。
过去十年间，住房供给增长一直快于内在需求，而支撑投资性需求的诸多因素正在消退，许多城市库存高企，尽管政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行带来的冲击，包括加大基础设施投资、放松房地产调控，但房地产大幅下滑导致2015年GDP增速滑坡的风险已不容忽视。
拐点已经到了
瑞银认为，房地产下滑持续时间更长、幅度更大的风险已有所提高。城镇住房建设增速高于内在需求，使得市场供需格局较几年前发生了变化。与此同时，随着金融领域改革和资本账户进一步开放、再加上房价持续低迷，房地产作为投资工具的吸引力正逐渐下降。考虑到供求格局已发生变化，政府出台的救市措施有可能无法像以前那样扭转居民资产偏好和市场情绪。
此外，全球金融危机后中国已经经历了一波房地产和基建热潮、且目前整体杠杆率已经较高，政策支持的空间和有效性与2009-2010年相比已比较有限。
此外，房地产下行可能将严重损害地方政府财政状况，放慢进行中的基建项目，更不用说进一步加大基建投资和社会民生支出的能力。近几年土地出让收入占到地方政府总支出（公共财政预算支出+政府性基金支出）的比例接近四分之一。另外，很大一部分的地方政府融资可能以土地和房地产作为抵押物——而2010年以来，地方政府债务大幅增加了近10万亿。
由此可见，随着投资性住房需求显著变化、开发商更大力度地削减建设活动、地方政府困境加剧，政府出台的措施不足以稳定房地产活动和整体投资的风险已经变得不可忽视，且该风险还在不断上升。在这种情形下，重工业需求恐将显著下跌、拖累投资及消费增速。据此，瑞银认为有15%的概率房地产活动下滑幅度比预想的更严重，可能拖累2015年GDP增速至5%左右。
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