[摘要] 网络上流传的各样“马上有”文体中，“马上有房”无疑是广大年轻读者朋友最期待实现的梦想。本期，记者从土地成交、政策趋势、市场供应等层面出发，基于当前市场特征，立言楼市预言，愿能为读者朋友们的“马上有房”计划提供尽可能的参考。.
网络上流传的各样“马上有”文体中，“马上有房”无疑是广大年轻读者朋友最期待实现的梦想。本期，记者从土地成交、政策趋势、市场供应等层面出发，基于当前市场特征，立言楼市预言，愿能为读者朋友们的“马上有房”计划提供尽可能的参考。.
但不管预言对错与否，今年如果有条件买房，早买为上。尽管2014年市场供应有望改善，但供需矛盾仍难以在短时间内得到根本缓解。
政策调控差别化
去年，楼市调控再度收紧。北京楼市也先后发布了京版“国五条”细则以自住型商品房为主要内容的“京七条”调控措施。去年年底，15个一、二线城市出台的调控政策中，尽管没能最终抑制房价上涨，但在没有统一要求调控的背景下，各个城市还是出台了不同的地方政策。
业内观点认为，2014年的政策调控将呈现差别化调整。北京市房地产行业协会秘书长陈志此前在接受记者采访时表示，未来的全盘式调控次数会越来越少，而且大多以指导类为主。主要的政策引导在于地方政府的执行细则，会根据各地具体情况进行调整。“重在细节上的改变和因地制宜，不搞‘一刀切’是未来的方向。”陈志表示。
投资有望再增长
2013年后4个月，房地产投资增速大约保持在19.2%，全年投资增速预计不高于19%(具体数据需参照国家统计局发布的数据)。
克而瑞信息集团发布的研究报告预测，今年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量明显增加，明年新开工面积增速将全面回升，对投资增速有一定支撑。预计2014年房地产行业投资增速将在25%左右。北京、上海等一线城市的增幅可能高于该数值。
市场供应量增加
2011年、2012年两年间土地市场成交低迷，造成了2013年市场总体供应紧张，市场库存量也曾一度降低至6万套以下。业内一直将6万套库存量视为北京房地产库存量的“警戒线”。
据北京市土地整理储备中心资料显示，2013年北京全年土地成交创下历史新高，总土地出让金额高达1821.81亿元，同比前年上涨181%。据统计，住宅类用地的建筑面积占比也首次突破了57%。
中原地产研究部总监张大伟认为，近年来土地供应缺口一直是房价上涨的主要原因之一。2013年的土地供应增加，尤其是北京土地供应总量中住宅类土地供应首次超过五成，意味着住宅类供需可能在2014年有明显缓解。此外，供应的自住型面积已超过2万套，商品房住宅供应的土地部分也突破10万套。自住型商品房土地供应在2013年亦明显增加。
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土地市场温和
市国土资源局日前公布的2013年北京市商品住宅用地供应数据显示，实际供地面积大幅增加，达到978公顷，完成全年850公顷计划指标的115%，较上一年度增加207%，比近五年商品住宅用地实际供应量688公顷增加42%。
市国土资源局同时发布的2014年供地计划数据显示，今年预计商品住宅供地面积约850公顷。其中，40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。这意味着商品纯住宅用地将大幅减少。
亚豪机构市场总监郭毅表示，2014年土地市场的竞争仍会很激烈，但在供应面积有限，加之2013年企业购入的土地数量庞大的市场前提下，今年的土地市翅相对温和。
自住得以满足
截至去年底，北京已经完成2013年度的自住型商品房的供应计划。自10月23日推出以自住型商品房为主要内容的“京七条”以来，北京在不到2个月的时间内即完成供地计划，高效率的背后也凸显了北京对自住型商品房的重视程度和推广决心。
比周边项目低30%的市场售价，让市场对自住型商品房的期望值直线升温。据市住建委公布的项目御景湾申请数据显示，申请购买家庭达到了近15万户。尽管供应量离巨大的市场需求尚有不少的差距，但随着时间的推移，有望形成房地产市场以自住为主的格局。
以“限购”、“限贷”为主要内容的限购措施的执行，楼市的部分投机、投资需求被迫挤出市场，让更多的住房供应居住需求，有望在2014年得到一定程度上的满足。
远郊供应再增
2013年北京土地供应量和成交量都创下历史新高。记者在对去年全年土地情况进行整理分析后发现，未来能进入市场的住宅类供地主要集中在远郊区县。其中，大兴、通州[实时消息价格户型点评]、顺义3个卫星城的土地成交量。
目前，北京楼市部分六环边区域房价全面进入2万元时代。这意味着，更多的刚需类购房群体将在这些新城安家置业。加之现在北京轨道交通网络的全面覆盖，郊区楼市成为未来楼市的主要区域已成事实。
伟业我爱我家在预测报告中表示，类似北京、上海等城市中心城区的新房交易量将不足全市交易总量的20%。记者通过近年来北京土地成交信息发现，今年大兴天宫院和孙村、通州台湖、顺义新城、昌平新城、房山长阳新城将是北京楼市供应的“主战场”。
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价涨压力仍在
伟业我爱我家总裁胡景晖预计，货币超发的资产价格膨胀将难以重现，未来房价大幅上涨不再。结合未来不同城市、区域的市场供需格局，2014年各地成交量将呈不同层面的分化。胡景晖认为，在一线以及介于一、二线城市之间的区域，郊区和城区的房价涨幅都会有5%的差距。他认为，一线城市城区一手房的上涨幅度在10%-15%之间，而郊区有10%左右的上涨压力。
任志强日前在公共诚也发表了自己的观点，2014年房价还将上涨，只是个别城市上涨的幅度可能回落。“房价涨幅可能回归到个位数，各个城市的房价不一样，要区别对待。”任志强表示。
房产税推进
十八届三中全会提出，推进“房地产税的立法工作”，在行业内外引发巨大关注。对于房产税到来的预测，各方观点完全不一。但在不动产登记制度进入实推环节的大背景之下，房产税的到来时间相信不会太远。
综合各方观点，行业内比较认同房产税将在2014年得到实质推进的说法，具有借鉴意义。此外也有观点表示，即使统一的房产税未能如期执行，也不排除个别条件成熟的城市先行推行房产税。
行业4大趋势利润率面临低挑战
戴德梁行日前在发布其市场研究数据时，华北地区研究主管赵岩表示，房地产行业利润率下降将是企业不可回避的挑战。她透露，目前房地产行业的平均利润为15%左右，个别企业的利润率可能会高一些。如万科、中海等企业的毛利润率可能在25%上下。
赵岩表示，房地产行业所受到的政策调控，主要针对房价的上行压力。在房价上涨幅度被管控的前提下，
开发商的建设成本、人力成本以及资金成本的上涨，都让开发商感觉到了不小的压力。2014年，在限价等市场背景之下，利润率走低很难避免。
中房协2013年中发布的上市公司评测报告透露，上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业从上年的26家增至87家。上市房企净利润均值为11.82亿元，盈利效率有所降低。上市房企需要转变传统的规模速度型扩张模式，加强对成本和费用的管控，提高资源利用效率，向质量效益型增长方式转变。
联合开发控风险
现今，房地产开发领域类似于中粮万科、保利首开、融创绿城等企业的联合开发体越来越多。据记者不完全统计，2013年北京楼市采用这种联合开发模式的楼盘有数十个之多。
万科地产副总裁、北京公司总经理毛大庆曾表示，万科之所以越来越倾向与其他企业联合开发，尤其是与国企的联姻，主要的目的就是为了规避、控制开发风险。
2013年下半年，以融创中国、中国中冶等为代表的房地产企业，开始为旗下所拿地块引进合资企业，以注资、联合控股等方式间接或者直接实现联合开发。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，拿地后部分企业为了分散风险，出让部分权益，或者引入战略投资者。在北京市场，去年近半数的地块都为企业联合体共同竞得。
企业分化加剧
2013年房企业绩排行榜单显示，企业间的业绩排行数额，不再呈现渐进式。这在最为集中的前20家企业排行更为明显。
阵营的万科地产、绿地集团、万达集团与第二阵营的中海地产、碧桂园[实时消息价格户型点评]、恒大之间差距300亿元左右。
而第二阵营的企业与第三阵营的华润置地、世茂集团的差距在400亿元左右。这种阶梯式的业绩差距表现得极其明显。由榜单可清晰地看出，前20家企业与后梯队之间的业绩差在进一步扩大。
业内分析师认为，因为品牌号召力、团队储备、资金渠道等各方的差异会直接反应在业绩上。“强者恒强”的定律在房地产行业会越发明显。
2000亿房企或诞生
早在2010年万科业绩突破1000亿元时，万科地产总裁郁亮就曾对媒体表示，根据万科的未来规划，万科地产迎来2000亿元的时间可能提前至2014年。
近4年以来，万科地产平均每年业绩增长都在200亿元以上。根据这个增长幅度，2014年万科地产实现2000亿元的业绩目标，指日可待。
绿地高层曾向媒体表示，绿地集团2014年房地产板块的业务将超过2000亿元。
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