[摘要] 2013年，中国楼市大步疾奔，却也有磕绊跌撞。这一年，最大的变化在于中央对房地产市场政策思路和管理方式的转变—控压减弱，引领市场自主变成了主旋律。
2014年房价或迎转机 2013年十大楼市语录出炉
70城房价不足以代表 2014年房价或迎转机
又是辞旧迎新日，又到盘点展望时。2013年，中国楼市大步疾奔，却也有磕绊跌撞。这一年，一二线城市地价、房价相辅上涨，与三四线城市分化加剧；这一年，数家房企业绩激增，千亿俱乐部成员数，拿地激进，融资又兴起；这一年，新型城镇化和土地改革成了业内外人都要说两句的热点；这一年，的变化在于中央对房地产市场政策思路和管理方式的转变—控压减弱，引领市场自主变成了主旋律。
2014开年伊始，《新华有约》特邀中国房地产学会副会长陈国强、北京大学房地产研究基金中心副主任杜猛、世联地产北京公司副总经理刘春岩，以及华创房地产研究院院长程崇山四位，从政策、土地、市场、企业各方面还，一起追忆与憧憬，剖析房地产市场的表象和内核。
全年政策变化呈枣核形调控境界是“无为而治”
陈国强把去年的政策变化概括为“两头紧、中间松”—形如枣核。“两头紧”就是年初和年末分别出台的“国五条”和“18城新政”。“中间松”就是从4月到10月的半年多时间里，中央未明确对调控做出进一步具体指示。可以把那段时期成为政策的“静默期”或者是“真空期”。但纵观去年的从头至尾，可以看出政策的变化和转向非常明显：其中的重要节点就是10月底习近平总书记的讲话。紧接着就有三中全会、中央经济工作会议，以及中央城镇工作会议等一系列会议与相关文件作支撑。因此可说年初确立了方向，年中观察了动向、年末修正了走向。
另外从政策和市场的角度可观察得出，中央政府的管理方式有些趋向于道家的“无为而治”。就是并非什么也不做，而是遵循事物的自然趋势达成无为无不为，无治无不治。而管理的清淡和市场的活跃形成了鲜明的对照，这也反映出了市场的野蛮生长能力，或者说是凸显了行业的深厚内力。陈国强认为，“国五条”是上一届政府楼市调控的句号，而习总书记的讲话可以看作是新政的开端，由此发端，之后一系列重要会议的文件等于是对新的调控逻辑的逐层展开。所以从这个角度看，这一届政府的手法很特殊，未来市场的看点会很多。
70城房价不足代表激流之下泡沫许多
杜猛坚持“背离区域性谈房价无从谈起”的观点。他认为，片面数据让我们惯性地一谈房价就说北上广深。的确，这四大城市占了中国房地产可开发面积的21%左右，但总销售额却只占了12%。他们的确颇具代表性，但不是全部和。有680多座城市，其中包含14个行政单列市、79个省属行政单列市、288个地级市、655个县级市、2000多个县、19000多个乡。既然以上这些市、县、乡、镇都隶属于中国范围，那当地的房价当然也是中国房价。而机构一直用70个城市代表了几倍甚至几十倍于样本数的地方。这是不足为据的，是以偏概全的。所以杜猛认为，谈中国房地产，首先要明晰范围。中国是一个整体，房价就应是国土范围内的全部，而不是区域性的。
杜猛同时表示，2013年的我国房地产市场的区域分化已清晰形成，而且非常严重。比如只要是限购的城市，基本上都面临供求关系失衡造成的价格过快上涨。因为涨，所以限；由于限，不停涨；成了一个首尾衔接的“怪圈”。而三四线城市有涨有跌，主流还是涨，因为三四线城市也在高速发展，甚至发展的空间比已基本成型的一二线城市还要大。但一片繁荣之下，也确有摇摇欲坠的如温州（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）。杜猛相信，在全民房地产的狂热下，还有许许多多的温州和鄂尔多斯，只是没有曝光出来。因为地方政府、开发商和购房人为了各自利益的粉饰太平。综上所述，区域的片面和泡沫的隐藏会致使分析和判断市场的失真。
26城市房价同比涨幅超10% 楼市调控年度目标落空
“北上广深同比涨幅高达20%，26个主要城市涨幅超10%，69个城市房价上涨……”2013年房价涨声一片，这与年初各地制定的房价控制目标相差甚远。中央提出建立健全稳定房价工作的考核问责制度，问责制能否真正“兑现”，公众颇为关注。
26城市房价同比涨幅超10%
郊区本是北上广深楼盘的价格“洼地”，但2013年这些一线城市的郊区楼盘却接连出现放量成交势头，价格一路飙涨，甚至领涨整体楼市。
短短一年间，位于北京大兴的地铁4号线始发站的楼盘，平均每平方米上涨幅度超过5000元。位于南五环外的亦庄，不少楼盘价格每平方米则突破3万元。
2013年，中国楼市迎来了2009年之后的又一次“爆发”。根据国家统计局公布的11月70个大中城市住宅销售价格变动情况，一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上；厦门、南京、西安、武汉等26个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或超过10%。
国务院2013年初出台的“国五条”要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。多地城市为此提出，当地新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。北京、上海等地明确表示要“基本稳定”。
然而，过去的2013年，许多城市房价都出现明显上涨，完成房价调控目标基本无望。
数据显示，扣除价格因素影响后，大多数二线城市的居民人均可支配收入的实际增速都未超10%，广州为8.1%，深圳为8.6%。这一数据远低于房价上涨幅度。
迫于房价调控目标的压力，2013年第四季度以来，多个城市集体发力进行调控升级。“京七条”“沪七条”“深八条”“穗六条”等政策相继出台，武汉、南京等二线城市也纷纷出台“新政”，内容无外乎严格限制新房价格审批、提高外地居民限购年限、提高或研究提高二套房首付款比例等抑制供需两端的调控方式。
中原地产市场研究部总监张大伟分析，“综合数据来看，四个一线城市完成房价调控目标几乎不可能；房价涨幅超过10%的城市完成目标希望渺茫；还有23个涨幅在8%-10%之间的城市完成年度调控任务的难度同样非常大。”
“招式”频出难控房价，“问责制”遭遇“软执行”
事实上，严控房价一直是各地贯穿全年的工作，不少城市使出“浑身解数”，创新调控“招式”。抑制供需两端，统计数据被“压低”，短期内降了温，但未有实质性影响。
例如，北京在2013年初“国五条”落地细则中明确要求“新项目价格不高于周边，老项目价格不高于前期”，临近年底又要求每平方米单价超过4万元的新盘不予发放预售证。一些地方甚至在调控细则中明确表示“加大中低价中小户型产品审批”。上海、广州等地大量推出郊区盘以平抑房价。
业内人士表示，调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政，也就难以控制住房价。中原地产统计数据显示，2013年主要的40个城市，土地成交额高达14707亿元，同比2012年上涨45%。北上广深等一线城市全面创造年度土地成交新记录。
“一面是政府高喊‘严控房价’，另一面却是‘放任’土地市场成交火爆，暴露的恰是地方政府对土地财政的过于依赖。”张大伟表示，房价与地价总是相互影响。在楼市火爆的时候，地方政府更愿意多卖地，而缺乏真正控制房价的动力。目前看来，房价控制目标集体不达标将成必然。
“房价调控目标难以实现，严厉问责不能落空。”李国政表示，问责制的权威性受到挑战，势必将削弱调控政策的影响力。购房者不仅对“屡调屡涨”的房地产调控措施失去信心，甚至也会质疑楼市长效调控机制。不少分析人士指出，房地产作为支柱行业的地位，也决定了问责制落实的难度，“如何问责，谁来问责，对谁问责”等都会遭遇“软执行”。
经济学者马光远表示，房价调控目标是政府对于百姓的“承诺”，没有完成目标而“爽约”，蒙混过关只会丧失公信力。
2013年十大楼市语录出炉 滚滚天雷惊呆小伙伴
2013年，中国房地产市场火热，而各路专家也高论频出，楼市舆论“娱乐化”倾向日渐明显，在 屡屡错失头条的时候，房产专家们轻轻吐出的“雷言雷语”，却常常被主流网站排在首页中心，或被大小报纸排在财经版面的头条，像“北京每平方米房价将超过80万元”、“房价越低城市越丢人”、“房子闲置7年归政府”，级别如此高的“天雷”一个接着一个炸响，让无数的小伙伴们都惊呆了。
以下是房报记者整理的2013年楼市十大语录，评分的标准只是依据该语录引发讨论的热烈程度，专家们的高论有的已被市场验证或否定，有的尚需未来验证，故其准确性未作为评分依据。
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北京每平方米房价将超过80万元
雷级：
获奖人：董藩，北京师范大学房地产研究中心主任
2013年8月28日，董藩分析说，25年前中国人的收入不过一两百元人民币，当时说25年后北京房价能够涨到每平方米2万元，别人一定认为这个人疯了。但事实是，北京五环内的房价早就超过了这个价格。过去10年里，中国的房价按照11.6%的平均增速增长。北京这样的大城市房价增速每年超过15%。按照这个速度，25年后，北京每平方米房价将超过80万元。
一句话点评：董教授，25年后，北京人的工资是啥水平?
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