[摘要] 从1999年到2013年，东莞房地产从“自住房时代”走进了“商品房时代”，从边陲小镇走向了大都市，从本土开发商时代走向了“百家争鸣”……而2013年东莞土地市场热闹非凡，12月土地供应创新高。为何东莞楼市崛起如此迅猛？未来东莞楼市将会走向何方？东莞房天下推出《东莞造城运动》，深入解析东莞楼市发展。
从南方边陲小县城到“世界工厂”，东莞的发展历程在中国当代发展史上具有标本意义。人民日报曾刊发题为《东莞 20年走完百年路》的文章，系统报道这座城市的神奇转身。而东莞的房地产业也随着经济的欣欣向荣而稳步发展，从1999年到2013年，东莞房地产从“自住房时代”走进了“商品房时代”，从边陲小镇走向了大都市，从本土开发商时代走向了“百家争鸣”……而2013年东莞土地市场热闹非凡，12月土地供应创新高。为何东莞楼市崛起如此迅猛？未来东莞楼市将会走向何方？东莞房天下推出《东莞造城运动》，深入解析东莞楼市发展。
1999年 东莞房地产本土开发商时代
熟悉情况的人都知道，东莞房地产业的起步并非起源于1999年，甚至在此之前已经出现过一段短暂的辉煌，步步高、创业新村、花园新村是东莞商品住宅的产品。而后一段时间，在有利形势的吸引之下，东莞房地产市场投资者云集，樟木头成为闻名遐迩的“小香港”。1995年受到国家调控政策影响，东莞房地产市场渐入调整期；1997年受亚洲金融危机重创，港人港资消极或被动撤离东莞楼市……
1999年，在东莞楼市从疯狂回归平静的调整期后，“房改”春风吹过东莞，东莞先行实行土地公开招挂拍制度，并正式启动住房公积金制度。而就在那一年，东莞房地产业迈入了一个全新的提速发展期。东莞本土民营企业与本土置业者逐渐崛起，因而1999年成为东莞楼市一个具有分水岭意义的年份，寓意着一个新的伟大时代的开启。
东莞本土新世纪地产、中惠地产、世纪城集团先后进军房地产，而那些老牌民营发展商们，也纷纷再度投身市场，圈地盖楼、抢班夺权。而在这一批以本土资本为主导和主要构成的开发力量中，最为人们所瞩目的，莫过于后来被统称为东莞房地产开发“四大家族”的光大集团、中信集团东莞分公司、新世纪集团和宏远集团。景湖花园、东泰花园四期、新世纪豪园先后入市。
而与此同时，在房改与银行按揭购房政策的推动下，一轮消费热潮席卷而来，住宅消费持续走高。但这轮消费热潮的爆发与之前不同的是，东莞本地人已经成为购房主力群体，而开发商产品也开始有意迎合本土居住习惯。
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2001年 东莞正式启动造城运动
如果说1999年是东莞房地产的重新起步年，2001年无疑可以称得上是东莞房地产规划年。“东莞是一个没有中心的城市”，“镇镇是村、村村是镇”，不少刚到东莞的人都找不到东莞的中心，很多人知道常平知道虎门，但是不知道东莞。
2001年5月31日，时任东莞市委书记佟星提出“一年一大步 五年见新城”的口号，东莞正式启动造城运动。
这个口号提出后不久，东莞建设部门遵循“建城、修路、整山、治水”的八字方针对城市进行了整体规划设计。9月3日，东莞召开市委市政府联席会议，通过新行政办事中心调整方案，新城市中心建设进入实际阶段。“新城”的提出，让东莞房地产从业人员看到了发展新希望。
随着城市建设的推进，很快以东莞市政府为圆心的中央商务区（CBD）与中央生活区（CLD）各个区域陆续确立，而这些概念区域大部分落在了南城，也让南城区如鱼得水，让荒草丛生的南城开始了凤凰涅槃式的华丽转身，并迅速成为东莞房地产开发最集中的区域，中信、宏远、光大等开发商频频跑马圈地。
而与东莞如火如荼的城市建设相呼应的是，2001年下半年，王志纲工作室进驻东莞，东莞地产开发开始正式引入外脑。不久，合富辉煌进驻东莞，与中信地产联手运营阳光假日。而一直信奉自己建楼自己卖的东莞开发商们，也开始与专业代理公司合作，渐渐地学会运用外脑做更具影响力的地产营销事件。2002年被业内称为东莞地产的“营销元年”。
2002年5月1日，东莞会展中心举办了首届东莞房博会，参展商的热情出乎所有人的意料，来自东莞本土的主流开发商们，纷纷携带自己的代表项目出现在会展现场。
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2003年 东莞房地产多事之秋
2003年可谓是东莞房地产的多事之秋，一方面，东莞商业地产在这一年里发展风生水起，另一方面，住宅市场结构悄变。
东莞商业地产元年
在华南Mall开盘后，莞城地王广场、威尼斯广场，东城中心世博广场、星河传说、君豪商业中心，南城CBD国际等商业项目先后动工、开盘。2003年，东莞商业物业开发总量近200万平，“四足鼎立”局面初步形成，竞争营销之战非常激烈。
与此同时，沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛、麦德龙等国际零售巨头纷纷挥师东莞。一时间，东莞惊现“抢铺潮”，商业地产发展风生水起。
但遗憾的是，正如当时不少业内人士担忧的那样，大批新建商业物业的不断“崛起”，直接导致了随后几年东莞商业地产供过于求，低迷运营，不少知名商铺陆续撤出东莞。
东莞住宅市场结构悄变
在商业地产火爆的同时，东莞住宅市场也沾上了些许喜气，价格开始小步上浮。
与此同时，东莞中大户型楼盘的滞销，让东莞市场格局出现一轮新变革的端倪，小户型如雨后春笋般拔地而起。
同年，东莞市物业管理协会、东莞房地产业协会正式成立。而突如其来sars让原计划举办的房博会推迟至8月，事后10月末又举办了一场房博会，因此，这一年出现 了“两个房博会”。
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2004年 深圳开发商进军东莞
事实上，深圳开发商对东莞这块土地的关注并非始于2004年，早在2003年，他们就开始找寻在东莞的发展契机，而媒体对此也曾进行过大篇幅的报道。
2004年2月6日，一直游走在东莞市国土交易中心的深系开发商万科地产，终于成功竞得一宗编号为2004G002的地块，万科正式进驻东莞。
从2004年起，东莞对于广大深圳开发商而言，是一块名副其实的热土，富通集团、深圳建设集团、金众集团、深业地产、深国投、中熙地产、正中地产、大中华地产等来自深圳的地产商陆续入莞拿地，一展身手。而深系开发商在土地开发速度与项目专业运营理念方面的表现，也给东莞开发商们带来了崭新的氛围。
随着深系开发商项目的陆续入市，地产战役一触即发。莞系开发商开始意识到自己与深系开发商之间的明显差距，频频现身深圳地产商项目现场，学习观摩，努力缩小差距。
深系开发商入莞路线图：
2003年 金地集团宣布位于东莞大道项目金地格林小城正式启动；
2003年 富通集团通过土地拍卖方式，以2.72亿元顺利拍下万江理想0769项目；
2004年 万科集团一举拿下城市高尔夫花园用地185亩，正式进驻东莞；
2004年 深圳建设控股集团通过土地拍卖方式，以3.235亿元竞得南城袁屋边两宗地块共26万平；
2004年 沿海绿色家园发展有限公司在道滘镇取得丽水佳园项目，占地超38万平；
2005年 深国投商用置业以1.1亿元竞得南城鸿福路两宗商业用地使用权；
2005年 中熙地产通过公开拍卖方式，以5430万元价格取得东城中路商住地块；
2005年 深圳大中华集团在鸿福东路与金树路交界处，取得一宗11411平米地块，开发成尚书苑；
2006年 深业集团通过公开拍卖方式，以2.36亿元价格获得南城黄金路商住地块；
2006年 深圳长城地产通过公开拍卖方式，以2.3亿元获得松山湖科技产业园商住地块；
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2005-2007年 东莞房地产新一轮的疯狂
2005年-2007年，对东莞房地产而言，毫无疑问是一个上升期。
尽管2005年是名副其实的政策年，但政策的出台并没有抑制房价上涨的态势，反而成为该年度甚至未来两年房价上涨的动力。政策影响之外，在某种程度上，东莞接二连三的暴雨天气进一步导致了供应量偏低，而供应偏紧后刚性需求的井喷，让不少楼盘都找到了涨价的理由。2005年年底，东莞市区和个别发达镇区的楼盘涨价幅度将近1000元。
2005年8月，东莞下发《关于规划我市房地产开发经营行为的通知》，市场观望渐浓。2006年7月，中银花园跳水价开卖。然而9月，东莞楼市重回上升通道，城区小户型公寓遭“哄抢”，均价高达6200元每平米。而2003-2005年，城区小户型售价仅在2600-4200元之间。
2007年，小户型的热销引来大批深圳投资客。同年，东莞诞生广东地王，土地市场上演疯狂抢地行动。同时，一手住宅交易的火热也迅速波及到二手市场，而二手楼市的火热带来了中介结构的激增。
而住宅市场的风光无限背后，是商业地产频遭“滑铁卢”的清冷。2006年，铜锣湾百货撤兵东莞华南Mall，中华百货撤离国际……
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2008年 东莞房地产寒冬
料峭的寒意，始自2007年秋。深圳投资客的撤离让每一个在东莞的开发商都感受到了震惊。
中央政府连续出台加息等从紧货币政策后，东莞政府也开始整顿不正常市场业态，2008年元旦开始取消“购房入户”政策。新中银花园、万科运河东1号、光大景湖湾畔先后跳水降价出售，引爆东莞楼市2008年的首轮降价潮，开发商们集体降价自救，引来了新兴消费群体的同时，也引来了老业主的强烈抗议。
随着商品房销售市场的低迷，东莞商品房新开工项目也开始明显减速，开发市场回归多年难得的平静。
7月，丰泰城、万科城市高尔夫拉开第二波价格调整的序幕，3字头房价开始在东莞房地产市场上频频出现，东莞房价再次遭遇下行压力。而让利促销让市场出现短暂回暖迹象，但市场观望氛围依旧浓厚，楼市供求双双跌入谷底。部分镇区停止未来2-3年的土地供应，二手中介公司倒闭潮突现。
实体经济受到冲击，东莞不少投身地产的工厂主们，因为工厂倒闭开始纷纷抛售物业换取资金。
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2009-2013年 东莞房地产再入上行通道
随着中央信贷政策的调整，2009年一开春，东莞楼市交易一改颓势，频现小阳春迹象。深圳投资客重现江湖，临近深圳镇区楼盘屡现销量飘红盛况。这一年的“高烧”，使东莞楼市住宅成交量超过600万平方米、房价接近巅峰2007年，以致到了2009年年底，政策调控再度出马“降温”。
2010年房地产市场也经历了好几次重拳调控，楼市面临着最严厉的调控。东莞房地产因此上演了一出先悲后喜的大团圆剧集，因“4·17”调控和“9·29”新政而萎靡的楼市却在广深“限购令”的刺激下创造了年内销售的奇迹。
而2011年外围楼市在政策下一片哀号，东莞却反常地“温暖”。年内数次“限购”传言都落空，但是政府控制房价却在明里暗里进行中，一度风雨欲来却又欲说还休的态势。
在业界“谨慎乐观”的预测中，2012年东莞楼市在经历“百日黑暗”后，一路火热，房价稳步上扬，房价平稳上扬，屡屡令人惊艳的成交数据，成绩好得超乎业界想象。
进入2013年，东莞楼市延续2012年的火热交投氛围，除去过年与“清明”等特殊节点月份外，东莞住宅成交成绩十分给力。尽管2013年国家调控政策频出，但无法阻拦东莞楼市的火热势头，前10月成交量已 过2012年全年数据。
业内人士指出，东莞楼市2013年的火热，除去本土刚需爆发的因素之外，广深购房者尤其是深圳购房者对东莞楼市成交量与房价的支撑是不容忽视的。而在喜悦的同时，业界也指出，2013年的火热或很难延续。
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