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银行预测土地政策改革迎来突破 土地价格或降

深圳新闻网  2013-10-11 00:00

[摘要] 近日,渣打和恒生等外资银行先后预测,十八届三中全会或将启动新一轮的土地政策改革试点,渣打银行首席经济学家甚至认为,如果农村土地转让政策放开后,或许将会降低房地产市场的土地转让价格。

十八届三中全会的日渐临近,专家和研究机构关于会议议题的预测层出不穷。近日,渣打和恒生等外资银行先后预测,十八届三中全会或将启动新一轮的土地政策改革试点,渣打银行首席经济学家甚至认为,如果农村土地转让政策放开后,或许将会降低房地产市场的土地转让价格。

恒生银行刚刚发布的研究报告中认为,从今年中国经济运行的态势来看,改革将是中国未来发展的动力,从2012年中成立的前海深港现代服务业合作区及近期的上海自由贸易区,足以证明中国进一步推行改革的决心。

对今年11月份即将召开的十八届三中全会,恒生银行认为改革将是会议的重点议题,其中3项改革将成为主要焦点:,进一步实施金融改革,包括人民币国际化、利率市场化以及发展资本市场;第二是放宽独生子女政策以提高长期增长潜力以及降低养老金赤字;第三则是农村土地私有化以加快城镇化进程以及缩窄城乡差距。

关于土地政策改革的问题,渣打银行首席经济学家王志浩日前发布的研究报告中认为,十八届三中全会可能实现土地政策改革的突破,但突破的范围并不会太大,可能就在农村用地使用权的流转政策上有些点滴的进展。中央政府或将进一步放开农民直接转让集体土地使用权,该项政策可能首先在小范围内试点,比如苏州及深圳等已推行农村建设用地流转试点项目的地区。

渣打银行在研究报告中认为,如果未来土地若改革试点得以推广,村集体将在农地的开发上拥有更大的话语权,农民得到的土地补偿金也会有所增加,农民对所承包土地的使用权也得以体现,这将减少目前在土地二次开发中存在的特权乱用等弊端。

报告认为,土地改革短期内影响有限,但随着试点范围扩大,影响将逐渐扩大,首先,工业用地的价格将上涨,因为农民直接转让土地使用权或将显著抬升工业区建设成本。

其次,住房土地价格或许也将受到影响,但这类土地相关的房地产市场已经存在,对房地产低价的影响应该不大。事实上,房地产土地价格或许还会下降。理论上,房地产开发商或许能够直接与村集体协商土地价格。

 

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土地市场“高烧”百城住宅月度均价“十六连涨”

今年以来主要城市新房和二手房价格连续上涨。截至9月,百城住宅均价已连涨16个月,且前三季度的成交量创下近四年同期新高。同时,土地市场持续火热,企业拿地金额已超去年全年水平。业内预计,四季度楼市政策仍以稳为主,供求矛盾突出的热点城市房价上行压力依旧突出,但整体涨幅将趋于平稳。

房价“十六连涨”

今年楼市火速回暖,成交量大幅回升的同时,价格也出现环比16个月连续上涨,且涨幅在三季度持续扩大。

根据中房指数系统对100个城市的调查数据,百城住宅均价自2012年6月止跌后,已经连续16个月环比上涨。其中,第三季度受北京、广州等热点城市带动,涨幅较二季度明显扩大,累计上涨2.89%。其中,7、8月的均价环比涨幅分别为0.87%、0.92%;9月涨幅则扩大至1.07%,自5月以来再次突破1%,价格水平上涨至10554元/平方米,为2010年6月以来水平。

房价连涨,成交量也大幅提升。中指研究院数据显示,前三季度50个代表城市住宅月均成交2519万平方米,同比增长18.5%,较2010年和2011年同期分别增长32.9%和37.0%,达到近四年同期的水平。

不过,随着入市项目减少,部分业内人士预计,楼市“银十”或难延续“金九”盛况。根据亚豪机构统计,国庆长假期间(10月1日-10月7日),北京商品住宅市场仅有3个项目入市,相比去年同期减少了两个。3个项目共新增商品住宅211套,预售许可面积3.1万平方米,相比去年同期分别减少81%、69.3%。

“10月份北京楼市可能难以延续9月成交旺盛的局面。”亚豪机构副总经理任启鑫认为,下半年以来大量项目入市热销,多数房企已近完成全年销售计划。由于房企整体存货量不足,项目快速消化使得提价风潮风靡市场,个别项目一年内价格涨幅高达30%以上,部分刚需盘的价格已超出刚需人群的承受范围,价格过快上涨也使得购房者心理预期有所变化。

业内人士指出,9月份的成交高峰主要靠中低端刚性需求来支撑,而从10月中旬预计入市的项目来看,望京·金茂府、华润公元九里等多属于改善型需求的范畴。

土地市场“高烧”

在楼市回暖的同时,土地市场在今年也快速升温。三季度住宅用地的溢价率已经创下2011年以来的新高。

中指院数据显示,三季度300个城市各类用地楼面均价为1402元/平方米,同比上涨49.0%。其中住宅用地楼面均价为1968元/平方米,同比上涨45.4%,商办用地为1549元/平方米,同比上涨26.5%。

溢价率方面,三季度300个城市各类用地平均溢价率为20.4%,同比提高了11.6个百分点。其中,住宅用地溢价率为24.1%,为2011年以来,商办用地溢价率为14.9%。统计还显示,前三季度300个城市住宅用地共成交3.6亿平方米,同比增长36.2%;商办用地成交1.5亿平方米,同比增长30.6%。

业内人士指出,展望四季度,调控基调不容改变。但由于不同城市市场表现分化,各地落实调控的手段将更为灵活,调控力度也将由地方政府根据实际情况把握。

 

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