[摘要] 曾经的合肥（楼盘）“地王”，因为绿城危机自救下的容积率调整而引起业主的强烈质疑。双方各执一词，互不妥协，成为一场围绕“品质”的拉锯战。由于绿城在全国范围内都进行了产品线的调整，合肥的纠纷或许并非单一案例，如何在多方利益的碰撞下进行取舍，需要绿城更慎重地权衡应对。
曾经的合肥（楼盘）“地王”，因为绿城危机自救下的容积率调整而引起业主的强烈质疑。双方各执一词，互不妥协，成为一场围绕“品质”的拉锯战。由于绿城在范围内都进行了产品线的调整，合肥的纠纷或许并非单一案例，如何在多方利益的碰撞下进行取舍，需要绿城更慎重地权衡应对。
盼了3年，即将要到收楼日，然而陈聪（化名）却没有丝毫的喜悦。半年多来，他和许多业主一直忙着维权。
陈聪所购买的楼盘是绿城集团在合肥经济技术开发区开发的翡翠湖玫瑰园项目，该项目是2009年合肥市场的“地王”，在当地被誉为“王冠上的明珠”。然而今年年初，包括陈聪在内的一期业主突然得知，绿城正在考虑将二期的容积率从最初的1.8上调到1.996。
陈聪等业主对这一规划的更改表示了强烈的反对，“如此一来，二期将新增加639户，势必挤占原本承诺的公共空间和地面车位。对于一家极度强调品质的品牌开发商而言，为了自身利益而降低业主的居住品质，这种做法是否合适？”
但绿城方面认为，这种调整有其不得已的苦衷。由于近年来的疯狂拿地和大举负债，绿城在楼市调控中遭遇重大危机，不得不调整部分产品规划以渡过市场难关。
“为了不让这个项目死掉，我们被迫做出一些应对措施，不过上调后的容积率并没有超过拿地时所规定的2.0上限，属于合规范围内的适当调整，也不会影响一期业主的居住品质。”绿城集团安徽公司总经理助理张明对中国房地产报记者表示。
不过，业主对于绿城这种“危机自救”的解释并不买账。记者在现场发现，玫瑰园二期工程因双方争执而被迫减缓进度，至今仍没有开工的迹象。
业内人士认为，这种高价拿地后更改容积率的做法在行业内较为普遍。而对于此前大肆高成本攻城略地却一度遭遇经营危机的绿城而言，今后类似这种“地王后遗症”的争端可能仍会层出不穷，需要公司更慎重地应对。
自救调整引发争端
2009年10月29日下午，合肥翡翠湖地块竞拍现场，绿城、保利、恒大、中建等品牌房企云集，为争夺这颗“王冠上的明珠”展开激烈博弈。最终，时任副董事长的罗钊明亲自坐镇的绿城挫败群雄，以总价26亿元成功竞得该地块，楼面地价达到3915元/平方米，溢价高达160%，成为合肥当时的“地王”。
合肥翡翠湖这一幕，是绿城2009年疯狂拿地的集中缩影。这一年，绿城豪掷456亿元在拿地，占其当年合同销售额的89%。
然而，被称为“史上最严厉”的地产调控政策在2010年出台。在限购、限贷等政策的重压下，以高端楼盘为主的绿城首当其冲，甚至因为财务危机而身陷“破产”传闻。步履维艰之下，绿城将产品线的调整作为自救的重要手段，而合肥玫瑰园正是这种产品调整战略下的案例之一。
“在调控和市场压力下，如果二期还坚持原来的定位规划会很困难，这时就需要做出适当调整，增加更多小户型以及降低总价来适应市场需求。”张明表示。
于是，2013年1月23日，陈聪等业主在合肥市经济技术开发区建设发展局（下称“合肥经开区建发局”）的网站上发现了一份公示文。
该文件显示，绿城合肥玫瑰园项目部向经开区建发局递交了项目规划变更的申请书。“按照规划变更，高层公寓规划中4号楼、6号楼由38层改为39层；3号楼、5号楼增加女儿墙高度；7号楼户型调整；8号楼层数由32层调整为38层；9号楼、10号楼层数由原规划32层调整为37层；19号楼由1个单元改为2个单元，户型调整；20号楼户型调整；以及法式合院21号组团由12单元改为8单元，规划方案做相应调整；项目规划方案、建筑单体及配套设施指标相应调整。”
根据调整后的方案，玫瑰园二期的容积率将由原本的1.8增加到1.996，局部层数增加从1~6层幅度不等，户数也增加了639户，比原来增加了23%，且小区配套公建面积有所减少，小区车位也随之改变，地面车位数量由原来的220个增加到711个。
这份规划调整公告引起了一期业主们的强烈不满。“绿城选择在春节前这段时间，把公示牌放到很少有人去的项目施工现场，此外并没有以电话、短信等任何形式通知业主。如果不是这份建发局官网上的公告，我们恐怕一直都被蒙在鼓里。”陈聪表示，“绿城方面的诚意由此可见一斑。”
部分一期业主同时认为，开发商没有经过业主同意擅自修改容积率，属于是对前期业主的“欺诈行为”，同时自己购买的物业品质也必将大打折扣，“对部分住宅日照（楼盘）会有影响，小区绿化率降低、人口密度的增加等，无疑降低了小区的品质。”
张明对此回应称，这种调整并未降低小区的高端品质，“户数增多了，就一定人多吗？”而且，公司是在拿地承诺容积率不超过2.0的范围内进行的小幅度调整，对于空间和绿化的改动极其有限，地上和地下车位占比也没有超过规定的25%。
合肥经开区建发局规划处处长许工对中国房地产报记者表示，他们已经接到了业主的反对意见，也把这些意见集中向绿城方面做了通报，并上报到了合肥市规划局。
“绿城之前并未用足2.0的容积率，这次范围之内的申请变更是合乎相关法律法规的正常行为。但由于业主的反对，目前我们还没有批准绿城的申请，具体情况只能等双方协商的结果。”许工表示。
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