[摘要] “沿海丽水佳园”系港股上市房企沿海家园（01124，HK）在东莞的唯一项目，由别墅和洋房两大片区组成，同时被沿海家园标榜为东莞首个“国家健康住宅建设试点工程”。日前，洋房片区第一批收楼的业主却发现，洋房区与别墅区之间正在砌起一道围墙，业主们认为，开发商当初承诺的“与别墅区共享资源”变成了一纸空文。
“沿海丽水佳园”系港股上市房企沿海家园（01124，HK）在东莞的项目，由别墅和洋房两大片区组成，同时被沿海家园标榜为东莞“国家健康住宅建设试点工程”。日前，洋房片区批收楼的业主却发现，洋房区与别墅区之间正在砌起一道围墙，业主们认为，开发商当初承诺的“与别墅区共享资源”变成了一纸空文。
两区资源不共享物业费相当
“我收了楼之后才发现，房子后面正在修围墙。”杨先生（化名）是丽水佳园洋房片区首批收楼的业主，在采访中，他向《每日经济新闻》记者透露，围墙的另一端，正是丽水佳园的别墅区。
资料显示，丽水佳园位于东莞市道?镇蔡白村，总建筑面积约34万平方米，系东莞市丽水佳园开发有限公司开发的楼盘，而该公司则是沿海家园为该项目设立的项目公司。
与杨先生一样，多位收楼的业主也注意到了上述情况。记者通过业主提供的视频资料看到，在看房之时，销售人员声称“将来不会用围墙围起来”，洋房片区可以与别墅区共享小区的绿地、娱乐设施等资源。
“这里其实离东莞市区还有点远，如果没有车的话交通也不便利，当初选这里的房子看中的就是这里密度较低，居住环境比较好。”杨先生表示，但如果用围墙将洋房区和别墅区隔开，洋房区业主的公共空间将变得十分狭小，同时也无法进入别墅区，共享资源更是“不现实”。
此外，洋房区业主需支付每月2.4元/平方米的物业管理费，几乎与别墅区每月2.68元/平方米的水平相当，业主表示，在资源不能共享的情况下，这一标准显然不公平。
也有业主认为，从房屋价值来看，正是因为别墅区的低容积率以及良好的绿化条件，洋房片区才具备了当初买房时的价值，一旦与别墅区分割开来，房子以后的空间也变得十分有限。
不仅如此，丽水佳园宣称小区的绿化率达到了46.2%，容积率仅为1左右，但大部分绿化配套都位于别墅区，仅从洋房区的绿化面积来看，远远低于46.2%的标准。
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“共享资源”说法存争议
近日，丽水佳园售楼部几乎处于半歇业状态，工作人员皆对“围墙问题”保持缄默，售楼部也在门口摆出标识牌，提议购房者“夜间看楼”。
5月12日，《每日经济新闻》记者在丽水佳园现场看到，售楼部门口已被几名保安围住，需与“里面的人”取得联系后，方可进入；而一个值得注意的细节则是，该楼盘的沙盘模型中，别墅区与洋房区之间已经悄然加入了一道“围墙”，多位业主均透露，当初购房时“根本就不存在这个围墙”。
根据记者的观察，业主所谓的“修围墙”的区域已经被封锁，只有在洋房区较高的位置才可看见动工迹象。
就在这一天，针对沿海家园的行为，丽水佳园的业主们再次组织了一场维权活动，但记者在现场未看到开发商代表的身影。
根据业主方面提供的视频资料，在前一次业主代表与开发商以及监管部门的商谈中，该项目相关负责人表达的态度则是，“销售人员说的并不能代表公司的意见”，意为“与别墅共享资源”系项目的销售人员所说，并非是沿海家园的承诺。
5月14日，东莞市丽水佳园开发有限公司总经理曹永峰在接受记者采访时则表示，“很多业主误会了，其实泳池、会所、商业配套等设施都是可以共享的，只是涉及到一些进出和物业管理的问题。”
按照曹永峰当初接受东莞当地媒体采访时的公开说法，丽水佳园具备多个优势，其中就包括所谓的“环境优势”和“规划优势”，且称很多业主前来买洋房是“冲着这里的环境”，而一旦洋房与别墅被隔开，所谓的“优势”将不复存在。
东莞一位业内人士对《每日经济新闻》记者表示，沿海家园的上述行为确实存在违约的可能性，但仍需通过法律层面来界定，而问题的关键在于双方是否能出示相关证据来证明自己的诉求是合理的。
据记者了解，有部分业主能提供看房时销售人员声称“资源共享”的视频资料，但这一说法并未写入购房合同。
“买房不像买一般的消费品。”上述业内人士称，由于房地产项目的开发周期长，环节繁杂，导致监管上一直存在难题，“很多环节和规定是没办法在合同条款中详细列举，所以如果开发商出尔反尔，或者刻意回避，也就无章可循。”
记者于5月14日致电东莞市道镇规划建设办公室，但该部门并未给出处理意见。曹永峰则透露，“目前正和政府协商这件事情。”
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项目地块闲置长达13年
除“围墙”引发的问题之外，另一个让该小区洋房业主颇为不满的问题是房屋的产权只有50年左右，意味着在拿到房产证之前，这个住宅项目已经消耗了20年的产权。
记者获得的一份沿海家园-东莞项目销售手册显示，该项目用地的拿地时间为1992年，用地性质为R1（即一类居住用地）。
记者在东莞市住房和城乡建设局官网上查询到的资料则显示，丽水佳园项目的国土证号分别为“东府国用（1992）第特115号”和“东府国用（1993）第特162号”，按照国土证号的命名规则，可以判断出该地块的拿地时间为1992年和1993年，与上述“销售手册”披露的信息相符。
而从业主透露的产权年限来看，如果从2013年开始计算，也与上述拿地时间相吻合。根据记者在东莞市住房和城乡建设局官网上调阅到的资料显示，丽水佳园项目获得施工许可证的时间为2005年，而曹永峰也向记者证实，该项目确系在2005年开始动工。
如此一来，丽水佳园项目用地从拿地到动工开发，中间用了13年时间。
对于上述问题，曹永峰在接受记者采访时称，由于地块是从其他公司手中拿到的，所以并不清楚具体情况。按照曹永峰的说法，丽水佳园地块闲置13年并非是沿海家园的“过错”，但对于这样一个大体量且具备相当战略意义的项目，沿海家园何时拿地、如何拿地却似乎成了无据可查的“秘密”。
记者查阅了沿海家园自1999年以来的相关公告和财报，但直到截至2004年3月31日财年的年报中，“东莞丽水佳园”才首次被“揭开面纱”。在年报中，沿海家园称“此项目为一个配备有辅助设施及附设有商业面积配套的低密度住宅小区”，且于2005年3月开始预售。
值得注意的是，在此前的相关报表中，沿海家园多次披露主要的物业项目及土地储备情况，但作为一个占地面积30多万平方米，且以别墅产品为主的“大项目”，沿海家园并未提及这个项目何时被其收入囊中。记者就此致电沿海家园位于香港的办公室，但对方并未作出解释。
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