[摘要] 25日，首个地方版“国五条”细则正式落地。广东省政府发布“转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”(以下简称“细则”)，细则要求广州、深圳两地需于3月底前公布房价控制目标，并明确指出，至2013年底广东全省地级以上城市(含顺德区)完成住房信息联网工作。
编者按：3月25日，广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，并提出相关意见(文号为粤府办〔2013〕11号，以下简称11号文件)。其中主要亮点包括：广州、深圳需确定房价控制目标；珠海、佛山限购升级等；切实落实政府稳定房价的责任等。作为落地的地方版细则，11号文件具有一定参考性,引起了房地产行业的高度关注。
25日，地方版“国五条”细则正式落地。广东省政府发布“转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”(以下简称“细则”)，细则要求广州、深圳两地需于3月底前公布房价控制目标，并明确指出，至2013年底广东全省地级以上城市(含顺德区)完成住房信息联网工作。但值得注意的是，此细则并未对限价目标、二手房交易征20%个税如何操作等焦点问题做出明确规定。
广东版的国五条：1、广深于3月底前公布房价控制目标；2、广深佛珠继续执行限购，坚决抑制投资投机购房需求；3、增加中小套型普通商品住房供应；4、加快保障性安居工程建设；5、加强房地产市场监管，年底前各地级以上市个人住房信息联网。
“20%个税”征收范围模糊
“20%个税”条款出台后，包括广州在内的多地上演了争抢“末班车”的景象。据了解，大多数购房者，尤其是二手房的潜在买家，都希望赶在地方执行这一政策之前尽快 “下手”，以避免缴纳更多的税费。但就“粤五条”细则来看，不免让人产生规避“20%个税”规定的嫌疑。
在“粤五条”中，广东省规定“房价过快上涨”的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
多位业内人士在阅读完这一条款之后几乎产生了同样的疑问：“房价过快上涨”如何界定？经纬行研究中心总监朱欣苑在接受记者采访时指出，“过快上涨应该有个时间和数量的概念，到底5%是过快还是10%是过快，没有一个量化的标准。”她指出，这种规定给地方的操作空间相当大。
控房价预期尚不明朗
对于部分刚需购房者来说，通过政府调控使房价下行几乎是共同的期望，“国五条”细则，特别是“20%个税”规定的出台，则使得这个愿望空前强烈。
但“粤五条”似乎有些让人“失望”。朱欣苑指出，广东省细则更多的是对以往政策的重申和说明，并无实质内容，包括个税征收标准等11号文件明确规定的条款，广东省都并未要求严格执行。“不只是我们，大家可能都会觉得没有实质内容，要买楼的还是会买，不但不会对价格产生实质影响，可能使得之前紧张的市场气氛趋于舒缓。”朱欣苑认为，购房者对于通过政府来控制房价的期望可能会出现心理落差。
然而，满堂红研究部高级主任肖文晓则认为现在评估“粤五条”的市场影响为时过早。他表示，“按照国务院的规定，各地方的细则最迟也需要在这个月底出台，真正评估‘粤五条’的影响需要看其他地方的规定，以及等到广州、深圳等重点城市制定地方细则后，才能有准确的判断。”
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中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：广东版细则不细 可操作性不强
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》采访时指出，由于此前对于房价控制目标都是包含保障性住房项目，地方对房价控制可操作性大，但是此次细则中指出房价需摒除保障性住房，这对于地方来说，摒除保障房将大大增加调控难度，也将对市场产生更大的影响。
此外，在供应方面，细则提出，地级以上城市(含顺德区)需于3月底前公布2013年度住房用地供应计划，并进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。与此同时，要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。
细则同时明确表示，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛，并于2013年底前全省地级以上城市(含顺德区)按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。
顾云昌指出，广东首次提出信息联网时间表，为联网打造基础，并会加快以住房信息联网为技术基础的房地产持有环节征税工作的进度。但此次细则仍待完善，例如公众所最为关注的二手房20%交易所得税等问题，广东省政府仅是以“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”一笔带过。
“总体来说，广东版细则不细，可操作性并不强。”顾云昌指出，由于国家没有出台对于个税征收方案以及信贷等各项措施实施细则，因此地方出台细则并未涉及这些焦点问题，从而进一步加大了下级政府的执行难度。
顾云昌指出，在其他各省细则设定过程中，应更具有操作性，另外，在政策决定后不要形成空档期，以免造成市场不稳定或部分人钻空子的现象。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫 精点广东版“国五条”九大亮点
谢逸枫认为“粤新五条”细则有九个亮点：
一是作为落地的地方版细则，具有参考性。
二是明确广州与深圳3月底上报价格控制目标，但无具体参照标准。
三是明确规定约谈和问责地方城市负责人，但无惩罚措施。
四是税收与限购政策的调控加码。严格执行个税20%规定，但无具体的执行标准。限购进一步升级，明确规定“广州、深圳、珠海、佛山”四市的限购范围，由主城区扩大到郊区，由一手房扩大到二手房。
五是未提房产税扩容要求，今年广州、深圳房产税不扩容。六是房贷政策不加码、限贷与限价政策不放松。（二套房贷不停贷及二套房贷首付不提至7成、利率不提至1.3倍，首套房贷首付不提至5成、利率不提至1.2倍）。
六是规定3月底前公布2013年度住房用地供应计划。
七是要求完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止地价上涨过快。
八是加快中小套型普通商品住房供应与保障房建设。2013年底前，把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。
九是不排除提高商品房预售门槛、健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设。
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对莞楼市有一定挤出效应
瑞峰置业副总经理姚丽军认为，广东省的新“国五条”落地文件，主要针对此前进行限购的城市，要求其所有行政区域都必须覆盖到，这也意味着广州、珠海等地的限购范围会进一步扩大，影响比较大。“对于东莞而言，由于并未实行限购，受影响不大。相反，广州、深圳限购的挤出效应，对东莞楼市有一定的利好。”他点评道。
据了解，由于深圳限购及莞、深两地楼市的价格落差，近年来塘厦、凤岗、黄江等近深片区的楼市颇热。三正地产副总经理李启清告诉记者，目前塘厦、凤岗等地的在售楼盘均吸引了相当比例的深圳置业者，“一些在地理位置上十分靠近深圳的楼盘项目，深圳业主的比例甚至达到了70%以上”。不过，因为深圳的限购政策一直没有放松，此次11号文件只起到一个强化限购的作用，不会对现有市场造成太大影响，“预计市场不会发生太大变化”。
中原车德锐:细则与"国五条"主旨一致 对莞影响不大
3月25日，广东省出台了新“国五条”的细化落地文件。对此，中原地产策略研究中心总监车德锐表示，此次细则对广州、深圳、珠海等地影响突出，但由于东莞并没有被要求限购和制定房价控制目标，预计对体市场影响不大。“对东莞而言，此次细化落地文件与国务院出台的新国五条政策的主旨与态度都是一致，影响并不大。”
车德锐认为，11号细化文件或对楼市带来短期观望的影响，但东莞楼市平稳向上的总趋势不会改变。不过此次11号文件对深圳限购进一步强化，车总监预计凤岗、塘厦等临深片区将进一步吸引并瓜分深圳置业者。“泛深片区表现更趋凸显，楼盘会持续热销。”
此外，针对“要求建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道”这条细则，车德锐表示对东莞住宅产品供应结构的影响不会很大。“在市场需求的引导下，近年来东莞楼市一直以刚需户型为主。细则的出台会推动刚需供应增长，但对东莞住宅产品供应结构不会产生太大的影响。”
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广东版“国五条”出台后微博上网友热议
@陈宝存：【广东版实施细则亮点：有关个人出售自由个人所得税的规定】房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。房价过快上涨的地区执行转让所得税20%，实际上是成功规避了打压刚需与改善性需求的20%烂政。
@朱旗的微博：【广东版“国五条”解读】1，高压政策迫降，压力下行，数字代文字，明确广深3月底前公布房控目标，落地急需生根；2，广深佛珠“限政”继续，态度坚决，表情僵硬；3，要求公布年度供地计划，试问，哪一年没有广而告之呢？4，年底个人住房信息联网，企业级呢？5，整体迫降，缓冲区间狭小，市场周旋吃力！
@阿呆兔xm：貌似复制来的，啥细则……
@海王城王纪平：是细则吗？
@剑难春：这个细则真够“戏”。
@like笨露：买房的孩子可以松口气啦！
@国泰君安期货广州陈振升:这政策就是说：我没有违反中央的政策，也在严控房价；但我也知道这个事不好搞，搞不好自己一身臭；那个“国五条”、“20%税”啥的，我已经重申了，市县级政府你们看着办吧，把这个政策贯彻下去，你们爱严不严这是你们的事，别捅出篓子就好，大家打哈哈的就完事了~
@王营1124:广东版“国五条”细则太可乐了，制定政策的人冥思苦想一个月就写出个这么个文来，真是难为他们了。这细则背后的意思大概是：我们真不明白中央到底是啥意思，所以只好照抄一边中央的文件，让下一级政府执行。
@嬲一男:楼价处在这种特殊时间，万众瞩目，不降就肯定是升的，没有稳定一说，地方政府想要稳定楼价，绝口不说要降楼价，明显就是想楼价永远不跌，又可以卖地发财了。 总之，政府不发声让楼价跌，楼价不可能跌，不跌就继续升，继续看好广东楼价。
@马跃成:鞋子是不是合适，只有脚知道。脚在哪里？中央说在省里，省里说在市里，市里说在县里，县里说在开发商那里。。。我们说到做到，决不放空炮。
@朱晓红:广东省人民政府办公厅下发的11号文，在时间点上算得上急先锋，但看得出除了紧跟“国五条”不走样以外，别无长物！
@新华路的梧桐: 房价上涨过快如何定量界定？
@大老哥的微博: 细则不细。地方政府软抵抗！
@贴着时尚的鼻涕虫：这也叫出手？什么叫房价过快上涨？怎么判断由谁判断？一个愚蠢的国五条，不执行才是爷们儿， 弄这么个看似细则实则空无的东西出来， 纯属拖延时间。
@杨昱：粤人细则，看似坚决，实则打太极意味浓厚。20%个税条件为＂房价过快上涨＂。同时有价格调控，该条则足以化20%个税政策于无形。各地如仿效粤政，则20%政策几无疾而终了！
@小顺的妈妈：二手房20%的个税未提及，到底执行不执行呢？仔细一看也提到了，但等于没提。不过，各省级层面所谓细则大致都只能如此了，重申为主。
@台儿庄的孩子：仔细读了一遍，现有政策和国五条冲突就是核定1%征收个税。也就是说：要取消1%个税核定增收政策喽。
@何嘉祯：其实只是转发而已，没特别新意，对于20％说法模糊！把皮球踢给各个市县～！看来个别的市肯定有人要当白老鼠了！
@dingxiaoqiu_SYSU：＂广州深圳要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定...价格控制目标＂，基调都定好了，看来房价下调的可能性不大。
@唐吉麦兜：最值得关注的其实是第三点，也就是所谓的个人住房信息联网，可能会迫使一部分人，特别是官员抛售房产，使得二手房市场价格回落。但提到的仅仅是今年年底完成系统数据测试，可能离系统真正发挥作用还需时日。
@几维鼓：20%只针对涨的快的城市，差异化执行；年底前完成住房信息联网，这条才内涵丰富，无论是对存量房征税，还是财产公示，的住房信息联网都是个必要前提。
@haoxinqing0：原则的东西比较多，量化的和可操作的东西比较少，总体上看，这个文水平还是很高的，因为既体现了中央的精神，又为自己的具体操作留有余地！
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