[摘要] 当花果园在2010年首度开盘推出11000套房源时，贵阳本地媒体披露其“价格多在8000元/平方米左右，最高单价达17000元/平方米”，而不到两年工夫，现如今花果园在售楼盘均价已被腰斩，跌至4000多元/平方米
高容积率真相
贵阳住建部门公开的楼市月度监测数据显示，花果园一个项目的销量常常占到全市一半左右的份额，有时达七成以上。2011年度，花果园销量则占到全市成交量20%以上的份额。因此，花果园房价的风吹草动，对贵阳楼市可谓举足轻重。
“花果园确实在客观上平抑了房价。有人说，如果没有花果园的开发建设，这两年贵阳核心一环内房价肯定集体过万。”宏立城虽不承认降价的说法，却不拒“平抑房价”的名份。
贵阳地产商目前正和宏立城一起，在“崩盘论”面前抱团取暖，而对花果园的低价销售策略，同行们多不买账。受雇于贵阳一家本土地产商的顾问人员，日前向《瞭望东方周刊》揭了花果园低价背后的秘密。
“一梯户数太多，是不是采光通风都不行？但花果园就可以搞这个事情，它是45层、4梯10户。”
“中国所有的CBD，包括北京金融街[简介动态]、国贸[简介动态]中心，它的平均容积率都只有3到4之间，花果园这样一个5000多亩的项目，容积率居然可以做到6点多。”
这位顾问质疑说，“凭什么贵阳城乡结合部的一个大盘，容积率却比北京、上海、香港的CBD还要高。”
前述贵阳地产商则透露：“业内也有人说花果园给贵阳新建了一个带电梯的棚户区。他确实把原来的棚户区改造升级了，但顶多是一个升级版的QQ。”
“崩盘论”制造者吴其伦也注意到了花果园容积率方面的问题，并引以为他的重要论据。
他跟本刊打了一个比方：“花果园一盘(规划)容纳人口60万，在西南地区，60万相当于一个县的城乡人口总数，现在把一个县的人搞在5000亩这样一个大盘里。可以吗？不可以呀。”
吴其伦的江浙口音使他一连串的质疑显得感性而执着，“60万人到你这里来干嘛，到哪里就业到哪里发展？你有没有大型的制造业、纺织业？劳动密集型产业全都没有，没有产业支撑，来了以后就是一座空城呀。”
吴其伦还说，投资客也不能进这样的楼盘，否则钱一进去就被套牢，“投资要看利润空间，讲求投资回报，投资人去一看，这么大的盘，这么大的量，我买了以后卖给谁呀。”
花果园地处贵阳一环外西南角，尽管贵阳市中心一般都指一环以内，商业中心也只包括喷水池、大十字两处地段，但宏立城方面并不觉得自己是郊区大盘，“我们从来也不认为它是郊区，也不是大盘，我们就是市区，就是市中心。”
眼下，花果园项目工地上的楼群遮天蔽日。站在售楼部人工湖畔朝四下看，那些已经封顶、将要封顶的高楼叠错穿插，往往上十栋就连成一座“山”。从“山”的正面看过去，视线几乎无法直线通透“山体”，这也就意味着，小区光线和通风只能局促于楼群中间“弯道行驶”。
宏立城方面向本刊确认了花果园项目容积率超过6，但又表示，“拿贵阳市区的容积率看，我们真不高。”宏立城为此道出了贵阳楼市的容积率秘密，“在贵阳市区，现在容积率8以下的很少找得到，有些规划中的容积率都在13、15，连20的都有。”
宏立城同时确认花果园项目主力楼盘为4梯9户，4梯10户则为回迁房。对于同行指责该梯户比不应通过审批，宏立城方面阐释了自己的逻辑，“一些性的地产商朋友说，贵阳的审批手续应该是最严格的，那么，在这样严苛的审批下，我们都过了，这不是给我们特殊政策，这说明我们的采光、通风、朝向等舒适度都是有保障的。”
贵阳内部版“崩盘论”
张扬是中天城投集团股份有限公司的顾问，中天城投是贵州本土一家房地产上市公司。作为既与贵阳楼市密切联系又具备视野的行业人士，张扬试图从正反两个角度来评估“崩盘论”。
“我要不是考虑学术争鸣，都想与发表‘崩盘论’的人赌一把，贵阳楼市崩盘了我就给他一百万。”张扬告诉《瞭望东方周刊》，“贵阳房地产整体没有泡沫，但是贵阳房地产行业也有个别人瞎搞 ，比如把几平方公里的土地交给做工业、做电缆的人来开发。”
张扬对外行进入贵阳地产行业表示担忧，“中央都让央企退出地产行当了，做工业的还要挤进来。再这样下去，我都想建议中天城投把战略方向做调整，不要在贵阳生根了。”
宏立城对贵阳地产行业秩序同样感到不满，其向本刊透露，有外省地产商在贵阳市场上不做房、只做地，“他在贵阳买了300万平方米的盘，从2005年开始运作，2006年开始卖，到现在才卖了几十万平方米，他就等地价升。”
宏立城还表示，“崩盘论”对花果园毫无影响，并且看好后市，认为花果园主体楼盘销售到一定阶段后，在市区暂无巨量大盘的情况下，贵阳楼市价格一定会起来，届时宏立城亦将涨价。宏立城还告诫同行，多练内功，把利润看淡一点。
同行却不看好花果园的未来，前述贵阳地产商负责人对记者说：“花果园往后越来越难卖，因为他的房子逐渐都出来了，购房客将可以看到它的实景。”
该人士还透露，在此以前花果园的状况一直让贵阳的同行和媒体担心，“大家坐在一起聊天，说到花果园，提得的就是它什么时候崩。不是会不会崩，崩盘是一定的，只是崩在什么时间不确定。”
种种迹象显示，早在“崩盘论”之前，贵阳地产行业内部正在进行错综复杂的角力。只是当这场角力还远未发现新的市场秩序时，就有“坏孩子”喊叫“崩盘了”。随这一声喊，人们只看见贵阳地产商如何携手御外，奔赴贵阳的一批批媒体也只看见一堆令人欣慰的成交数据。
颇有意味的是，正当贵阳地产业界、学界奋起反击“崩盘论”之际，吴其伦的立论开始发生变化。
他告诉本刊：“我为什么提出要崩盘这样一个预警，因为说实话，很多地产商的资金状况我非常清楚，特别是贵阳的大型地产商。地产商在融资渠道收窄的情况下，大都会借高利贷。鄂尔多斯为什么会崩盘？就是地产商大量借高利贷不愿意降价。”
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