[摘要] 近深片区如凤岗、塘厦、樟木头等片区因靠近深圳的地缘优势，深圳客的外溢使得这部分区域直接受益。早在10月份，碧桂园时代城、万科朗润园等项目已在塘厦悄然打响价格战。同样是临近深圳边缘的凤岗近期陆续有新项目入市，使得该片区因产品供应量大、同质化严重而上演一轮价格战。
一、楼市观察
一周商品房成交回顾：
据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2012.11.5-11.11）商品房成交面积18.34万㎡，环比下降2.29%，同比上升119.97%；成交套数1958套，环比下降2.59%，同比上升102.48%；成交金额14.86亿元。
价格方面，本周住宅成交均价为7693元/㎡，环比下降7.28%；同比下降3.61%。其中普通洋房成交均价为6865元/㎡，高端洋房为8854元/㎡，豪宅洋房为10052元/㎡，别墅为13196元/㎡，公寓为8376元/㎡。
年底冲刺再现开盘潮，市场营销造势再起。
11月份，整体楼市开局比较理想。11月首周，东莞楼市延续“金九银十”的旺季交投氛围，日均成交200套以上。据不完全统计，本周东莞楼市有不少于15个项目推出各种大小不同的楼盘活动。
从本周推货楼盘来看，本周东莞有丰泰悦榕东岸、南峰国际、葡萄庄园、花样年江山和中天城市之门5个项目集中开盘，无全新项目上市，几个项目均属于旧盘加推货量。本周市场再现一轮开盘潮，一方面临近年底，部分开发商冲量加推货量，另一方面，经过一段时间的宣传推广和储客积累，个别项目采取“小步快跑”策略，释放一小波需求。从市场反馈的信息来说，南峰国际二期推出100多套90㎡和130㎡的产品，销售率超过5成。
周末楼盘活动方面，市场营销造势再起。正值“双十一”光棍节，楼盘活动比上周也明显热闹起来。从本周暖场活动可分为两大类：一是在售项目推出的一些增加人气的暖场活动，如中熙弥珍道千人拔河大赛盛启，光大锦绣山河(小区网论坛)举办第二届钓鱼节；富盈世界汇举办“光棍节狂欢party唱出你的花样年华(小区网论坛)”活动等。二是未售项目推出的备客和宣传活动，如观澜碧桂园样板房开放，松湖春天举办“少儿钢琴大赛”等。同时，不少开发商针业主举办一些“业主生日会”、“业主答谢会”之类的活动，通过此种形式来维护业主关系，树立良好的口碑，企图实现“老带新”的营销方式。如本周东城万达广场举行“业主答谢会”，香港巨星腾丽名亲临现场；新里城举办“业主生日会”等。
本周新增供全是镇区项目，整体供应明显回落。
据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞仅有4个项目新增供应616套，面积合计6.40万㎡。其中，中惠卡丽兰推出116套80-150㎡的纯复式洋房和10套商铺；凤岗的金凤豪苑推出280套两房、56套三房和18套复式的洋房；丰泰东海山庄(小区网论坛)供应60套大户型洋房；富盈.盈翠曦园推出68套三房洋房和8套商铺。本周新增供应全是镇区项目，中惠卡丽兰作为全新上市项目。
整体供应量明显回落，这是自9月中旬以来供应位的一个周次。进入11月，商品房供应量明显回落，这主要原因是金九银十期间诸多项目已集中上市，提前释放了部分供应量。而近期全新项目开盘和旧盘加推的项目有所减少，也导致新增供应回落。
市场延续良好交投氛围，镇区项目出货良好。
据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1725套，环比下降2.71%，同比上升107.83%。本周东莞住宅有158个成交记录，环比上周169个减少11个。本周住宅日均成交246套，保持较为理想的成交记录。
本周东莞住宅持续热销，主要原因如下：其一，进入11月，整体楼市热度不退，成交氛围仍存在。再加上，年底开发商加推货量冲量，定价合理，性价比高的项目基本能快速引导购房者出手。其二，镇区项目低价入市，出货能力较强。本周东莞镇区项目成交，占总比的80%。镇区低价项目持续入市，且开发商定价合理，以“6”、“7”字头居多，性价比高，能有效刺激购房需求。如本周较为热销的镇区住宅项目有:塘厦的碧桂园时代城签约96套、寮步的鼎峰花漫里签约68套、虎门的外滩一品签约58套等。其三，全新项目陆续入市，成交量较多的普遍集中在一些新增项目上，支撑整体楼市维持不错的行情。
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