[摘要] 一个行业就是一段历史，东莞楼市在刚刚过去的十年，发生了翻天覆地的变化。随着越来越多外来开发商的加入，房地产开发水平明显提升，市场竞争亦日趋激烈。过去的十年是东莞楼市快速成长的十年，展望未来十年，东莞楼市将更加成熟稳定。
一个行业就是一段历史，东莞楼市在刚刚过去的十年，发生了翻天覆地的变化。随着越来越多外来开发商的加入，房地产开发水平明显提升，市场竞争亦日趋激烈。过去的十年是东莞楼市快速成长的十年，展望未来十年，东莞楼市将更加成熟稳定。
关键词：产品
由单一到多元，满足不同阶层
“有房便有家”，房子在中国人的心目中尤为重要。上世纪90年代以前，东莞人一直都居住在自建房中，随着改革开放，本地人腰包鼓起来后住进了商品房。
2002年后，以光大、中信、新世纪、宏远、中惠为代表的房企加快发展步伐，开发了众多洋房小区，楼梯房向电梯房的转变让物业产品丰富化，跃式、叠加、复式等新产品频频亮相。2004年后，富通、金地、万科等品牌房企的进驻，将东莞楼市产品进一步丰富。在情景美墅热销后，不少开发商推出了类别墅。
近两年，为迎合东莞各个阶层的购房需求，东莞山景、水景、江景产品也呈现出增多的趋势。有商家表示，如今市场上的产品越来越多元化，完全可以满足不同阶层的需求。
关键词：房价
由2字头到8字头，上涨逾3倍
东莞市统计局公布的数据显示，2012年东莞商品房均价为8317元/平方米，相比2002年2000多元/平方米，上涨逾3倍。
事实上，在2004年以前，东莞楼市一直处于低迷、徘徊不前的状态，楼盘单价一直未突破3000元大关。直到2003年，外来开发商大举进入东莞，才打破了东莞房价徘徊的局面。此外，一系列政府配套设施建设和道路交通网的完善，带动房地产业的发展。一座现代化的新城出现在世人眼前，吸引了大批置业者。
步入2007年，大量深圳投资客不断涌入，东莞楼市受到热捧，东莞房价也直线上涨。随后政府加强了对房地产的调控，出台了一系列政策，稳定了房价。东莞楼市逐步趋于稳定，楼价维持在“8字头”。
据搜房网数据监控中心不完全统计，10月东莞楼市共计有32个住宅或别墅开盘或加推新货，纯新开楼盘相比9月数量增加，增至10个，这些楼盘主要分布在镇区，城区只占两席；新项目依然以70-100平刚需户型为主。南城楼盘10月开盘加推量，共有7个楼盘预计将开盘或加推。点击详情>>>
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关键词：开发商
由“四大家”到“百舸争流”
东莞房地产从2002年至今，的变化就是行业格局的变化。东莞房地产行业已经由原来的本土开发商“四大家”，到本土与外来开发商的“百舸争流”。
本土开发商的“领头羊”光大集团，从1992进入房地产市场。宏远地产在1996年拿下了东江支流大片土地。而新世纪于2000年进入房地产市场。东莞中信上世纪90年代初进入东莞。2004年前“光大、宏远、中信、新世纪”，占领东莞城区一半以上的市场，但随着外来开发商的进驻，这一情况开始改变。
在深系开发商进入东莞后，广系地产巨头碧桂园集团在大朗拿地，正式进军东莞。此后佛山钜隆、保利陆续进入东莞。惠州光耀地产、敏捷、恒大等先后在东莞拿地，楼市竞争日趋激烈。
关键词：政策
由松到紧，考验政府智慧
中国的房地产市场伴随着住房分配制度的改革而发展壮大。但2003年以后，陆续出现了投资增长过快、房价大幅上涨、住房供应结构不合理、市场秩序混乱等问题。为此政府相继出台了许多政策对房地产市场进行调控。
2006年国家推出了“90/70”政策，要求“90平方米以下新建商品房总量控制在70%以上”的规定；2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
2010年后，楼市政策更是密集严厉。4月国家出台了新的国十条政策，“对购买首套自住房且套内建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，且利率不低于基准利率的1.1倍。”政策出台后，东莞楼市到处弥漫着观望的气氛。
到了2011年1月，国家再次出台了“新国八条”，二套房的首付提高到六成。同年国家还对房价上涨过快的城市，出台了“限购令”。进入2012年，中央一再强调楼市调控政策不放松。
据搜房网数据监控中心不完全统计，10月东莞楼市共计有32个住宅或别墅开盘或加推新货，纯新开楼盘相比9月数量增加，增至10个，这些楼盘主要分布在镇区，城区只占两席；新项目依然以70-100平刚需户型为主。南城楼盘10月开盘加推量，共有7个楼盘预计将开盘或加推。点击详情>>>
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关键词：投资
由住宅到商铺，寻求高回报
投资客，在东莞楼市中占有重要的地位。东莞位于深圳和广州之间，相比起来房价仍处于洼地。从2003年起，每年都有众多外来投资者到东莞置业。
2003年深系开发商进驻东莞，东莞楼市的品质得到了提升。与深圳和广州相比，东莞人流密度小很多，山水楼盘众多，更适合休闲居住。不少深圳和广州的人选择在东莞购房。
但随着楼市调控政策日趋严厉，商品房投资回报降低，不少外来投资者开始瞄向了东莞的商铺。据悉，长安万达广场不少商铺被来自深圳的投资者购买。
关键词：精装房
由毛坯到精装修，大势所趋
精装修房在东莞的历史并不长，最近几年才开始流行。据了解，从上世纪90年代樟木头为迎合香港人推出的精装小户，到2004年本土开发商中信凯旋城(小区网论坛)跟进，全装房再度亮相，并得到了市场认可。
到2008年，东莞房地产市场出现了精装修旋风，城区多个项目采用精装修。
步入2011年后，越来越多的房子以精装修的形式出售，大户型尤甚。在房地产遇到严厉的宏观政策调控的当下，各开发商正在尝试通过各种举措来提高产品的价值卖点，并以此争夺市场份额。
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关键词：土地
由三位数到四位数，价格上涨近3.4倍
在2002年前，东莞的土地出让方式以出让协议为主。这种土地出让方式，让本地开发商以极低的价格储备了许多土地。
直到土地招拍制度的建立完善，同时外来开发商不断进驻东莞，东莞地价也开始快速上涨。从2002年到2007年，东莞土地价格每年以近40%的速度上涨。从最初的600多元/平方米，到2012年上半年2625元/平方米，上涨近3.4倍，地王也时有出现。
近年来，东莞土地市场进入平稳期，价格相对稳定，楼面价在2000-3000元/平方米居多，开发商也放缓了拿地节奏，以回收现金为主。
关键词：小区
业委会难成立，每年增量少
东莞楼市经过十多年的发展，在硬件设施上比较完备，但物业管理却还处于成长阶段。据悉，2010年东莞市备案的小区约有1100多个，但真正成立业主委员会的小区才110个，其比例仅达10%，相比广州的15%和深圳的30%还有很大的距离，业主难以找到维权的地方。截至去年8月份，只有130多个小区成立了业委会。据房管局负责人介绍，虽然东莞业委会数量少，但每年还是有20-30家申请成立。
关键词：营销
卖房变难营销方式推陈出新
东莞楼市经过十多年的发展，营销方式也层出不穷。在楼市发展的前期，开发商根本不当心房子卖不出去，营销方式也比较单一，在媒体上投放一定广告就可以吸引置业者。但随着深系等外来开发商的进驻，市场竞争加剧，同时国家出台一系列调控政策，房子没有以前那么好卖了。为迅速走货，回笼资金，开发商想出了各种营销方式：简单的电话、短信营销，各种展会活动，邀请明星走秀等。
据搜房网数据监控中心不完全统计，10月东莞楼市共计有32个住宅或别墅开盘或加推新货，纯新开楼盘相比9月数量增加，增至10个，这些楼盘主要分布在镇区，城区只占两席；新项目依然以70-100平刚需户型为主。南城楼盘10月开盘加推量，共有7个楼盘预计将开盘或加推。点击详情>>>
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