[摘要] 为什么利润率会下降？为什么净利润11%却以11.3%的利率借钱？面对价格上涨带来的调控压力，万科怎么应对？在昨天的万科A(000002)2012年上半年度业绩说明会上，不少投资者提出了自己的疑问。而万科总裁郁亮表示，由于靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。
为什么利润率会下降？为什么净利润11%却以11.3%的利率借钱？面对价格上涨带来的调控压力，万科怎么应对？在昨天的万科A(000002)2012年上半年度业绩说明会上，不少投资者提出了自己的疑问。而万科总裁郁亮表示，由于靠土地盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。
8月7日，万科发布了半年报，在不俗的业绩背后，毛利率和利润率的下降引起了不少投资者的关注。
在昨天的业绩说明会上，有投资者提出，今年上半年万科利润率明显下降，但是目前结算的收入大多来源于2010年~2011年销售的项目，但那时候房价并未大幅度下跌，怎么解释利润率下降的现象？
毛利率大幅下降主要受结算结构影响
对此，万科执行副总裁王文金表示，上半年公司毛利率较去年同期下降较多，最主要原因是结算结构的影响，去年上半年高毛利项目占比相对较大。此外精装修比例提高、劳动力成本上升、销售价格波动等也有一定影响。
王文金还表示，由于上半年房地产市场景气度相对低迷，公司加大了品牌推广与推盘促销的力度。并且二三季度新项目开盘较为密集，营销费用需提前投放。营销费用量有所增加，销售费用率为1.98%，同比增长0.52个百分点。
有投资者继续追问，万科的净利率自2011年以来有不断下滑的趋势，先前万科也解释说下滑主要来源于结算金额的下降、资金成本和土地成本的上升，但万科自己也说过“毛利率是否是周期的问题，很难回答，和同行比较，万科盈利水平提升是有空间的。”请问未来提升盈利水平的计划是什么？预计要多久才能兑现？
行业利润率将向制造业靠近
对此，万科总裁郁亮表示，衡量公司盈利能力的指标主要是ROE(即净资产率)，而年报显示，万科ROE水平有了进一步上升(上半年万科ROE为6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32个百分点)。而利润率方面，行业整体未来的趋势应该是下降的，未来一段时间可能向制造业靠近。因为依靠土地赚钱的盈利模式已经不可持续。而万科主要靠盖房子赚钱。
因此，万科的利润率存在提升的可能性，关键在于对居住需求的精准把握，以及管理的精细化，“但具体的时间还难以准确预计”。
万科上半年归属母公司净利润率仅11%，但万科今年初向华润信托借款利息高达11.3%，有投资者对此提出质疑。
对此，王文金表示，万科销售净利率是14.8%，扣除少数股东损益后归属母公司的净利润率是12%。借款利率与销售净利率，这两个指标的基本维度不同，利率对于销售净利率的影响还需要看计息借款在总的投资资金中的比例，以及该投资资金的周转率。比如，1元的投资一年内做成了2元的生意，而这1元投资中有0.5元属于借来的，那么该0.5元的年资金成本相对于2元的生意才是对净利率的影响。“万科将尽量降低借款利率。”王文金表示。
暂无具体海外拓展计划
对于万科最近收购南联地产，投资者追问万科试水海外市场是出于怎样的考虑？是否有开展海外业务的计划？
对此，董事会秘书谭华杰首先表示，收购南联是为了展开国际化的探索，通过建立这样一个国际化平台，进行一些海外业务发展的尝试，是基于长远发展的考虑，但目前还没有具体的计划。
而郁亮补充，国际化并不只是简单地去海外造房子，还包括引入国际化人才，拓展国际化融资渠道等各方面的尝试。郁亮认为，国内房地产市场仍然具有广阔的发展空间，目前房地产行业的集中度也很低，相信在未来相当长一段时间，企业仍然具有良好发展机会。
房地产市场仍在调整期
对于近期中央对防止房地产价格上升的言论以及加大调控的可能，万科是否有具体措施应对？对此，郁亮表示，不管外部环境怎么变化，万科都会严格自律，坚持“不囤地，不捂盘，不当地王”，坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”。并自信其经营策略和产品定位，能够适应市场环境的各种变化。
还有投资者提问，现在楼市是回暖，是反弹，还是反转？
对此，谭华杰表示，二季度以来主要城市出现的成交量同比上升，主要原因是去年基数太低(去年3月份开始，主要城市成交量同比2010年大幅下降)。土地市场的少数溢价地块，属于局部现象，土地市场并未出现整体回暖。大部分城市的房价，依然低于去年同期，个别区域存在过度下跌之后的触底反弹。整体来看，房地产市场仍在调整期。
据搜房网数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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