[摘要] 2012年7月，东莞土地市场供应激增，当月国土资源局挂牌上市10宗土地，总面积41.30万㎡，环比增幅304.37%；其中商住用地供应面积为26.12万㎡，环比增幅高达155.75%；7月东莞土地市场商住用地仅两宗成交，成交面积12.04万㎡，环比涨幅17.89%。
7月关键数据一览：
月度总体叙述：
2012年7月，东莞土地市场供应激增，当月国土资源局挂牌上市10宗土地，总面积41.30万㎡，环比增幅304.37%；其中商住用地供应面积为26.12万㎡，环比增幅高达155.75%；7月东莞土地市场商住用地仅两宗成交，成交面积12.04万㎡，环比涨幅17.89%。
常平镇司马村20124011商住地块以底价8597.1万元落入东莞市绿湖山庄开发建设有限公司囊中，麻涌东太新基村近5万平的商住地块由信鸿集团获得，溢价仅1.3%。寮步塘边村5000多平的商务金融自降身价890万元入市，被外来开发商北京永融信底价拿下。
07年曾拍出“广东地王”的塘厦大坪村两宗商住地块接连流拍，打破了东莞土地市场持续5个月“零流拍”的记录，其中，2012WG023商住地块占地面积5.09万㎡，容积率为2.0，起拍总价4.06亿元，折合楼面地价3990元/㎡;2012WG024商住地块占地面积8.99万㎡，土地用途为95%普通商品住房和5%商服用地，容积率为1.2，起拍总价8.08亿元，折合楼面地价7492元/㎡。目前塘厦房地产开发进入井喷期，市场竞争白热化，土地价格推高，加之地块优劣势明显，开发商拿地更趋谨慎与挑剔。至此，东莞上半年尤其是4、5月份土地市场的火热遭遇降温。
8月东莞土地市场将有17宗土地入市，总面积逾43.3万平米，迎来推地高峰期。进入下半年，随着东莞楼市交投氛围趋向活跃，以及政府经济稳增长的迫切需要，国土部门明显加快土地的供应规模，从而确保增加土地财政方面的，用于大型基建投资领域，可以预见随着下半年推地高潮的到来，将会有更多的地块集中涌现，这些地块素质参差不齐，开发商的选择余地变大，此时对于某些起拍价偏高，或者有硬伤的地块，开发商拿地将变得挑剔，或许也需要政府在细节上面的“让利”，即土地市场也推崇“以价换量”。
一、东莞土地供应放量，7月商住用地供应面积增加。
7月东莞土地供应放量，商住用地供应面积环比增幅高达155.75%。
2012年7月，东莞市国土资源局挂牌上市10宗土地，总面积41.30万㎡，环比增幅304.37%，同比减幅48.25%，其中商住用地4宗，供应面积26.12万㎡，环比增幅高达155.75%，同比减幅46.99%；商服用地1宗，占地面积6.41万㎡；其余5宗均为工业或仓库用地。
2012年7月东莞挂牌上市土地情况一览：
>>>专题：东莞8月土地拍卖预告与7月土地拍卖汇总
据搜房网数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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二、7月东莞土地市场成交平淡，商住用地低溢价成交。
7月商住用地成交仅2宗房企拿地日趋谨慎。
2012年7月东莞市土地成交8宗，成交面积27.22万㎡，环比增幅304.37%，同比减幅29.37%；成交金额2.42亿元，环比降幅28.68%，同比减幅77.99%。其中商住用地成交2宗，成交面积12.04万㎡，环比涨幅17.89%，同比减幅24.78%；成交金额1.66亿元，环比减幅51.06%，同比减幅83.00%，商务金融用地成交1宗。07年曾拍出“广东地王”的塘厦大坪村两宗较大面积高价位商住地块接连流拍，打破了东莞土地市场持续5个月“零流拍”的记录。
7月东莞土地市场参与竞买的房企少，成交价格也明显回落，房企拿地日趋谨慎。一方面，调控未见松动，开发商的资金链并未有较大改善。对于房企特别是大型房企而言，要在下半年更加激烈的楼市竞争中抢占市场份额，手中现金流非常重要，房企谨慎拿地，也说明开发商对楼市后市交易量的预期并不高。另一方面，进入下半年，东莞楼市交投氛围趋向活跃，政府出于经济稳增长的迫切需要，国土部门明显加快土地的供应规模，从而确保增加土地财政方面的，用于大型基建投资领域，可以预见随着下半年推地高潮的到来，将会有更多的地块集中涌现，这些地块素质参差不齐，开发商的选择余地变大，此时对于某些起拍价偏高，或者有硬伤的地块，开发商拿地将变得挑剔。
2012年7月东莞土地成交一览：
>>>专题：东莞8月土地拍卖预告与7月土地拍卖汇总
据搜房网数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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三、大热片区塘厦竞争白热化，开发商拿地热情消减。
1、宝盈地产斩获麻涌东太新基村地块
2012年7月3日，上午10:00点，编号2012WG022的麻涌镇东太新基村地块，被东莞市宝盈房地产开发有限公司以8000万元拿下，该地块占地面积4.92万㎡，容积率为1-1.8，折合楼面地价903.6元/㎡。该地块位于于中麻大道和新太路之间，地块周边两河环绕，交通便利，生态资源丰富。
宝盈地产深耕水乡片区战略中心回归东莞
麻涌镇东太新基村地块将是东莞市宝盈房地产开发有限公司在麻涌打造的第三个项目。宝盈房地产隶属于东莞市信鸿物业投资有限公司，是为开发麻涌房地产项目而成立的单项公司，其投资开发的鸿熙岸项目位于东莞市麻涌镇，占地约10万平方米，总建筑面积约20万平米，目前已开工建设，计划于2012年底开盘销售。另一个项目港湾新城位于麻涌镇漳澎，规划为虎门港麻涌港区配套中心。地块总用地面积约70000平米，总建筑面积约20万平米，目前已启动。据悉，该项目分两部分定位：其一为商业综合体，其二为中高档高层洋房+滨水休闲商业配套。集合了花园洋房、特色休闲商业、星级宾馆、中高档酒店、休闲娱乐等时尚消费等于一身，将是临港新城时尚生活街区。
东莞市信鸿物业投资有限公司自2006年起从事房地产开发，已成功开发惠州水岸香洲项目、惠州城市广场，东莞将成为该集团房地产开发的重点区域，除了布子麻涌片区，其位于万江上甲社区的商住项目，总建筑面积13万平方米，目前已完成规划设计，正在进行报建阶段，预计2013年下半年面世，将成为2013年万江区域性价比、最值得期待的项目。
麻涌房地产市场处于起步阶段，未来潜在供应增多
根据东莞中原研究中心监测，2012年麻涌在售楼盘只有大步花园、新世纪·江畔湾花园，其中一家独大的新世纪·江畔湾花园2011年销售套数达到303套，成交均价5200元/㎡，放眼全市这样的业绩也是令人欢欣鼓舞的；而目前，麻涌楼市严重缺乏新货，预计未来随着大步花园三期、钜隆地产项目、富盈地产项目的陆续入市，有20万㎡的潜在供应，将有效填补供应不足的窘境，激发当地沉寂多年的购房需求。
滨水生态区麻涌交通枢纽优势明显片区居住价值渐显
麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交界处，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区一桥相通，拥有华南地区的内陆港－新沙港以及虎门港麻涌港区，港口运输条件十分便利，建设中的珠三角城际轻轨在麻涌设有站点，连接广州、东莞、深圳、珠海等城市，使麻涌整体融入珠三角城市群。据《东莞市轨道交通网络规划》，R1线从麻涌到黄江南站，途经麻涌镇、望牛墩镇、道滘镇、万江、南城、东城、大岭山镇、松山湖、黄江镇等9个镇区，设站13个，未来将成为东莞最重要的经济纽带。目前麻涌为东莞滨水生态区，随着政府投入的增加，交通的不断完善，片区居住价值慢慢得到体现。
2、塘厦大坪村两宗商住地块优劣势明显惨遭流拍
7月16日上午10:00，位于塘厦镇大坪村的编号为2012WG023的商住地块流拍，成为2012年2月以来首宗流拍土地。该地块占地面积50900㎡，起拍楼面地价3390元/㎡；7月18日上午10:00，塘厦镇大坪村编号为2012WG023商住地块再次流拍，该地块占地面积89926㎡，起拍楼面价7491.8元/㎡。
2007年的“广东地王”万科棠樾(小区网论坛)地块也位于塘厦大坪村。大坪村与深圳观澜镇山水相连，就位于“泛观澜别墅板块”内。这里临近世界知名的深圳观澜高尔夫球场，旁边有虾公岩水库、企洞水库等，附近就是东莞市五大森林公园之一的大屏嶂森林公园，生态资源非常丰富。同时，地处莞深高速南侧，交通便利。然而惨遭流拍的两块大坪村商住用地劣势与优势一样明显，正对公墓，并且靠近高压线，起拍价格高企，塘厦房地产市场白热化，开发商拿地更挑剔谨慎。
>>>专题：东莞8月土地拍卖预告与7月土地拍卖汇总
据搜房网数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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塘厦房地产开发进入井喷期，12年新盘将集中涌现。
塘厦镇位于东莞市东南部，介于东莞、深圳、香港经济走廊中间，面积168平方公里，其中2011年GDP195亿元，排名东莞第六位，房地产市场十分成熟，品牌开发商遍地开花，不乏万科地产、碧桂园地产、中信地产、珠江投资、金众地产等知名房企，地缘优势也是偏向深圳，楼市的价格低洼让深圳客趋之若鹭，2012年塘厦新盘包括万科·朗润园、碧桂园·时代城、碧桂园·天麓山、观澜碧桂园、塘厦碧桂园、中信凯旋城(论坛)(论坛)(论坛)(论坛)、金众·金域半山、珠江御景峰花园、三正半山豪苑、怡景花园等等，其中金众·金域半山、三正半山豪苑、万科·朗润园已经正式发售，并且取得十分不错的销售量。
未来几年塘厦的市场供应量超大，而且品牌扎堆，尤其是碧桂园的开发规模、物业类型、产品线、产品价格等，无不令当下塘厦其他开发商头疼。五年内，塘厦市场新进的开发商都要谨慎的考虑，考虑自己有没能力和实力在塘厦立足。
3、北京永融信投资管理有限公司拍下寮步镇塘边村商务地块
7月27日上午10：00，编号2012WG025的寮步镇塘边村商务金融地块挂牌拍卖，最终被北京永融信投资管理有限公司以底价收入囊中，该2012WG025商务金融地块占地面积仅为0.52万㎡，容积率为2.5，成交总价1710万元，折合楼面地价1312元/㎡。这是该宗商务金融地块第二次挂牌上市拍卖，次是在2011年8月份，当时由于起拍价较高，地块规模较小，而无人问津惨遭流拍，当时起拍总价达到2600万元，折合楼面地价1994元/㎡，明显高于开发商的市场预期。不过，此次拍卖东莞国土部门为了增加地块的吸引力，甘愿“自降身价”再次上市，起拍价下调了890万元。
该地块位临莞樟路、香市路、石大路三大交通命脉，又近松山湖大道、东部快速线、轻轨R1线，交通尤为便利。且靠近寮步镇政府，是寮步繁华中心地带，周边有东方新天地(论坛)广场步行街、东方商业街、景泰时代广场、嘉荣超市、古都酒店、悦莱花园酒店、坑口小学等，相关商业市政配套十分完善。目前该区域早有香缤城市花园(论坛)(论坛)(论坛)、三正世纪豪门等楼盘进驻。而随着东莞市区东扩，寮步成为市政府规划的热点片区，市政府“四位一体”的规划战略，1.5亿的路网升级，因而地块潜力较大。
2007年以来寮步商业地块流拍居多，短期片区商业前景依然充满变数
根据东莞中原研究中心监测，2007年以来寮步大部分商业地块以流拍告终，其中寮步国际汽车城的两宗商业地块占地面积分别为10609㎡、10615㎡，就在2007年、2008年两次流拍，更具有直接可比性的是，2011年7月流拍的2011G062寮步镇坑口社区商业地块，占地面积较小也仅为9987㎡，起拍楼面地价1740元/㎡，再次陷入无人应价的尴尬。
寮步作为东莞“第五城”的概念频繁地被业界提及，融入大市区的发展规划也逐渐清晰，相信没人对它长远的发展潜力提出质疑，但是短期之内片区的配套、商业文化氛围还没有大的飞跃，而片区商业现状是零散、低端，消费外溢严重，缺乏大型综合的商业核心片区，更多只是中小开发商“试水”商业地产的载体，品牌开发商对进入抱有迟疑态度，短期之内片区商业前景依然充满变数。
>>>专题：东莞8月土地拍卖预告与7月土地拍卖汇总
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四、8月土地市场量多质优，南城总部基地二期用地引人注目
截止7月26日，根据市国土局已经公告的情况来看，8月东莞土地市场进入最后竞价的土地有17宗，其中进入最终交易环节的编号为2012WG026至2012WG033为南城总部基地二期用地最为引人注目，而镇区总面积近15万的3幅商住地块挂牌出让，均是靓地，编号2012WG033逾8万平米是今年石龙首次出让地块，不仅面积大而且位置佳。虎门博涌1.7万平商业黄金地月底也寻主人。月底还有寮步石步村逾5万平地出让。
石龙：今年首次出让大面积靓地一宗品牌开发商或参与竞拍
石龙在2012年上半年土地市场榜上无名，8月出让编号为2012WG034地块是石龙今年首次出让地块，面积达80760平方米，容积率上限为2.5，建筑密度上限为40%，起始价为3、7877亿元，折合起始楼面价为1876元/平方米。2012WG034地块将于8月13日上午10时在东莞市国土资源交易网进行网拍。此地块位于石龙西湖村，地块附近有年底竣工的东莞新火车站，邻近东莞轻轨R2线起点站，交通方便快捷。临近东江河旁，距离石龙国际高尔夫郊野公园近，在生态景观资源也占优势，这是石龙今年首次推地，面积庞大且优势明显，不排除品牌开发商参与竞拍的可能性。
虎门:博涌村再推黄金地起拍楼面地价3480元/㎡
继2012年3月30日，虎门镇博涌村编号2012WG011商住地块以总价5020万元，溢价率46.78%，折合楼面地价2338元/㎡，落入东莞市凯和实业投资有限公司囊中。8月28日上午10时虎门镇博涌村又一黄金地块2012WG035将会在东莞市国土资源交易网进行网拍。该地块面积达17374平方米，容积率在1.0到4.0之间，建筑密度上限为30%，起拍价高达2.4亿元，折合楼面地价为3480元/㎡。该地块位于虎门中心区，交通便利，经过虎门镇中心的所有交通干线都从博涌穿过，临近广深港客运专线白沙站，城轨R2线、常虎高速等重大项目在这里都有出口，如今的博涌商业已经相当成熟，开发价值也随之上升，但由于楼面价较高，8月底将会有哪些开发商参与竞拍仍然值得期待。
8月挂牌交易的土地一览：
>>>专题：东莞8月土地拍卖预告与7月土地拍卖汇总
据搜房网数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。点击详情>>>
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