[摘要] 对于2012年以来东莞房价连续数月高位运行的现象，业界有观点认为，由于2012年东莞豪宅成交量过于突出，从而拉高了全市的房价，事实果真如此吗？
2012年以来东莞房价接连走高
过山车上的东莞房价：2012年前4个月，东莞房价“屡创新高”
2011年以来，东莞房价坐上了“过山车”，先是从2011年1月的8395元/㎡跌至2月的7696元/㎡，而后又上升至8月的8581元/㎡。接下来又再次跌至12月的7789元/㎡，然后一路飙升至2012年4月的8821元/㎡，最后再次迅速跌至5月的7987元/㎡。
2012年前4个月，东莞房价“屡创新高”。自2011年12月东莞房价进一步跌至7789元/㎡后，2012年1月开始，又大幅攀升至8424元/㎡，此后几个月便持续高位运行，从2月份的8583元/㎡到3月份的8447元/㎡，连续3个月均仅次于去年7月份8581元/㎡的峰值。而4月份，更是达到8821元/㎡，创下了东莞房价有史以来的月度纪录。
对于2012年以来东莞房价连续数月高位运行的现象，业界有观点认为，由于2012年东莞豪宅成交量过于突出，从而拉高了全市的房价，事实果真如此吗？
随着东莞楼市库存的增加、房企资金压力的加剧，5月房企对刚需客户的争夺将更加白热化，楼市大战一触即发。那么在如今的东莞楼市中，开发企业如何程度吸引购房者眼球？怎样的营销策略才能在白热化竞争中赢得市场？在楼市调控依然从紧的态势下，东莞楼市走势如何？搜房网大话地产<东莞楼市“红5月”刚需再发力 房企策略几何?>邀您一同关注。详情进入>>>
相关阅读：
今日话题:刚需打响保惠战 房价下行路在何方?
房价最有可能上涨的十城市 东莞上榜了吗(图)
一线城市成交现价稳量升 房价仍处筑底过程
您可能感兴趣：
2012年以来，东莞豪宅成交逐渐回落
目前东莞市场上，豪宅产品大体可以分为两类：别墅，以及大平层洋房，也即豪宅洋房。对于2012年以来东莞房价连续数月高位运行的现象，业界有观点认为，由于东莞豪宅项目成交突出，从而拉高了全市的房价。事实上，今年豪宅的成交不仅称不上突出，反而是下滑了。从上图可以看出，2012年以来，东莞豪宅成交面积总体呈下降态势，1月及2月仅分别成交3.99万㎡、4.45万㎡，几乎为2011年以来的月度水平。尽管3-4月份豪宅成交水平对比1-2月份有所回升，但总体而言，豪宅成交水平仍然偏低。2012年1-4月，全市豪宅成交面积25.31万㎡，与去年1-4月份的40.44万㎡相比，大幅下滑近38%。
而从豪宅成交面积占商品住宅成交面积的比重来看，从2012年开始，这个数值也呈下降态势。1月份由于去年四季度成交的豪宅产品延缓至当月签约，因此1月份豪宅成交面积占当月住宅成交面积的比重升至28.79%的高位。然而，2月份后便迅速下跌至20.73%，4月份也仅有20.6%。这一数值与2011年相比，并不算突出，仅处于中游水平。
与成交面积下滑相对应的是，2012年东莞豪宅成交金额也在下降。
从2012年东莞豪宅成交金额情况来看，今年豪宅成交金额也在减少。2012年1-4月份，全市豪宅成交金额为37.49亿元，与去年1-4月份的58.27亿元相比，大幅下滑近36%。而从成交金额占商品住宅成交比重来看，与成交面积类似，豪宅成交金额所占比重也趋于下降，前4个月金额比重大体徘徊在35%左右，与与2011年相比，也仅处于中上游水平。
综述：从2012年东莞豪宅成交表现来看，从豪宅成交面积到成交金额，无论是成交的值还是相对数（比重），总体都呈回落态势。而且与2011年相比较，各项指标均难言突出。可以说，2012年东莞豪宅的成交不仅算不上突出，反而是下降了。
2012年东莞豪宅成交水平的下降，这一现象并不算意外，甚至可以说是在情理之中。众所周知，2011年下半年以来，经济明显下行，今年一季度仅增长8.1%，GDP增速已经连续五个季度回落。而东莞经济形势更是糟糕，今年一季度GDP仅增长1.3%，增速全省垫底。由于豪宅属于高端物业，对资金需求量庞大，豪宅市场的兴衰与经济形势息息相关。在经济下行的背景下，豪宅成交自然也难以独善其身。
另外，从去年下半年以来，通胀水平回落，CPI从2011年7月6.5%的高位逐渐回落至今年4月份的3.4%，根据中国人民银行数据，目前我国一年期定期存款利率为3.5%，4月份CPI为3.4%使得负利率时代再次宣告结束。通胀水平的大幅回落，也使得豪宅产品抗通胀的优势不复存在，豪宅产品需求下降自然也在情理当中。
随着东莞楼市库存的增加、房企资金压力的加剧，5月房企对刚需客户的争夺将更加白热化，楼市大战一触即发。那么在如今的东莞楼市中，开发企业如何程度吸引购房者眼球？怎样的营销策略才能在白热化竞争中赢得市场？在楼市调控依然从紧的态势下，东莞楼市走势如何？搜房网大话地产<东莞楼市“红5月”刚需再发力 房企策略几何?>邀您一同关注。详情进入>>>
相关阅读：
今日话题:刚需打响保惠战 房价下行路在何方?
房价最有可能上涨的十城市 东莞上榜了吗(图)
一线城市成交现价稳量升 房价仍处筑底过程
您可能感兴趣：
2012年以来东莞房价居高不下的原因
原因一：豪宅成交均价上扬，是导致2012年东莞房价偏高的首要原因。
平心而论，近两年来东莞房价始终维持在8000元/㎡以上的高位，直接原因还是是豪宅成交所拉高。剔除豪宅，东莞房价将回落至6字头。然而，在东莞豪宅成交回落的背景下，东莞房价却逆势上扬，其中一个重要原因是2012年东莞豪宅成交均价上升了。据东莞中原研究部监测数据显示，自2011年3季度以来东莞豪宅成交均价连续上升，从去年3季度的13399元/㎡上升至今年2季度的15408元/㎡。贡献的项目主要有厚街的海逸豪庭、万江的北大资源·御湾、松山湖的锦绣山河和塘厦的万科·棠樾等别墅项目。以上别墅项目成交均价均在20000元/㎡以上，万科·棠樾的均价更是超过30000元/㎡，因此在推动全市豪宅成交均价走高的同时，也拉高了全市的房价。豪宅成交均价的上扬，也是导致2012年东莞房价偏高的首要原因。
原因二：城区楼盘成交突出，是导致2012年东莞房价偏高的重要原因。
2011年12月是个分水岭。从2011年以来东莞城区住宅成交面积比重月度走势来看，2011年12月，东莞城区住宅成交面积占比重为37.4%，而到了2012年1月，这一比重便迅速攀升至44.61%。从1月到4月，城区住宅成交面积比重始终保持在40%以上。这个数值远远超出了2011年度除了4月以外的其余11个月份。众所周知，同档次的楼盘，城区的售价比镇区要高出不少。因此，城区楼盘的突出表现，是导致2012年东莞房价偏高的首要原因。
随着东莞楼市库存的增加、房企资金压力的加剧，5月房企对刚需客户的争夺将更加白热化，楼市大战一触即发。那么在如今的东莞楼市中，开发企业如何程度吸引购房者眼球？怎样的营销策略才能在白热化竞争中赢得市场？在楼市调控依然从紧的态势下，东莞楼市走势如何？搜房网大话地产<东莞楼市“红5月”刚需再发力 房企策略几何?>邀您一同关注。详情进入>>>
相关阅读：
今日话题:刚需打响保惠战 房价下行路在何方?
房价最有可能上涨的十城市 东莞上榜了吗(图)
一线城市成交现价稳量升 房价仍处筑底过程
您可能感兴趣：
从个盘成交情况来看，无论是普通住宅，还是别墅，城区楼盘的成交都比镇区要突出。
2012年1-4月东莞普通住宅成交面积排行（前27名）：
从2012年1-4月东莞普通住宅成交面积排行情况来看，排名前27个项目当中，5个城区的楼盘就占了15席，其余28个镇区仅占有12席。而排名前4的项目当中，更有3个项目来自城区，其中万科·金域华府更是以44545㎡、496套的记录排名。
2012年1-4月东莞别墅成交面积排行（前17名）：
除了普通住宅，在别墅成交方面，城区的楼盘成交同样要比镇区要出色。从2012年1-4月东莞别墅成交面积排行情况来看，排名前17个项目当中，5个城区的楼盘占了9席，其余28个镇区仅占有8席。
原因三：城区精装修楼盘的集中成交，是导致2012年东莞房价偏高的又一个重要原因。
2012年1-4月东莞城区楼盘成交面积排行（前5名）：
众所周知，万科旗下的项目绝大多数都带有精装修发售。而随着恒大、保利等品牌开发商陆续进驻东莞，2012年东莞楼市带精装修发售的项目进一步增多。从2012年1-4月东莞城区楼盘成交面积排行情况来看，成交面积前5名当中，除了中信森林湖·兰溪谷，其余4个项目全部带有精装修发售。这4个项目分别为万科·金域华府496套、万科·金域松湖408套、保利红珊瑚238套、恒大雅苑228套等。
由于上述项目不少于4月份成交，如保利红珊瑚238套物业均于4月份签约。因此，尽管4月份城区住宅成交面积比重比1月份低3.2个百分点，但成交均价反而达到8821元/㎡的历史新高。可以说，精装修楼盘的集中成交，是导致4月份东莞房价偏高的主要原因之一。
综上所述，2012年以来东莞房价持续走高，主要是因为豪宅成交均价上升、城区的楼盘成交增多，以及精装修项目成交突出所造成的，属于“结构性上涨”。那么，剔除结构性上涨的因素，东莞房价的真实走势是怎么样的呢？
随着东莞楼市库存的增加、房企资金压力的加剧，5月房企对刚需客户的争夺将更加白热化，楼市大战一触即发。那么在如今的东莞楼市中，开发企业如何程度吸引购房者眼球？怎样的营销策略才能在白热化竞争中赢得市场？在楼市调控依然从紧的态势下，东莞楼市走势如何？搜房网大话地产<东莞楼市“红5月”刚需再发力 房企策略几何?>邀您一同关注。详情进入>>>
相关阅读：
今日话题:刚需打响保惠战 房价下行路在何方?
房价最有可能上涨的十城市 东莞上榜了吗(图)
一线城市成交现价稳量升 房价仍处筑底过程
您可能感兴趣：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
