[摘要] 据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交980套，环比上周的998套下降1.80%。这也是开春6周以来东莞楼市成交首次出现环比下滑。从成交绝对数来看，本周全市住宅成交980套，日均140套的记录仍然处于较高水平，但在这表面风光的背后，楼市成交还是显出一丝疲态。
一、一周楼市观察
一周商品房成交回顾：
据东莞中原研究部监测数据显示，本周（3月12日至3月18日）商品房成交面积11.14万㎡，环比下降5.83%，同比上升4.80%；成交套数1071套，环比下降3.77%，同比下降2.55%；成交金额9.21亿元。
本周住宅成交面积9.74万㎡，环比下降5.77%，同比上升5.77%；成交套数980套，环比下降1.80%，同比上升12.64%；成交金额8.01亿元。本周非住宅成交套数91套，成交面积7508㎡，成交金额1.19亿元。
价格方面，本周住宅成交均价为8230元/㎡，环比上升1.89%，同比下降0.22%。其中普通洋房成交均价为6375元/㎡，高端洋房为7764元/㎡，豪宅洋房为10331元/㎡，别墅为20431元/㎡，公寓为9847元/㎡。
楼市成交小幅下滑，全面打破观望仍靠降价。
据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交980套，环比上周的998套下降1.80%。这也是开春6周以来东莞楼市成交首次出现环比下滑。从成交数来看，本周全市住宅成交980套，日均140套的记录仍然处于较高水平，但在这表面风光的背后，楼市成交还是显出一丝疲态。
新年开春以来，东莞楼市成交出现六连升，从起初的229套到上周的998套，几乎达到了往常旺季期间的水准。但与平常旺季不同的是，本轮楼市成交的回升更多是由于个盘带动，如降价盘、三线偏远镇区的低价盘，另外一些特殊项目的成交也贡献不小，如地标广场（回迁房）。从今年春节过后7周的成交数据来看，全市住宅共成交4626套，其中成交前十的项目共1439套，占比为32%。而2011年春节过后7周共成交5401套，成交前十的项目仅1219套，占比23%。两年相比较，2012年的市场集中度高出近10个百分点，个盘带动总体成交的特征相当明显。因而可以预见的是，随着降价盘、低价盘逐渐消化完毕，楼市成交将不免出现“跳水”。
根本原因，还在于购房者仍然存在着观望心理，楼市尚未全面回暖。2012年春节过后7周以来，全市共有187个项目有成交记录，其中平均每周成交7套以上的楼盘共有32个。而2011年则有207个楼盘有成交记录，平均每周成交7套以上的楼盘有42个。剔除降价盘、低价盘，仍然有相当多的项目每周成交在2-3套之间。3月18日，莞城某小户型公寓项目开盘，据了解，当天该项目住宅产品推出约112套，成交22套，成交率约为20%，楼市观望氛围可见一斑。由此，也不排除在个别时段，东莞楼市成交出现低潮的情况。
3月下旬至4月份，全市将陆续有项目开盘。由于开盘项目普遍存在着开盘冲量优势，预计届时楼市成交仍然有不错的记录。但开盘过后能否继续保持热销态势，在楼市观望氛围仍然未能全面打破的情况下，则依然是个未知数。今年两会期间，温家宝总理表态房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，这也在一定程度上加剧市场观望心理。而打破楼市观望最有效的办法，则仍然是降价，尤其是一步到位的降价。
促销效果显著，中信•凯旋公馆单周揽金6千万。
据东莞中原研究部监测数据显示，本周中信•凯旋公馆成交87套，成交金额超过6千万元，在本周全市楼盘成交金额排行中仅次于厚街镇的海逸豪庭排名第二，而成交套数则排行。中信•凯旋公馆的热销，得益于其开发商采用高周转快速回笼资金的销售策略。根据东莞中原研究部监测的数据，本周中信•凯旋公馆洋房成交均价不足8000元/㎡，约为7900元/㎡，该价格比周边的景湖荣郡、中熙•弥珍道等楼盘都要低，与天利中央花园7800元/㎡的均价基本相当。由于单价低于8000元/㎡，该项目建筑面积130㎡的单位总价成功控制在100万元左右，因此颇受当地改善型置业者的青睐。由于总价相对较低而面积宽大，相比较以往100万元的总价在西平只能买中小户型的单位，该项目也吸引了不少首次置业者前来问询。
作为东莞最有影响力的龙头开发商之一，中信地产在中信•凯旋公馆洋房产品上市之际即采用高周转快速回笼资金的销售策略，显然有着深远考虑。自2011年四季度以来，楼市下行态势明显，总体成交量节节下滑，一些品牌开发商如龙湖、万科、保利、招商、恒大、富力等一线房企纷纷降价促销。首先，从政策层面来看，今年两会期间，温家宝总理表态房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，这也就意味着今后楼市调控依然从紧，开发商寄望的楼市调控松绑无情成为泡影。其次，随着4月份的到来，房企在二三季度即将迎来债务到期兑付高峰，资金需求巨大，对于开发商来说，他们的策略应该是走量回笼资金，以解决资金流的问题，而不是赚钱。最后，西平片区潜在供应量巨大，后市竞争激励，尽早跑量回笼资金，无疑将先人一步把握市场先机，将来在不确定的后市中也能掌握主动权。
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