[摘要] 当房地产调控进入深水区，地方政府的土地财政依赖是个绕不开的话题，也是深层矛盾之所在。如何突破地方政府经营土地的惯性，降低土地财政依赖，最大限度地撬动保障房投资积极性，但同时又要打破成交冰冻的局面，稳定房地产投资，这是整个2012年地方政府房地产调控的方向。
土地财政让利
地方欲根本性解决高房价问题
和促进刚需入市的几项政策相比，一个更大的转变正在地方酝酿，并有可能真正撼动房价。那就是调低土地收入预期，降低地价。此举在业内看来，似将成为影响未来房价的关键。
根据近日北京、上海两地公布的官方说法，京沪在2012年纷纷调低了土地出让金的预期。其中 北京市财政局称今年的土地出让收入约为900亿元，同比降幅接近三成。上海也下调今年土地出让收入预算至1250亿元，仅为2011年实际土地出让收入的83.8%。
“我们正积极建议地方政府重新为拟出让的土地定价。现在各地已经出现很多底价成交的地块，说明政府在让利。但关键问题是，这些所谓的底价与政府出让成本之间还有多大空间？政府还能不能继续让利，以真正平抑房价。”一位接近住建部的房地产业内人士称。
对于政府出让土地的定价方式，上海一家开发企业向记者介绍，底价的确定是比较繁杂的。“首先是看市场，先评估一个市场可能接受的价格。然后看成本。这种成本不是一个项目的成本，而是至少以区为单位，来统筹所有项目的土地和投资支出，确定一个单一项目政府可能接受的成本价。如果对比下来，政府有利可图就会找到一个中间价作为底价挂牌。如果政府算下来不划算，那就可能暂缓挂牌。”该人士称，而现在的情况是，有些地块市场可以接受的价格较低，算下来政府是没有利的。这也就是目前地方政府出让土地的积极性不高的原因。
除非地价确实便宜。以北京为例，数据显示，今年1月，北京成交20宗地块，全部为底价成交，成交的平均楼面价仅为1366元/平方米。“这个价格开发商是接受的。而这些地块建出来的房子，一定会比地王项目的房子便宜。成本摆在那儿。”李文杰称。
但值得注意的是，业内人士表示，目前这种调低预期的表述是建立在地方政府对土地市场形势不好的判断上，并非地方政府的主动行为。土地财政的缩水对地方经济的转型起到的是倒逼作用。政府目前仍无意主动降低地价，以平抑房价。但根本上说，地价下调是房价真正调整的基础。
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