[摘要] 鑫尊地产认为，开发商经历了一年的成交萎缩，资金流将受到严峻考验，因此在2012年回笼资金、清仓出货是头等大事。
政策充满变数
新盘降价销售可能变成常态
鑫尊地产：政策将鼓励和帮助刚需实现购房
2012年，房地产市场该如何变化呢？鑫尊地产认为，开发商经历了一年的成交萎缩，资金流将受到严峻考验，因此在2012年回笼资金、清仓出货是头等大事。即便是资金流不成问题的大开发商，由于担心后市房价持续下降，也有必要快速出货，以期利润化（或者说损失化）；这使得新盘降价销售变成常态，预计价格至少要调低20%-30%；部分开发商由于严重现金流不足则不得不被业内大鳄吞食，行业盘整将在下半年风起云涌。
●观点一：小业主年底开始降价出货
小业主即二手房交易中卖房者，他们相对于开发商来讲回笼资金的压力要小一些（也有对后市判断不够准确的原因）。从2011年出现一、二手价格“倒挂”来看（部分区域倒挂价差达到5%-10%左右），多数二手房业主总以为房价还会上涨或者至少企稳，心理上不愿意接受房价持续下调的现实，促使他们继续“观望”或缓慢下调自己的出售价格，这种情绪将一直持续到9至10月份，直到新盘放量降价成交大幅增长为止。预计到年底小业主开始降价出货。
●观点二：预计政策将鼓励和帮助刚需实现购房
政府作为政策的制定者，2012年他们一方面会更加考虑大多数群众的住房需求（通过调控降房价，调控使得成交量下降），另一方面也要兼顾到经济的平稳运行（需要保持一定的住房成交量）。因此，如何掌握调控与放量的平衡是政策决定的关键，即政府调控将更加“精准”。预计政策将鼓励和帮助刚需实现购房，如放松首套银行贷款、适当降低首套首付比例等，另一方面，以更严厉的政策挤出投资泡沫，如开征房产税。如此则可以保持一定的成交量同时不致房价上涨。
●观点三：二手房“金九银十”后的两个月将明显增长
2012年的二手房成交量将摆脱2011年的颓势，出现逐步上涨的态势，月均上涨幅度将达到10%-20%左右。这是由于新房价格下降必然拉动二手房价格下降（这里的下降是指实质性下降，即达到刚需群体能够承受的价格，二手房降价大约滞后新房半年左右），价格的合理回归将带动购房者入市，预计2012年全年二手房成交量将达到14.5万套左右，其中“金九银十”后的两个月增幅最为明显。
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