[摘要] “在住宅市场遭遇持续调控的压力下，自去年开始，商业地产成为‘香饽饽’，不少开发商尤其是靠住宅起家的开发商纷纷表示将转型商业地产。不管是避险还是平衡，不管是投资还是投机，商业地产都已成了不少房企的‘心头肉’。”
“在住宅市场遭遇持续调控的压力下，自去年开始，商业地产成为‘香饽饽’，不少开发商尤其是靠住宅起家的开发商纷纷表示将转型商业地产。不管是避险还是平衡，不管是投资还是投机，商业地产都已成了不少房企的‘心头肉’。”
纵观一年多以来的试水与发展，商业地产市场虽然明潮暗潮齐涌，但房企在商业地产发展的实质性动作上却表现不一。
德佑地产研究中心主任陆骑麟指出，今年整体市场相对较差，并不利于商业地产的发展。对于开发商而言，最主要的还是回笼资金，它们中的大多数放缓了进军商业地产的速度。即便有开发商在持续商业地产布局与拓展，也多以二三线城市为主。
房企分化明显
针对住宅市场的调控尤其是限购，加速了开发商抢食商业地产的意愿与热情。今年年初，不少上市房企的年度报告会上，企业高层纷纷宣布要加速商业地产的投资与开发，希望通过持有商业物业而平衡现金流和资产。
然而，近一年的时间里，不同的企业在逐鹿商业地产上表现明显不同。务实与务虚之间，反映了不同开发企业的实力与战略意图。
以龙头万科来看，虽然关于商业地产的战略有所调整，但其2011年在商业地产的发展上仍有实质性动作，不仅积极整合商业资源，在与商业品牌的关系与梳理上有所进展，加大了住宅综合体的开发，收购开发了一些城市商业中心，并积极涉足高端旅游市场及酒店开发业。
保利集团今年以来加大了在商业地产、旅游地产及养老地产领域的投资。截至三季度末，保利在拿下了19宗土地，其中商住用地达10宗。而目前，保利地产在北京、广州、上海等一线城市规划建设19个写字楼、13个五星级酒店、8个购物中心及2个会展中心。
转型商业地产房企中，最为引人注目、进展最给力的莫过于龙湖地产。以西南为大本营的龙湖地产虽然早在2000年初就开始尝试商业地产的开发与运营，但真正形成影响力应该说是在2011年。今年，北京长楹天街开盘销售，回笼资金近10亿。重庆、成都天街项目同样取得了不菲的收入。与此同时，无锡、杭州、常州、西安等多个天街项目更是把龙湖推到了商业地产的战线前沿。龙湖有关人士曾表示，要追赶万达等国内一线商业地产。
然而，不少房企的战略仍显得格外保守与谨慎。金地、招商等传统住宅开发商虽有了较为明晰的战略和团队部署，但在今年的实际行动上收效较小。
就金地的情况来看，年初制定了未来5年“再造一个金地”的目标，今年在大连、扬州等城市拿地，但除了极少量的服务配套用地带有商业性质之外，均为住宅用地。
公开资料显示，招商地产今年以来在武汉、镇江、深圳等地斩获地块，但这些土地基本上是住宅用地，并没有纯粹的商业用地。
不确定因素较多
企业转型受制于多重因素，很难一蹴而就。
全佳全斯美德总经理端恒认为，在住宅转向商业地产的房企中，分化主要体现在是短线投资还是长期持有。尽管许多住宅转向商业地产的开发商希望未来增加持有物业的比重，但短期来看其商办项目的开发仍难以改变住宅模式，主要原因在于资金链现状短期难以改变，且未来是否能真正实现转型，不确定因素也较多。许多所谓的要转向商业地产的开发商，更多的是因为政府土地供应结构的改变以及开发要求而被迫转型。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，房企转型商业地产过程中，企业的资金链、住宅项目规模以及经营策略都将影响房企转型效果。从规模性而言，如果房企资金链受到楼市调控的抑制，那么房企在商业地产的扩张过程中将以稳健为主，投资量少且投资项目存在一定的试探性。从综合体商业地产的扩张过程来看，如企业的经营项目分布广阔，那么企业将优先以住宅项目的综合体开发为转型的重要举措。从经营策略方面来看，有部分上市企业的商业地产转型过于急促，导致经营风险增加，企业经营利润大幅下降。
受制于企业资金链、经营策略等多种因素，房企转型商业地产出现分化，在情理之中。韩长吉同时指出，以住宅开发为主，辅以商业地产开发，并着重控制开发占比的房企将逐渐获得商业地产的盈利优势，转型将为企业带来新的盈利点，但有部分房企由于规模较小，资金链压力较大，很容易陷入商业地产前期的投资漩涡，导致企业在短期内盈利能力受到影响，转型优势渐丧失。
转型面临不确定，导致不同房企选择不同。而实质上，当下商业地产发展所面临的问题，无论转型与否都将无法避免。
同策研究咨询中心总监张宏伟就指出，当前部分房企商业地产拓展已表露出布局过早可能带来的风险问题，尤其是三四线城市的布局，项目的培育发展期较长，需付出更多，回报时间更长。另外，当前在融资受阻情况下，部分商业地产项目销售物业能否支撑持有物业发展也成为一大问题。因此，企业在转型时必须解决长期策略与短期现金回笼发展之间的矛盾，并做好相应的准备。
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