[摘要] 住宅开发的超级利润，成就了过去十年的房地产神话，也成就了龙湖地产创始人吴亚军420亿元中国女首富和360亿元的亚军——碧桂园主要持股人杨惠妍。房地产游戏规则改变，强力调控下的“剩者”往往是开发模式创新的“胜者”
新年的钟声恍惚在眼前，但房地产行业的冬天却让不少地产从业人员忧心忡忡。
在经历了2005年与2008年的楼市调控后，2011年的中国房地产行业究竟发生了怎样的变革?未来的生存发展之路究竟在哪里?兴致勃勃的恒大集团主席许家印一如既往地往东北大地二三线城市迈进，萌生退意的绿城集团简介动态董事长宋卫平坦言不排除从此不再做房地产，掌舵万科集团旗舰的少帅郁亮则将目光扫向了万科素来“漠视”的商业……同样是地产大佬，每一个人的选择都极为不同。
然而，不管是幸福的人，还是痛苦的人，地产大佬都不约而同地在反思自己的生存模式。万科总裁郁亮在一次媒体采访时表示：“游戏规则改变了，我们应该做的是顺应规则，在变革中生存。”
有业内人士表示，经历了2011年前所未有的调控之痛、生死之痛之后，才醍醐灌顶市场游戏规则发生了怎样巨大的转变!才明白剩者之所以为王背后的开发模式之决定性力量!
反思2011，从地产开发模式起，悟道者从此气定神闲、一骑绝尘。
商业缺失之憾 纯住宅开发模式渐趋式微
十年前，地产策划专家王志纲在总结华南板块的开发模式时曾经断言：有什么样的市场，就有什么样的消费者;有什么样的消费者，就有什么样的发展商;有什么样的发展商，就有什么样的房地产开发模式。
这十年来，住宅地产价格一路狂飙突进，让大规模供应城市住宅的开发商得以超乎寻常的速度成长，万科、恒大、龙湖、碧桂园等一系列地产上市公司长时间成为市场的宠儿。
住宅开发的超级利润，成就了过去十年的房地产神话，也成就了龙湖地产创始人吴亚军420亿元中国女首富和360亿元的亚军——碧桂园主要持股人杨惠妍。
一系列财富神话的背后，我们可以隐隐约约看见纯住宅开发模式的成功。
万科集团总裁郁亮曾经坦言，“通货膨胀的预期、货币政策的宽松，让我们得以享受市场的红利。”而万科集团的精神领袖王石甚至讥讽，“这是一个阿猫阿狗都可以盈利的时代。”
在这种甚至可以说“毫无技术含量”的造福机器面前，开发住宅、滚动开发住宅、规模化跨区域开发住宅，成为多数开发商的共同选择。万科、龙湖、雅居乐、富力、合生创展、保利、碧桂园、恒大、佳兆业、光耀、金地、中海等莫不如此。
一位地产开发商告诉记者，“前些年我们都尽量不开发商业，除非是销售还显顺畅的临街商铺。”住宅开发简单、销售价格高、销售回款快，所以多数开发商选择快速开发住宅。其中，万科是典型。在美国偶像帕尔迪模式的引导下，万科集团十多年里，一直在做减法，逐渐剥离了商业等附属业务，而与众多专业公司合作，仅仅保留了住宅开发者一块最单一的业务，并在经营实践中，逐渐形成了“规模扩张、快速开发、快速销售、提高资金周转率、追求25%阳光[消息价格户型点评]利润”，提高经营效率的开发模式。
过去十年的实践，帕尔迪模式成就了万科集团的辉煌霸业。万科成了中国地产界个年销售额过千亿元的房地产公司。
然而，市场的突变开始在2011年显现：速度不可能无限制地增加，价格也从来不会永远向上。
在“限购、限贷、限价”等政策的调控下，僵持了一年之久的楼价，终于在“金九银十”后开始断崖式下降，龙湖地产、碧桂园、万科地产、中海地产、招商地产等一系列品牌开发商的相继降价出货，让消费者彻底改变了“城市化加速、土地资源稀缺、房价仍然会涨”的神话。
而对于开发商来说，房价溃退则更是生与死的考验。对于那些过于依赖住宅开发的地产商来说，销售困难、金融紧缩，叠加效应的显现让开发商资金链极度紧张，房地产纯住宅开发模式的致命弱点——“企业抗风险能力弱”由此显现无遗。
正是在这种反思之下，从2011年年初起，保利地产、招商地产、金地集团等巨头就先后表示要加大持有型物业的开发。招商地产专门成立了商业地产开发公司，并启动了总投资600亿的“蛇口都市综合体项目”。保利地产则表示一年内在广州推出100万平方米商业物业，提前改变盈利模式。
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