[摘要] 上周六,2009年东莞地王项目龙光君御旗峰召开媒体发布会宣布12月上市，该地王项目定位顶级豪宅小区，推出后无疑将对莞城区整体楼价造成新一波的冲击。这将是2007年九宗地王当中东莞在售的第七个地王项目。
九宗地王七大项目在售竞争压力过大 个别地王项目精装修价才7000元/平方米
（广州日报11月18日讯）上周六,2009年东莞地王项目龙光君御旗峰召开媒体发布会宣布12月上市，该地王项目定位豪宅小区，推出后无疑将对莞城区整体楼价造成新一波的冲击。这将是2007年九宗地王当中东莞在售的第七个地王项目。
寒冬来了，看地王项目如何“过冬”？记者在调查中发现，在售七大地王项目以高端住宅为主，成本高，定价难，竞争压力大，为回笼资金，个别地王项目面临着亏本出售的困境，而新上市地王项目将同样面临着竞争压力大和定价难的困局。
地王上市
体育路地王12月上市 为东莞住宅
备受关注的2009年体育路地王终于即将建成上市，上周六，龙光地产高调宣布其位于东莞的地王项目龙光·君御旗峰将于12月开售，记者在现场看到，目前项目在赶工当中，营销中心将于近期开放。
龙光地产相关负责人介绍，项目占地约5.4万平方米，规划为9栋31至38层住宅，建筑高度为138米，总户数558户，产品面积在150~540平方米的三房、五房和复式，建成后将成为东莞住宅建筑。
据了解，该地块是2009年地王，楼面地价高达4847元/平方米，其定价备受关注。瑞峰置业副总经理姚丽军粗略计算了一下该项目的成本，“楼面地价4800多元/平方米，建筑成本2600元~2800元/平方米，加上税费、各种营销推广费用、企业管理成本、设计成本等，在10000元/平方米以上。该项目要赚钱，销售的价格起码要12000元/平方米。”如果按照这一价格销售，将比项目周边同类产品高出3000元~5000元/平方米，因此业内对该项目最终的定价颇为关注。
记者调查发现，事实上，今年有四个地王项目上市，定价均在10000元/平方米以上。今年年初，2010年虎门地王项目万科·紫台上市，随后水濂山地王项目万科·翡丽山开盘，随后，西平地王凯旋公馆首期别墅开卖，12月，位于体育路的2009年地王龙光·君御旗峰也将上市。
在楼市政策调控严厉，银根紧缩的市场情况下，地王项目为何纷纷上市？姚丽军分析，地王项目融资成本高，放置时间越长，付出的利息就越多，随着年底的到来，为了回笼资金，地王项目也在加紧时间上市。
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市场调查
七大地王在售 个别盘价格低于成本价
2007年东莞楼市进入高峰以来，至今一共拍出了九宗地王。这九块地王分别是2007年的虎门金洲地王、南城水濂地王、万江地王、塘厦地王 、长安地王、西平地王，2008年的莞城围仔地王、2009年莞城体育路地王和2010年虎门新地王。
目前长安地王建成沃多夫项目，已经基本销售完毕，而莞城围仔地王于今年年初由富通地产转手恒大地产，目前仍然未启动，算上下个月开售的体育路地王龙光·君御旗峰，一共有七大宗地王项目在售。
货量较大的是西平地王项目凯旋公馆，将于年底推出其洋房产品，水濂山地王项目万科·翡丽山仍有不少大户型洋房货量，另外龙光·君御旗峰建筑面积多达20.7万平方米。
昨日，记者踩盘时了解到，富通·天邑湾新推带精装修产品约7000多元/平方米，引起业内一片哗然，一名不愿意透露姓名的业内人士告诉记者：“按照成本来计算，该项目的成本价就高达7000元/平方米，现在还加上精装修费用，已经属于亏本销售了。”
同样暗降促销的还有水濂山地王万科·翡丽山项目，该项目近期促销时推出了一批特价产品，毛坯房价格约为8000多元/平方米，“该项目的成本价约为9000元/平方米，8000多元/平方米的价格已经属于亏本销售。”
对策：做好营销顺利“过冬”
高楼价是许多人对地王项目的印象，在楼市寒冬上市，如何突围破局？龙光地产相关负责人对君御旗峰产品充满了信心，“项目在产品设计、园林设计上都具有自己的优势，打造的是东莞首席里程碑式都市豪宅。”而水濂山地王项目万科·翡丽山及2010年虎门新地王项目万科·紫台等两大地王项目则是通过带精装修销售方式来让购房者更大程度地认可其高楼价。
此外，西平地王项目凯旋国际公馆通过先卖别墅顺利回笼资金后，再销售洋房的方式来顺利“过冬”。
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