[摘要] 在全国楼市阴云夹缝中，少有的几个城市如东莞楼市出现一片晴天。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年9-10月全市一手住宅网签面积约105.9万平方米，同比增7%，成交量创历史最高，实现真正意义“金九银十”；9-10月全市一手住宅网签均价约8126元/平方米，同比略涨4%，价格亦创历史最高。
2011年房产调控政策的严厉程度堪称“史上之最”，其中较典型的“提高首付”“提高利率”“限价”和“限购”等政策严厉程度推向了历史顶峰。在政策组合拳尤其限购的影响下，楼市在9月-10月期间出现拐点，房价止涨并出现明显下降，成交低迷。今年楼市整体以“铜九铁十”惨淡收场。
在楼市阴云夹缝中，少有的几个城市如东莞楼市出现一片晴天。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年9-10月全市一手住宅网签面积约105.9万平方米，同比增7%，成交量创历史，实现真正意义“金九银十”；9-10月全市一手住宅网签均价约8126元/平方米，同比略涨4%，价格亦创历史。
解读东莞楼市“金九银十”：相对宽松环境促进成交
今年东莞楼市实现了真正“金九银十”，究其原因为东莞楼市处于一个“相对宽松”的环境，包括经济环境、政策环境及微观供求环境。
一．从房产政策环境来看，从纵向对比，今年东莞楼市处于历史上最严的政策环境；从横向对比，今年9-10月楼市则处于“相对宽松”政策环境。在历史上，9-10月通常出现年度最严的房产调控政策，如2007年“9.27”政策、2010年“9.29”政策，而今年则相反，最严政策在年初出台，并且在9-10月份未出台持续收紧政策，东莞既不限购，也不限价，这为东莞9-10月提供了相对宽松的政策环境。另外，3月和9月两次主要的限购预期或限购传言，促使部分购房者“赶政策末班车”而提前买房，挤压出一部分楼市需求，支撑楼市成交。
二．从经济环境来看，2007年处于经济过热阶段，楼市“量价齐升”上演疯狂，“9.27”新政是经济降温重要组成部分；2008年深受全球金融危机影响，中国经济处于困难阶段，楼市成交跌入历史冰点。08年四季度中国政府大力推行“经济求助计划”；2009年主要处于“经济救市”政策当中，房产政策的宽松程度亦史上罕见，导致09年9-10月成交量同比大幅增68%；2010年-2011年处于经济恢复阶段，民众对经济发展信心得到明显增强，导致今年虽遭遇史上最严房产新政，楼市整体仍向上走。
三.从楼市供求来看，2007-2010年东莞楼市供应呈持续萎缩趋势，2009-2010年“供不应求”较明显，楼市需求未得到有效释放。今年9-10月市场一改“供不应求”局面，供应井喷，达150万平方米，创历史，累积的需求得以释放。加之9-10月期间东莞增加了中低价位、中小户型刚需产品的供应，最终导致今年9-10月成交量创历史。
四．东莞“房价洼地”吸引外来购买力。东莞位于两大一线城市之间，地缘优势较明显，城市发展被长期看好。东莞房价相对于广州、深圳而言，处于明显的“价格洼地”，东莞吸引越来越多外来购买力，以深圳客最为典型，近期吸引不少自住客来莞置业。外来购买力构成东莞楼市量价齐升重要因素。
五．开发商适度让利，“以价换量”。今年9-10月期间，东莞出现年度首次价格调整，大部分楼盘在此期间推出“特价房”，个别项目价格下调力度较大，促进楼市成交。此外，在市场观望影响下，9-10月东莞新盘定价回归理性，房价基本处于市场可接受范围，新盘成交普遍良好。
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