[摘要] 当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放时，低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率正吸引越来越多的资本进入工业地产。
住宅开发商频试水
传统的住宅开发商也开始试水工业地产市场。2010年3月30日，地处广州花都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站隔邻的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌，项目占地面积超过2200多亩，计划投资额高达30亿元，标志着富力地产正式进军工业地产。2010年初，远洋地产也正式推出其个工业地产项目－金石IT产业园，占地面积66万平方米，总建筑规划面积超过100万平方米。地产龙头万科 (论坛 新闻)（000002.SZ）也正积极寻找机会介入工业地产，实现战略布局。4月8日，西安市曲江新区管委会宣称，万科将在曲江“开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。万科总经理郁亮称：“（项目的）重点内容为曲江国际会展产业园区建设以及周边商务办公、酒店公寓等综合开发。”
早在2005年的房地产行业宏观调控浪潮中，不少原以住宅开发为主的地产商已渗透到工业地产领域。在上海，复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等知名大型开发商早已有所涉足。在广州，包括合生创展、美林基业、珠江投资等在内的诸多住宅地产开发商也已迈进工业地产领域。
众多住宅地产商涉足工业地产意欲何为？“未来几年，各地工业用地指标日益减少，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。”光大证券分析师赵强表示。
并非一劳永逸
不过，业界人士提醒，工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务，这就对开发商提出了更高的要求。因此，工业项目的开发绝非一劳永逸。
同时，创新的运营模式和区域选择对工业地产项目的成功至关重要。近水楼台先得月，由于工业地产与工业的紧密结合，部分地产开发商独辟蹊径，以其持有的厂房、土地和现金入股入园企业，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，形成了独具特色优势的工业地产运营模式。立足天津的工业地产商鑫茂科技即独创了“鑫茂模式”，通过“买地—建房—招商—扶持—服务—联合发展”的模式开发建设民营科技园，以工业地产为资本基础，并将工业地产股权化、证券化，作为资本入股朝阳产业已经成为鑫茂科技发展的核心竞争力，形成了工业地产、高科技产业多元化发展局面。
在投资区域的选择上，不同区域经济发展程度的差异和国家产业政策的调整，都会引发市场投资热点的转移。由于上海、深圳等一线城市的工业地价上升较快，长江三角洲、珠江三角洲的工业地价已远远高于均价水平，而环渤海区域的地价尚处于均价水平，存在较大投资潜力（图3）。目前由于一线城市土地价格与劳动力成本的快速攀升，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出，二、三线城市成为他们的新目标。据仲量联行预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点，分别是：以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳、厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西部地区；以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。这些城市将成为工业地产投资的热点地区。
加快经济增长方式转变、推进产业转型升级成为2010年两会的主题。由于工业地产与产业的紧密结合，不论是老的产业园区升级，还是新兴产业园区的建设，都需要与国家产业政策相契合。不过，值得关注的是，在这一轮工业地产复苏的过程中，如果各路资本蜂拥而上，最终也可能步多晶硅和LED产业之后尘，令这个阳光产业转瞬间出现供给过剩。
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