[摘要] 年初提出的500亿销售任务，被保利地产（600048.SH，下称“保利”）在今年第10个月度提前锁定，但现在没到庆功的时刻。
三年压力
由于保利董事长宋广菊在2010年初提出“三年总资产再翻一倍”的战略，这将迫使公司多个财务指标必须在2012年前平均每年增长20%~30%。
从业绩增长前景上看，保利目前并不用过于忧虑。其三季报显示，公司预售账款达468亿元。有研究机构分析，预计该集团今年将结算310亿元，而1~9月份已结算173亿元，相当于还有331亿元将进入2011年及以后的结算，业绩锁定性强。
但从销售增长来看，保利在明年挑战不可谓不大。今年还剩两个月时间，预计保利今年全年签约面积突破550亿是大概率事件。按照明年增长30%的保底估算，公司明年的销售目标应该超过700亿。
以单盘销售率70%计，保利明年货量应该在1000亿左右；再按照其8500元/平方米单价估算，该集团明年可售面积至少要达到1200万平方米。
截至目前，保利今年新开工面积约700万平方米，预计全年新动工面积在800万~900万平方米之间，基本与明年的供货量相当。
土地是把“双刃剑”
越来越大的规模，迫使保利对土地这一基本原料需求也越来越大，这是该集团从2009年开始大规模买地的根本原因。
数据显示，保利在2009年新增土地储备按容积率面积计约1400万平方米，项目总数38个，是去年新增土地数量的开发商。今年以来，该集团购地步伐没有放缓，新增土地约1000万平方米，使得集团未动工土地储备接近3000万平方米。
刚刚发布的10月报显示，近期保利旗下子公司分别在厦门、南京、杭州、成都、南通等地获得多块新的土地使用权，合计涉及金额超过85亿元。
岳勇坚称，为了保障每年的供应量，保利必须在大规模拿地的同时尽快动工。其中36个项目目前已经动工。
“开发房地产项目需要较长周期，经常前期规划办证就耗掉半年，因此，2011年要卖的房子，需要在2009年准备土地，同样，2012年卖的房子，大概今年底就得落实土地。”
在岳勇坚看来，假定公司今年销售面积约700万平方米，按70%的销售率计算，实际可售面积需要准备1000万平方米，再以容积率面积中扣除不可售的配套以及一些商业，仅2010年需要耗费的土地面积大约1500万平方米。“按公司每年20%~30%的增长速度推算，到2012年所需土地储备大约1500万平方米。”
按照保利快速发展的逻辑，假如今年新增土地储备1000万平方米，实际还不能满足后年的销售需要。“我们确实还面临某些区域土地储备不足的现状，例如北京、上海、广州，由于土地价格被抬得太高，我们的储备已经明显跟不上发展节奏，导致今年在这些城市的占有率呈现下降趋势。”
数据显示，保利今年在北上广三个城市的销售仅占集团销售额的约30%，另外70%都转移到了二三线城市。
由于二三线城市的平均销售价格低于一线城市，这也决定了保利未来必须以每年更大规模的销售面积增长来换取销售金额的同步增长。
事实上，凡是集中在二三线城市的开发商，都面临相似的战略，即加大土地储备和开工量。更为典型的企业如恒大地产（03333.HK）和碧桂园（02007.HK），其土地储备和每年开工量一直都远高于行业平均量。
不过，保利在土地市场上的提前储备并非万无一失，一旦市场因为调控等因素而陷入观望，销售不畅的状况下，摆在保利面前的将只有两种选择：以存货形式积压资金，或者降价销售挤压利润。
瞬息万变市场环境下，保利这一步棋有没有走对，还有待时间检验。
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