[摘要] 东莞近期大量“三旧”改造用地大规模进入房地产开发市场，成为房地产开发企业储地拿地的另一主要方式。
本月多幅靓地入市
成交却频频爆冷
不是流拍就是以底价成交
本月东莞土地交易市场11幅位置看好的商住、商业用地集中入市拍卖，当业界预期长安“地王区”、万江商业金融区推出的几幅素质极高的“靓地”有望引发商家竞拍潮时，结果却令人“大跌眼镜”：本月长安“地王区”商住地无人竞拍以底价成交，折合楼面地价仅1722元/平方米，同地段地价3年内暴跌七成；万江区随后推出的年内商业用地境况更糟，地理位置优越却无人竞拍，最终流拍；本周三，土地交易中心再推出一幅长安中心区“靓地”，结果企业拼不过个体，地块居然被个人成功拿下。
为何质素极高的商住商业用地入市，却无法激起开发商拿地的热情和兴趣？业界分析人士认为，一方面楼市低迷的现状令开发商对从土地市场高价拿地望而却步；另一方面，目前东莞开发商正热衷于用另一种方式取得土地——那就是通过“三旧”改造获取新的土地开发资源。
以往地王多成“鸡肋”
“示范效应”不容小觑
自2007年楼市高峰期东莞出现了一大批的“地王”之后，近两年东莞土地市场鲜有“地王”出现，近一年来市场上仅出现了两幅地价较高的土地：东莞城区体育路“地王”及虎门金洲商住地，但两幅用地的地价与2007年“地王价”相比，明显是小巫见大巫。
事实上，经过2007年那一轮疯狂拍地后，开发商已经在“地王”项目上吃了不少苦头，多数“地王”成了“鸡肋”。高地价带来的开发、销售难度及风险越来越明显，各大“地王”项目在楼市低迷期开发销售举步维艰，入市日期一拖再拖，如中信西平“地王”至今仍未有入市销售迹象。
而已经入市销售的“地王”项目日子也不好过，如万科地产、瑞丰地产名下已在售的地王项目，虽然销售情况较好、能卖得起价，但开发商坦言项目受高地价影响，利润极低。曾经风光一时的长安地王“沃多夫”目前销售形势也不理想，据知情人士透露，因为公寓住宅价格偏高难卖，开发商准备把另一栋还未销售的高层改为酒店。
市场分析人士指出，目前“地王”项目的各种境遇已经给开发商敲响了警钟，那就是没有确实的把握，就不要拿高价地。目前，从土地市场通过竞争获得高价土地的方式在企业中认同度越来越低，这也是为何开发商最近对土地市场的好地块“不太感冒”的原因之一。
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