房价与租金“打架” 租售比例是“试金石”

在许多地方商品房销售价格持续飙升吓退中低收入买房者之时，一个基本的指标却不经意间被人们忽视了，那就是房屋租价。而恰恰是这个指标，某种意义上比房产售价更能体现房屋供求关系。

商品房租售比例是反映一个城市房地产市场发展水平的“试金石”。正常情况下，房屋的供求关系在售价和租价上的体现是一致的，当房屋供不应求时，二者都会上涨。然而，如果房屋市场投机成分过多，房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，这时房屋租价一般比较客观。可以说，在租金波动不大的情况下，房价的迅猛上涨即可判断出房价存在虚高。

目前，有部分业内人士认为“当前房价已经回归理性，价格与内在价值比较接近”，笔者以为这样的判断过于主观和乐观。首先，价格是否已经回归价值是一个很复杂的问题，很难简单判断。如果一定要寻找一个尺度来测量的话，那么租金与房价的比值是比较合适的。因为从投资角度而言，当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过度下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。

而这一尺度最基本的要求就是出租回报率至少要高于存款利率，也就是说，按目前的银行利率标准，房屋出租的回报率最低应达到4%。对于像北京、上海、深圳、广州这样的城市而言，当下房屋的租金肯定是达不到这一回报率的，房价无疑还有很大的泡沫。

对于目前东莞房产市场而言，以南城为例，一套100平方米的房子，装修后的当下市值约60万元，这样一套房屋的月租金至少要达到2400元（考虑一个月的空置期以及一个月的中介费），才能达到4%的回报率，而目前南城片区这么大的房子，能租到2000元以上的都并不多见。鉴于国内各大城市房屋出租市场都是由租赁双方共同承担中介费用，而东莞房屋出租市场却由房主承担中介费用这一惯例来看，东莞的房屋出租市场可以说从来都是“买方市场”，租房人在交易上处于主动地位,有任意选择房屋的主动权。从这一角度来看，房价是否还有调整空间是不言而喻的。

房屋售价与租价比是国际上一个衡量房地产业泡沫的标准。按照国际惯例，房价一般是月租金的100-200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整，自动修正房价，重新寻找平衡点。而包括东莞在内的国内大部分城市的房屋售价与租金相比，现在都远超过了200倍。当租金处于不变或下降趋势时，房屋售价却处于上升趋势。说明购房者购房的目的不是自住而是投机，这不是一个好的征兆，更不是一个健康的房地产市场所应该存在的现象。

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