陷阱重重 13户人家别墅住三年却无房产证

为了一本薄薄的房产证，13户人家入住新房多年依旧苦苦等待，终于盼来办证的消息，却陷入疑云重重的维权：两份合同两个办证时间？开发商无预售许可证敢卖房？业主心知肚明还是开发商暗箱操作？为此业主将开发商告上法庭，昨日，法院一审判决业主败诉。

开发商延迟办证业主怒而起诉2004年10月17日，黄小姐在北滘××花园购买了一套价值50余万元的连排别墅。2005年4月18日，交楼了。黄小姐以为很快能拿到房产证，但开发商的答复却是“等小区其他别墅、洋房建好了再统一办理。”2007年12月20日，可以办证了！但开发商一纸“温馨提示”却写着：“少部分业主对物业维修资金政策不理解，……导致产权的延迟办理。”开发商延迟办证怎么成了业主的责任？13位业主联名写了抗议书，要求无条件立即办理房产证，但迟迟没有回音。业主们推选黄小姐为代表，一纸诉状把开发商告上了法庭。

黄小姐手上有两份合同，一份是2004年10月17日签订的《××花园认购书》（以下简称《认购书》），另一份是同年10月20日签订的《××花园别墅购销契约》（以下简称《契约》）。两份合同盖着不同公章，而第一份认购书上盖章的公司早在当年6月29日已更名，公章是失效的。

《认购书》中写着“签订认购书后7天内，须签订《商品房购销合同》。”但《契约》中却有着与此矛盾的条款：“买卖双方须另行签署《商品房买卖合同》，具体签署时间另行确定……”更让黄小姐后怕的是，入住3年的新房之前竟没预售许可证！“‘顺预许字J2007005’号《顺德区商品房权属证明书》是在交楼两年后才发的，开发商与我们签合同时，故意隐瞒了没有预售许可证的事实。”庭审中，开发商表示，业主在2004年订认购书及购销契约时，开发商还没有取得涉案房屋的预售许可证，双方所签订的合同无效，因此不存在其逾期办证违约责任问题。而且开发商坚持认为，业主们签署《契约》，是基于知道其没有预售证，因此其更不应当承担赔偿责任。

法院一审判业主败诉法院一审认为，双方签订《认购书》约定“7天内签订商品房销售合同”，后来签订的《契约》名称与商品房销售合同有别，但从内容及双方签订后即履行情况可知，该《契约》就是所指正式买卖合同，故应以后者为准。双方所签订的《契约》约定，办理房屋权属证书须另行签订合同及经政府部门进行验收，显然双方对买卖可能存在违法效力有预见，因此在契约中对办证的期限可视为双方对办证期限进行了特殊约定，故开发商不存在逾期办证违约行为。为此，判决驳回黄小姐全部诉讼请求。业主们表示将继续上诉。

律师：开发商将风险转嫁消费者广东古今来律师事务所副主任梁晓律师指出，开发商进行商品房预售未办理预售许可证，双方合同无效；但房屋已交付业主验收使用，且已在诉讼前规划验收，故可以认定导致《契约》无效的情况在诉讼前已经消失，合同有效。

梁晓指出，商品房拥有预售许可证才能上市是法定义务，而开发商在合同中模糊地将办理产权时间确定为“经政府部门进行验收”后，将房屋质量验收是否合格的风险转嫁给了购房者。“为此，双方约定办理房屋权属证书须另行签订合同及经政府部门进行验收，这一条款约定不明确，不能推定为双方对买卖可能存在违法效力有预见，应按国家规定交楼90天内办理房产证。”

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