专家热议：房价一路飙升 追涨还是继续等待？

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踏入2007年以来，我们的眼球经常被以下的新闻冲击：某区又拍出“新地王”、“某炒房团”又有新动作、央行加息使房贷月供增加、国家又将出台措施调控楼市……从今年初的民间自发发起的“不买房运动”，到有关政府部门负责人号召不买房，再到上半年各地房价飙升，高房价带来的恐慌让不少观望者在买房和不买房之间徘徊不前：买房则怕房价持续上涨后出现拐点，一旦套牢难以翻身；不买房则怕房价继续上涨，现在不买以后再也买不起。毫无疑问的是，房价在很多家庭的理财规划中成为一个不得不考虑的因素。

根据广东房地产行业协会的数据，今年上半年，珠三角地区各市房地产完成开发投资占全省的比例是89.5％；而在珠三角地区，广州和深圳的开发和投资又占到该区域的26.63％和19.61％。在珠三角各市房地产开发资金来源中，广州和深圳分别占全省资金来源总额的25.59％和24.55％，两地合加超过了全省的一半。

此外，在商品房建设、商品房销售等方面的指标，广州都占据重要的位置。鉴于此，本文试图从广州的房价基本情况来了解目前由于房价对众多家庭理财带来的影响，希望窥一斑而见全貌。

房价走向：未来两年将趋稳

生活在广州的秦女士和曾先生就体验了房价上涨过快带来的无奈。今年年初，已工作5年的秦女士准备首次置业，她和丈夫看中了一套新房子，单价约7000元／平方米，当时他们商量后觉得价钱较贵，打算观察一段时间再说。但到了8月份，附近地段同类型的房子一平方米已经卖到近万元。“这样的房价有点像火箭发射。”秦女士感叹。

曾先生则考虑将来生育小孩的需要，希望卖掉正在住着的较小的房子，换成更大面积的。但他发现自己心仪的房子总价起码上百万元，而他现有的房子卖出的价格在60万元左右，“还要多加50万元才能换更好的房子，那么未来抚养小孩的钱就比较紧张。”曾先生说。

据广东房协的数据，今年上半年广州商品房均价是8356元／平方米，较去年同期增长28.63％。而深圳商品房均价则为13178元／平方米，同比增长42.3％；广州商品住宅均价7953元／平方米，同比增长30.98％，深圳商品住宅均价则为12295元／平方米，同比增长44.04％。另外，据广州市房管局属下的阳光家缘数据显示，8月份广州十区一手住宅签约均价为9897元／平方米，逼近万元大关。

9月11日，在广州土地公开出让以来最大规模的一次土地集中出让拍卖会上，富力地产公司创造了广东省新“地王”――楼面地价18729元／平方米。保利地产更为两块郊区地块砸下总计42亿元。即使从2005年开始以最高地价的地王进行计算，至今天广州地价已经涨了近5倍。对于近期一次又一次的“地王”拍出天价，让不少观望楼市的人预期未来房价会进一步上涨。

“从价格上，最近两个月比较混乱，有房价过快增长的迹象，但是我觉得不会持续很久。”合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江表示，随着政府一系列的调控措施到位，随着限价房和经济适用房以及廉租房的推出，今年广州有2.3万套经济适用房推出，在市场没有这么大压力的情况下，广州市的房地产市场会逐步稳定下来。

另一位业内分析人士向记者表示，房价趋稳，并不代表房价会大幅全面下降。中原地产研究人士表示，开发成本是目前决定房价最重要的因素之一，而开发成本最主要组成部分中，一般土地成本份额最大，约占40％。所以近几年土地拍卖价格屡创新高，“地王”纪录的刷新越来越快，必将带动楼价的持续上涨。2006年、2007年出让土地的价格将体现在2008年及以后的楼价当中。从以往的案例来看，发展商确定的开盘价格，一般都是楼面地价的3―7倍。而且开盘之后，楼盘价格会持续上调。黎文江也认为，房价会越来越高，只是能够承受房价的人群会逐渐减少，继而导致成交量的萎缩。

“十一五”期间，广州将建成11.43套、900万平方米的保障型住房。根据广州市房管局的资料，今年广州市已追加12.4亿元启动资金再新开工14个新社区建设项目，所有项目将于明后两年竣工交付使用。“届时房价应该会稳定下来，毕竟接受高房价的人群会越来越少，成交量会逐渐减少。”黎文江这样预测。

房价周期：目前仍处上升通道

在2004年房价开始上涨以前，广州的楼市一直给人“波澜不惊”的感觉，低房价也一直是广州给人的印象。事实上，在上世纪90年代，广州的房价也曾上演过疯狂的一幕，只是产生的泡沫很快破灭。

据了解，1988―1991年是广州房地产市场的起步阶段。当时，国家修改《宪法》，允许土地批租，并进行住房制度改革，开放房地产市场，市区的中心楼价涨破每平方米万元。其后的1992年―1993年，席卷海南、北海、珠江三角洲的首轮房产投资狂潮一路北上，到达广州。广州成了港资地产炒家抢滩内地的重要关口。香港地产巨头在广州市区大量开发高档楼盘，主要销售对象也都是港澳人士，一些香港豪客往往一出手就买下三五套甚至十多套的单元。

其时广州楼价处在一个上升期，环市东世贸附近的高层洋房售价高达7000―8000元／平方米。而在天河区，尚未形成豪宅区的高层住宅单价也要8000―9000元／平方米。分析人士表示，由于客源单一，可供购买的高级住宅存量不多，虽然住宅均价1993年达到7568元／平方米的历史高位，但成交量很小，因此该阶段的炒作意味格外浓重。

1994年，国家开始紧缩银根进行宏观调控，广州楼市的泡沫应声破灭，广州住宅均价应声跌至5132元／平方米。此后广州房价颇有反复，1997年福利分房即将取消的消息传出，房地产需求陡增，住宅均价一度回升至5615元／平方米。1998年则受到亚洲金融危机的影响，住宅均价逐渐回落到5000元以下。

此后，广州房价一路下跌至2003年最低点3888元／平方米。这段时间里，北京、上海等地中心区房价由每平方米3000多元向上万元迅速飞升，广州总体楼价则相对平稳。

中原地产研究人士认为，如果以价格指标来描述广州房地产市场的周期，把1993年至今一个先降后升的轮回(中间偶有调整)，当作一个周期，未来上升的时间还很长。目前的楼价仅仅是恢复性增长。中原地产研究部表示，从时间上看，从19994年－2003年广州楼价经历了10年的下跌期(间中偶有上升)，而2004年开始的上升期，至今才刚刚开始不足4年。从时间上比较，目前的住宅均价，相当于广州上一个历史高峰1993年的水平，但现在的经济水平、物价水平、建安成本、居民收入、楼盘素质、楼盘配套都与十几年前不可同日而语。还有，1993年的需求和价格，很大程度上受港人的支撑，而现在对房产的需求远远高于十几年前。从横向的比较来看，目前广州的楼价远低于同为一线城市的上海、北京，早期的广州房地产市场受宏观政策的影响大，逐渐强大和成熟后，抵抗能力越来越强。“所以我们不能简单地把上个周期的峰值当作现今的价格上限，我们有理由相信广州房价还有上升时间和上升空间。”不过有专家同时指出，单边的高速上涨是不可持续的，就如同股市一样，当需求和供应到达一个极限时，楼价的拐点也会就此出现，现在穗深等地的租售比、转手率等也已经到达了一个警戒位。

延伸

多个指标已步入警戒线

国家发改委宏观经济研究院投资所所长张汉亚曾经表示，中国现在买房的70％是自住型，30％左右是投资性买房。但在本报记者的采访过程中，广州某银行从事房贷的客户经理表示，在他的从业经历中，起码有超过一半客户买房就是为了投资，“包括我自己的经历，以及跟其他同行的交流，很多人都是有了几套房子，然后又来买房子的。这个比例应该超过50％。”

根据深圳公布的2007年的数据，取得房地产证后半年内就把房屋转卖出去的比例超过了30％。上述银行房贷客户经理认为，当前的住宅需求有半数以上来自投资者而非自住，而且广州相对深圳、北京、上海等地，在2004年以前的房价涨幅并不算大，所以并不排除有炒房团来重点投资广州的房地产，估算广州房地产的换手率也会在30％以上。

黎文江则认为，广州炒楼者的比例不是很高。“现在进入炒楼恐怕迟了，要炒楼的话，2003年进入就可以，而现在成本过高。”他认为，到广州的炒房团重点会瞄准高档的别墅或者区域。这对于广州市民的购房的影响并不是很大，因为投资者不是针对中低价格房子进行投资。

置业专家舒可心认为，目前投资性购房者大都采用按揭贷款。“现在全款买房没什么利润，炒房族大都是按揭买房，等房价涨个两三成再转手。”舒可心表示，就算以首付三成炒房，看上去一年的收益率可达50％左右，但要赚取这样的盈利，房价须持续上涨。房价一旦停止上涨，或微幅上涨，投资者就会无利可赚甚至赔钱。

事实上，虽然房价上涨很快，但是租金却一直不温不火，没有明显的上升。数据显示，广州二手租赁价格上涨幅度仅在10％左右，房屋出租回报率连5％都不到。“以租养房”的投资者就要受到租金涨幅低于房价以及不断加息的影响。9月15日，央行将5年以上的商业贷款年利率上调至7.83％，如果向银行贷款总额为40万元，分20年还贷，按照等额本息还款法，相比此前的利率计算，月供比原来要多支付66.5元。分析人士表示，预计央行还会加息，在租金基本无变动的情况下，月供与租金之间的差额会越来越大，“以租养房”的压力进一步趋紧。

专家建议采用租售比的指标对房子进行基本的估值。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。据了解，目前，在广州天河北附近的一手房价已经超过万元每平方米，而租金价格每月则未超过50元／平方米。由此可见，广州住宅的租售比已经超过1：200的国际通行警戒线。

此外，根据一个最新的调查显示，73.2％的珠江三角洲地区人士认为，总价在50万元以下的房价是承受的底线。分析人士表示，虽然广州市人均月收入比较高，但工资上涨水平远赶不上房价的涨幅。