地价五年涨数倍 上海房地局拟更新土地基准价

早报记者昨日获悉，上海将对现行基准地价进行重新评估。这是上海近5年来首次更新土地基准地价。与基准地价相比，上海土地去年的成交价格涨幅最高达到了基准地价15倍，远远超出房价上涨幅度。

地价5年涨了数倍

所谓基准定价，指的是正常市场条件下，各级别按用途、法定、出让及最高年限下的国有土地使用权的平均价格。基准地价供土地使用权出让测算出让金使用，并为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考。

从2003年至今，五年来上海土地市场价格涨幅较快。当初适用的“平均价格”实在显得过于“便宜”。在商业方面，2007年8月苏宁环球经过激烈竞争买下的黄浦区163#街坊地块即属于一级土地类别。去年，这一地块的成交价格达到了66930元/平方米。这一价格与当初的基准地价相比，翻了两倍多。

住宅地价同样不可同日而语，按照地价基准表，宝山罗店镇属于7级土地，住宅基准地价显示为940元/平方米。而此次11号公告中，挂牌起始楼板价已经超过3300元/平方米。是基准地价的3倍多。

以级别最高的一级土地为例，当初的土地价格表显示，浦西黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线；南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路；南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧以及浦东黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线；世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧——并定位为一级土地。

如按当初制定的土地价格标准来划分，一级商业地块基准地价为12260元/平方米，办公地块定价为8200元/平方米。而市中心土地住宅用地的最高定价为6200元./平方米。

房地局拟更新基准地价

记者了解到，目前上海执行的基准地价是以2003年6月30日为基准日期公布执行的。现行基准地价将全部土地分为11级，除滩涂地价没有确定之外，其余根据分级不同分别制定土地基准价格。其中商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。

而去年9月份以1万元/平方米成交的青浦赵巷地块基准地价仅为700元/平方米，但去年成交价格居然是基准地价的近15倍。从土地成交价格来看，土地价格上涨幅度甚至远远超出房价涨幅。2003年上海住宅商品房成交均价为5118元/平方米，到上周的16000元/平方米左右，涨幅超过两倍。

由于地价涨幅较大，当初规定的基准地价目前与市场实际情况有出入，新的地价标准亟需更新。记者获悉，目前上海房地局正通过招标形式明确土地估价单位，未来将由中标单位配合上海房地局协调各个部门，完成资料收集以及土地价格更新工作。

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