“共赢”才是房市趋稳的根本出路

文/姜仁

市场不再承载“暴涨暴跌”

在前几年里，市场承载着房地产的飞速发展，“暴涨”声音一路伴舞高歌，让投机或投资成为了最大的赢家。而现在，房市处于低迷“调整期”，部分有“水分和泡沫”的房地产项目正在回到稳定状态，让大家担心的是房价是否出现“暴跌”，受到国际和国内影响，如果出现“暴跌”可能带来中国经济灾难性困难，于是“救市”与否成为关注的焦点。

房市受控，仍处中场

国家统计局述评文章称：房价会下降。文章认为，房价下调是必然的，而且“在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策”。8月4日，2008年二季度经济述评之《谨防输入型通胀带来‘叠峰效应’》（以下摘选部分文字）一文指出，我国经济对外依存度已超60%。

中国形成真正意义上的全国性房地产市场以来还没有经历过一次完整的周期波动的检验。目前房地产市场出现的调整仍处于中场阶段，在经济周期回落和结构转型的环境下，房地产行业的调整正接受市场的检验。银行业需要面对房地产市场调整带来的检验，应该有更多的灵活性来处理房价下跌可能导致的开发贷款、按揭贷款还贷问题。通常而言，房地产市场的调整周期可能是漫长的，从当前的市场状况看，中国的房地产市场调整很可能走的是一条用时间换空间的道路。

政策不再力推房价持续高涨

从宏观经济形势方面来看，上半年全国完成房地产开发投资同比增长33.5%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。从政策面来看，房地产行业是宏观调控的重点对象，对房地产调控有两个方面：一是进一步实行从紧的货币政策；二是进一步对房地产市场进行划分，扩大了政府干预和保障范围。

今年上半年各地房价环比出现下降，说明政府的宏观调控效果终于得以显现，购房需求受到房地产调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力，房价开始回归理性。房价涨幅高位回落，中央的调控政策效应初步显现，调控方向不可能在房价依然较快上涨的情况下发生改变。

市场需求不再刺激房价持续高涨

据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策，对遏制投机作用更加明显；超越购买能力的“恐慌性”购房行为也得到控制。于是造成了今年房地产市场的另一个显著特点———销售面积大幅度下滑，成交量严重萎缩。

成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。按照国内目前购房者群体的情况，以及普通百姓的收入增长速度，不足以支撑房价的高位运行状态，房价下调是必然的。

供给方面临的资金困境也不力挺高房价

对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。自2007年9月27日起，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少，到今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策。

维持房地产商资金快速回笼的另一个通道———销售，今年表现一直不佳。不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的“冷”现象。然而，对于目前五花八门的楼市优惠促销手段，消费者并不买账，因为他们需要的是真正的降价和实惠。

面对销售萎缩的市场，开发商需要调整心态，认识到房地产的暴利时代已经终结这个事实，必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡。世界上没有只涨不跌的房地产市场，在长达10年的房价上涨之后，国人应该开始熟悉一个房价理性回归的市场。

三方互溶共济，才能赢占市场

开发商、购房者和政府，只有三方互溶共济才是理想的共赢模式。但市场永远是靠这个方向努力发展。在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策。房价涨幅虽已放缓，相对于近年来房地产市场泡沫的过度膨胀，房地产市场的调整依然任重道远。在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产发展的市场预期也难以真正乐观起来。

当一切的一切同时融入一个无形市场的大潮中，意愿是奢望，暴利是畅想，英雄是历史，共赢就是方向。房市渐入调整期，是机遇也是挑战，无论是对于政府、开发商，还是购房者。相信，处于经济发展战略机遇期的中国房市，一定是博弈持久后走微利共赢之路，即使现实不是如此，也是一种趋势。你说，是吗？