[摘要] 虎门楼市在2014年将有不少全新的项目入市，其中万达集团旗下的万达广场，万科地产打造的万科金色里程和万科城、丰泰旗下的金翡丽大厦、中信地产旗下的君汇港及佳兆业集团旗下的御龙山等都将闪亮登场。
【核心提示】：过去一年，虎门楼市购买力外溢周边镇区的情况比较明显，而将这些强劲的购买力吸引回本土市场，一直都是虎门楼市亟须改变的一个困局。
随着万科、中信、金地等品牌开发商陆续进驻。虎门楼市在2014年将有不少全新的项目入市，其中万达集团旗下的万达广场，万科地产打造的万科金色里程和万科城、丰泰旗下的金翡丽大厦、中信地产旗下的君汇港及佳兆业集团旗下的御龙山等都将闪亮登场，这些项目2014年上市的产品大多数以刚需为主。东莞业内人士分析认为，它们将在很大程度上解决虎门楼市自2013年下半年以来大户型产品占比过大、刚需供应不足的失调状况。
刚需持续性断档 改善型一头独大
上周，房天下记者对虎门楼市进行了一次探访，虎门住宅市场延续了自2013年下半年来上市刚需房源不足的局面，上半年刚需市场或仍将面临着“一房难求”的境地。
东莞房天下工作者在向楼盘置业顾问了解市场动态（图片来源：东莞房天下）
3月13日，记者对虎门中心区的龙泉豪苑、万科紫台、万科城、虎门国际公馆、丰泰金翡丽大厦、万科金色里程、佳兆业御龙山、中信君汇港等项目进行了一一走访。探访发现，虎门镇中心区楼盘除在建项目外，在售楼盘几乎没有小户型产品可供出售。
“中心区刚需产品很早就断档了，在售的都是面积在150㎡以上大户型。”据虎门龙泉豪苑的置业顾问萧先生介绍，龙泉豪苑小户型产品集中在一期，但在2013年初开盘时已卖完，目前在售的二期是170余套460-560㎡大户型。三期产品计划部分刚需户型，但尚无推货消息。
华池酒店南侧是万科的紫台项目。该项目目前正在出售3、4期16套万科公望355㎡的别墅，无洋房出售。龙泉国际大酒店附近的地标广场二期天誉在售户型面积约190-243㎡4-5房，目前只剩高层可以选择。
随后，记者还走访了城区多个在售项目，实际情况正如萧先生所言，刚需产品断档较为严重。另外，从东莞房天下长期监控的数据来看，从2013年下半年来，虎门镇也是少有刚需成交的记录，也与记者走访情况一致。
虎门客大量外溢周边楼市
虎门小户型产品长时间地断档结果的：本地客大量外溢。
自2013年底起，虎门本地客外溢周边镇区的现象比较厉害。据业内人士分析称，一方面是因虎门镇住宅供应结构失衡、刚需房源供应不足、价格高企所致;另一方面，近两年，品牌开发商开始大力和加速开发滨海片区的沙田镇，而沙田楼市也在品牌房企强势进驻下得以迅速释放积累已久的刚需产品，两大因素的因缘巧合造成了虎门购房者大量流失。
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据房天下统计数据显示，虎门住宅最近8个月的成交量在不断走低。从2013年7月至2014年2月，该镇新建住宅成交依次为250套、198套、180套、165套、155套、128套、36套及55套。数据表明，在虎门买房的人越来越少。
虎门中心区虎门大道一旁商业发展成熟（图片来源：东莞房天下）
尽管以上数据不能直接说明虎门客大量外溢，但实际的外溢情况很明显。据房天下了解，2013年5月初，碧桂园沙田柏丽湾项目开盘时，首推200多套93-195㎡的非毛坯江景洋房，当天全部售罄，成交总额高达9个亿。
据业内分析人士称，沙田本地住宅购买力不强，在柏丽湾这批强劲的购买力中，有来自东莞城区、广州、深圳及香港的客户，还包括大量虎门的购房者。
虎门客大量外溢的情况发生在2013年下半年。2013年9月21日，保利未来城市在虎门西举行了隆重的开盘盛典，此举被业内人士认为“意图明显”，沙田保利未来城市主攻的对象正是虎门客。保利未来城市开盘当天推出了300多套96㎡-156㎡的产品，仅在2个内就全部售罄。
再从两镇房价来看，沙田楼盘高性价比是吸引虎门客的一大“必杀技”。虎门房价向来高企，尤其是在刚需断档的情况下还持续走高，洋房均价一度超9000元/㎡（目前已突破万元关，直逼主城区）。这与沙田楼市尚且不到7000元/㎡的均价相比，明显高出很多。在优劣势分明的情况下，虎门客势必外溢沙田。
一位在虎门工作很久的置业顾问告诉记者，虎门本地的购房者，尤其是刚需族对小户型房源的期盼，仿佛久旱如盼甘霖一般。
五全新项目将闪亮上市 或缓解虎门客外溢现状
在上周探访中，记者重点对虎门中心区的虎门大道、连升路、滨海大道等主干道所在区域进行了走访，结合万科、佳兆业等品牌房企虎门拿地情况，虎门2014年将有诸多新项目入市，将为片区刚需市场注入新的血液，将大大缓解虎门本地购买力外溢的现象。
随着虎门中心区的扩大化，虎门大道两侧的商业配套迅猛推进，滨海大道沿线的地一大道区域正在建设，地铁R2线虎门段也在如火如荼地施工中。虎门城市规划利好已成房企趋之如骛的一大因素。2014年，虎门中心区将有品牌房企的五个全新项目闪亮登场，分别是万科金色里程、万科城、佳兆业玉龙山、中信君汇港和丰泰金翡丽大厦。
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◎万科金色里程
2014年，万科同期在售的项目12个，其中2个全新项目也会加入这一庞大阵营，一个是万科金色里程，另一个则是万科城。
对东莞万科来说，虎门是彰显其品牌的一个重要镇区，亦是凸显龙头老大霸气的重要楼市板块。记者走访看到，万科金色里地处虎门大道乐购超市右侧。项目占面17374㎡，建面约83623㎡，2014年供应住宅量53220㎡，项目规划花园式洋房5栋540户，主力户型为住宅，约68-98㎡国际非毛坯2-3房。
图为丰泰金翡丽大厦项目（图片来源：东莞房天下）
金色里程是继万科紫台之后，在虎门打造的又一传世只作。项目傲踞虎门镇核心领地，可快速接驳沈海高速、莞佛高速和广深沿江高速，20即可到达东莞市区，40到达广州深圳；R2线虎门大道站已露雏形。
记者了解到，项目2014年将主推68-96㎡的高端非毛坯小户型，项目目前正在施工阶段，预计会在下半年推出市场。
◎万科城
万科2014计划新上市的最重要项目是万科城。该项目是万科在2013年9月投巨资斩获的大宁村4宗连体地，占面35万平，建筑规模达到77万平。
据当时的东莞万科高层领导表示，此4宗连体商住地将建刚需非毛坯洋房，目的是及时仓补万科在虎门港片区刚需产品。
事实上，记者在现场探访发现，万科城已被广告圈围起来。而万科相关负责人也表示，万科城现正抓紧办理各项前期手续，预计今年上半年会开工，下半年推60-90㎡刚需主力户型。
◎佳兆业御龙山
佳兆业御龙山位于虎门南部片区金洲村滨海大道与虎门高速交汇处。
据了解，项目所在地块于2013年3月21日被佳兆业旗下东莞市德弘贸易有限公司以4.5亿元的总价擒获，地块当时吸引了4家公司经过长达5个95轮的激烈竞价，最终以45010万元的总价和5309.34元/㎡的楼面价格成交，溢价率26.39%。
佳兆业御龙山规划占地面积为33910平方米，95%为商住用地，另有5%为商服用地，建筑面积84775㎡，预计2014年将有6000㎡的住宅产品供应上市，主推别墅产品。
◎中信君汇港
在过去的20多年里，中信在东莞相继开发了阳光假日、阳光澳园等数10个项目，影响力早已跻身东莞地产大佬的位置。
近些年，中信一直走高端路线，因此把战略布局延伸到了虎门，虎门中心区更是之地。2013年底，东莞中信相关负责人接受本网记者采访时，曾表示中信继续扩大和深耕东莞，2014年将有新品上市。
据中原研究员透露，中信2014年或将上市的这一项目是中信君汇港，尽管这是一个商业项目，但它也规划了部分住宅产品，主打90-180㎡的住宅产品，其中有不少刚需户型。
◎丰泰金翡丽大厦
2014年，丰泰在虎门上市的一个重要项目是金翡丽大厦，它与万科金色里程一样位于虎门大道旁，与金色里程仅相隔一座中联大厦。
该项目总建筑面积约31949平方米，规划地上15曾，地下两层，今年上市住宅面积约18500㎡。目前，项目正在施工当中。
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抑制虎门刚需客外溢将是一种趋势
虎门中心区2014年下半年将有五个项目陆续入市销售，东莞业内人士对此感触颇为一致。
跟其它镇区一样，刚需也是虎门楼市的主流需求。在过去虎门中心区严重缺乏70-120平方米刚需产品，随着新项目的上市，尤其是品牌房企开发的新项目，虎门的商品房需求仍将有较大的激活空间。
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为：“虎门中心区有供应满足需求不但是件好事，而且将会大大弥补虎门供应紧缺的现状， 同时能抑制需求大量外溢。”
长期以来，虎门中心区一直都缺乏优质楼盘，自从万科等进来之后才有所改观。随着万科等品牌房企的参与，抑制虎门刚需客外溢将会成为一种趋势。”合富辉煌市场研究部副总监李兴旺也表示。
此外，李兴旺还说，品牌房企开发虎门，虎门房地产知名度将会得到很大的提高，房产开发氛围会得到很大的增强,，同时还将改变虎门人民的生活方式和生活环境。
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