[摘要] 10月19日，富通自在城将揭开面纱，全新开盘。富通自在城主打目前城区供应相对紧缺的刚需产品，地处莞城，周边教育配套丰富，因而得到不少东莞人的青睐，目前的认购数量不少。自在城开盘将定价如何？在年末竞争激烈的楼市中又有哪些优势亮点？
10月19日，富通自在城将揭开面纱，全新开盘。富通自在城主打目前城区供应相对紧缺的刚需产品，地处莞城，周边教育配套丰富，因而得到不少东莞人的青睐，目前的认购数量不少。自在城开盘将定价如何？在年末竞争激烈的楼市中又有哪些优势亮点？富通地产如何看待年末的楼市环境？近日，记者专访了东莞富通地产总经理助理梁兰凌。
城区房价整体仍在合理范围内
东莞日报：富通自在城预期何时开盘？
梁兰凌：金九银十是营销的好时机，我们也不会愿意放弃这个节点。自在城在9月已经开放了营销中心和样板房，开盘时间预定在10月19日。首批将推出约360套的货量，主力户型为70-94平方米的中小户型。
东莞日报：自在城目前的认购情况如何？
梁兰凌：认筹情况还是相当不错的，到目前为止，我们的诚意登记客户已经有近600批。
东莞日报：这个客户量在目前来说已经是相当不错的成绩，你认为自在城为什么可以取得这样的成绩。
梁兰凌：我个人认为，这是有多方面的原因的。首先，富通自在城是一个刚需楼盘，而刚需市场目前需求旺盛。二是项目在前期的蓄客工作还是做得比较到位的。在7月新品发布之后，我们采用了多种营销造势，如微信摇一摇走进写字楼，在一些人流旺地设置室外展场等，这些工作都在前期蓄得了比较大量的关注度，使项目在营销中心开放的当天，就有200多批的认筹。还有最重要的一点，就是我们自身的产品打造。
东莞日报：富通自在城项目主要有哪些特点？目前认购的主要是怎样的人群？
梁兰凌：项目特点是多方面的。首先是地段。富通自在城地处莞城、南城、万江三城交汇处，从自在城出发，5即可到达鸿福商圈、华南摩尔商圈、西城楼商圈，滨江体育公园、可园两大休闲公园都在附近。建设小学、可园中学就在项目旁边，人文氛围浓厚，下坝酒吧街、银丰美食街也离得非常近，休闲十分方便。此外，莞城人民医院10之内可到，从日常购物到娱乐休闲，项目周边可以说是一站式的配套设施。再者是我们自身的产品。虽然是刚需楼盘，自在城在设置现代化园林的同时，也打造了大泳池。而规划设计是我们产品的一个亮点，自在城的产品是两梯四户，南北对流，可以说是目前的刚需项目中比较少有的。项目内采用的是智能化管理、人车分流设计，户型方正实用。
从我们的认筹客户来看，目前项目的客户主要来自于莞城和南城，其次是万江、东城，此外还有少量的镇街客户，镇街客户主要是为了项目周边的教育资源而来。
东莞日报：目前东莞刚需旺盛，而城区刚需产品相对稀缺，不少刚需项目的售价均达到了万元以上，富通自在城定价是否也会达到高位？
梁兰凌：我个人认为，就整个东莞城区市场来看，有部分项目的价格超过万元，这是由于项目所处的区位、地段、配套，以及交楼标准的差异（部分楼盘带精装修交楼）等，造成价格会有着不同的差别。还有一些项目的售价，则是由预期在支撑。但东莞城区市场的产品价格整体依然是处在相对理性合理的范围，因此，自在城的定价还是比较理性的，根据我们的计划，自在城的价格区间约会在8000-9000元/平方米之间。
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刚需市场波动不会太大
东莞日报：国庆黄金周期间东莞楼市成交表现一般，你如何看待这一状况。
梁兰凌：我想首先说明一点，虽然十一期间的成交备案量不高，但从楼盘现场情况来看，黄金周期间项目的来访量和客流量还是比平时要好的。
我认为黄金周期间成交备案量不高主要有两方面的原因。首先是今年十一期间的集中推货量不高。可以看到，受到上半年雨季影响，不少项目的工程进度跟不上，原定于十一推货的，都没能如期推向市场。另一方面，可以看到，因为工作压力较大，越来越多的人希望趁着假期出游放松，这个趋势明显逐年加大。两方面的因素，都影响到了黄金周期间的成交备案量。
不过就整体市场来讲，10月仍然是传统的热销时期，相信在接下来的时间里，随着部分项目的入市，整体市场还是会有更好的表现。
东莞日报：不少项目都推迟到2013年年末入市，你认为第四季度东莞楼市是否会竞争激烈？第四季度楼市会有怎样的特点？
梁兰凌：竞争肯定是会有的，而且城区市场的刚需产品也相对集中在几个楼盘之间，我个人认为面对竞争的市场首先还是做足内功，让客户看到我们真正的优势，好的品质，优越的环境，便捷的生活配套等，刚需作为市场的主流，只要价格合理，出货是完全没问题。
第四季度的楼市相比前三季应是稳中有升，在前三季度比较好的市场环境下，城区的刚需楼盘都入市的情况下，势必会迎来一个小的市场成交量的高峰。
此外，我个人认为市场到11月前还是会有些不确定性，尤其是目前不少银行放贷困难，甚至停贷，使置业者对接下来的政策走向产生了观望情绪。不过东莞楼市多年来发展一直比较平稳，楼市比较理性，市场风险性，波动不会很明显，政策影响不会太大。尤其是刚需市场。
东莞日报：对于东莞2013年全年表现，你认为会如何?
梁兰凌：回顾前三季度东莞楼市表现，可以说2013年楼市还是比较理想的，成交面积550多万平方米，已逼近去年全年成交面积605万平方米的水平，均价也上涨了400多元/平方米。如果就整个2013年的表现来做预测的话，我认为应该是总体会呈现出上涨趋势。不过，今年受雨季影响，不少新增供应延后入市，有些项目甚至要推迟到2014年才能入市，供应的影响也抑制了成交，因此，我个人认为整体成交应该好过去年，但大幅超越的可能性不大。
对于置业者来说，只要是在经济范围允许的情况下，都可以购买。其次，对于首次置业的年轻人来讲，买房子首先是用来过日子的，其次才是所谓的投资价值。因此，在购房时应该尽量选择区域配套已经成熟的房源。
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