[摘要] 小产权房不能合法交易，但由于价格便宜，投资回报利润丰厚，所谓“富贵险中求”，打小产权房主意的人还有不少。记者在某网站论坛获悉，有几位“师奶”商量着要去“购买”一种“很安全”的小产权房。究竟是怎么回事？
小产权房不能合法交易，但由于价格便宜，投资回报利润丰厚，所谓“富贵险中求”，打小产权房主意的人还有不少。记者在某网站论坛获悉，有几位“师奶”商量着要去“购买”一种“很安全”的小产权房。究竟是怎么回事？
记者“混入”其中探听到，原来，小产权房的销售现在查得越来越严，因此，市面上不少小产权房开始换上“马甲”再战江湖，不直接买卖，而是以二、三十年的长租合同来代替销售合同。也就是说，你只是以低廉的租价给“大房东”交了二、三十年的租金，然后自己做“二房东”，以接近市场价出租，赚取其中的差价。
李姐，是这一群“师奶”买家的“领头羊”。50多岁，看上去只有40多岁，爽朗大方，消息灵通。手中已有6套物业，早就是没有购房名额的主。不过，李姐手中每套物业都打理得非常好，据称出租的租金比同路段的同类型物业都要高，因为李姐从挑租客到挑家具，都有一套心得，是典型的都市“婆”。
小产权房的外立面看起来也较现代
镜头1
李姐探路 小产权房“换马甲”纷纷转售为租
精明“师奶”李姐坦言，自己留意小产权房也就是去年年底才开始的事。“毕竟咱们也算是有经验的楼市买家了，知道小产权房买卖是不合法的嘛。”李姐自嘲地说。但李姐近期发现，现在很多小产权房并不打偷偷摸摸出售的主意，而是光明正大地放租。也就是说，“大业主”和你签订一个二、三十年的长租合同，以租赁的形式把房产的使用权转到“买家”手上。这样的方式，已经越来越成为小产权房的主要“营销”方式，而这种换上“马甲”的小产权房遍布广州各区，数不胜数。“买卖不合法，租是合法的。反正咱们买房子，不也是70年的使用权嘛，如果是买商业物业，说不定连30年也没有”，李姐的算盘打得非常精，她认为，长租合同是靠谱的，买得过。
阿波，江西小伙子，20岁出头，黑黝黝的脸，是他在风里来、雨里去的楼市中混的见证，阿波是广州城中几十万中介经纪大军中的一员。不过，与有着铺面、有电脑用、有空调叹的中介经纪不同，阿波目前的身份属于“野鸡中介”一类，没有铺面，只靠贴在墙上的“牛皮癣”做广告，每天有生意做就出动，没生意做就打其他临工。不过，可不要小看阿波对小产权房的代理经验，在白云区×星村里，阿波是经纪队伍中有“五颗星”的专业人士。
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镜头2
阿波论市 小产权房是“野火烧不尽，春风吹又生”
阿波是农村孩子，农村孩子的朴实还挂在他的脸上，所以，尽管他知道了记者的身份，但在记者答应绝不透露他的详细信息后，还是很快便选择了信任。
阿波告诉记者，他做小产权房的代理生意是老乡介绍的，而从老乡的口里得知，广州小产权房的规模非常庞大。“白云、海珠、番禺这几个地方实时热门。”阿波告诉记者，他之前还在海珠区一个叫“××阳光”的高档公寓中做过一个月的销售代理，而这个所谓的“高档公寓”，其实就是小产权房的“变种”。阿波给记者翻看手机内“高档公寓”的照片，记者看到这个名字很小资的公寓内全部带高级装修，看起来和市场上的商品房公寓差别不大，但交易形式同样也是以“长租30年”作为“马甲”。阿波说：“当时市场反应很火爆，一个月就清货了。现在众多果断入手的‘二房东’早已经在市场放盘，回报可观。”
阿波这次准备带我们这群“师奶”看的是白云区×星村里的一栋全新公寓，外观为牙白色涂料墙，带有简单线条的外立面，看起来较现代。如果我们“购买”，便与“开发商”签订29年的长租合同，其中，99平方米的三房单位，户型方正，实用率超过九成，总价只需要16万元，带有基本装修，但需要一次性付款。阿波称，这一带的出租行情很旺，这样的一套三房单位，月租金至少要2000元。
阿波说，其实小产权房是“野火烧不尽，春风吹又生”，市场有需求，政策是压不住的。“现在不是还有新闻说在研究小产权房转正嘛，我觉得小产权房迟早是会合法的，到时候你们就赚大了”。
同行王太太，35岁，家里经营一家餐馆，平常赋闲在家带小孩；同行吴太太，40来岁，在白云区有物流生意，大女儿今年读高三，小儿子和王太太的小孩在同一家学校读书因此结识，也是全职太太。
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镜头3
“师奶”代言 都市“婆”力挺小产权房
记者了解到，目前关注小产权房的买家并不少，以中年女性买家为主，手中预算不多，有十多万元的，有二、三十万元的，大多以长线出租为主要目的。
为什么要买小产权房？众“师奶”的看法是：一来，小产权房不会占用购房名额，想出手时就能出手；二来，更重要的是，小产权房的性价比实在太高了，目前商品房的售价太高，对长线投资客而言，买房出租这种投资方式基本无利可图，但小产权房不同，出租的利润率可以保证有10%左右，较为可观。李姐曾经看过一套海珠区某地铁站旁的小产权房，总投入加上利息，每个月的支出是500元，出租的月租金可以达到1600元，一个月的净就是1100元。
“师奶”们认为，小产权房的确有风险，主要是怕政府“动真格”拆掉。不过同行的王太太说，一般来说，都是那些盖了一半、没能办齐手续的被拆掉，这些全部盖起来的是不会被拆的，能盖起房子的人在村里也是有一定地位和手段的，不会说拆就拆。吴太太的亲戚在深圳某城中村也盖有类似的物业分割出售，吴太太认为“风险不大”。
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专家说法
租赁没问题，但租赁合同只有20年受保护
王美舟（广东唯杰律师事务所律师）：“小产权房在租赁时和普通物业一样，基本不存在陷阱，但值得注意的是，根据中华人民共和国物权法规定，房屋租赁只能签订20年合同，剩余年限并不受法律保护。假如中介或开发商和租户签订的合同为30年，那么后面的10年是无效的，但可以通过法律途径拿回这10年已经支付的租金。另外，倘若在合同期间遭遇政府拆迁而导致租赁中止，租户虽然可以通过法律途径讨回公道，不过在操作过程中会不会存在执行难的问题就很难说了。因为如果村里盖这栋房子的村民卷资金‘走佬’了，租户要追还是很麻烦的。”
新闻背景
小产权房开展“转正”试点
据报道，国土资源部近期已经开始进行以释放农村闲置宅基地进入建设用地市场为目标的试点，意在探索建立农村集体经营性建设用地使用权的流转制度，逐步形成城乡统一的建设用地市场。据悉，试点工作已经在北京、河北等地展开，同时，一系列向业内征求意见的工作也相应开展。有业内人士认为，在条件成熟后，小产权房或将得到“转正”的机会。
名词解释
三招教你识破“小产权房”
所谓“小产权房”，指的是在农村集体土地上建设、然后向本集体经济组织以外的单位或个人销售的商品住宅。购房人识别小产权房有三招：
一看房价。如果某个项目公开销售的价格明显低于市场价，那可得注意了，因为小产权房没有缴纳土地出让金及相关税费，所以会靠低廉的价格赚取人气。所以，超乎寻常的低价，是小产权房的首要特征。
二看五证。合法的商品房开发建设必须“五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）齐全。小产权房有的可能连一个证都没有。
三看房产证。合法的商品房都有房地产主管机关即房管局发放的房产证。小产权房往往是由某开发公司、村委会发证。
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