[摘要] 今年上半年的整个房地产市场的情况，可以用分化这个关键词代表上半年的情况。今年上半年国家也出了政策，包括国五条的出台给房地产市场带来多大的影响呢？在此背景下，高端住宅市场和别墅市场到底是怎么样的变化？
10年别墅节，十年别墅史。中国别墅节伴随着别墅行业兴衰起落，一路相随，但始终不变的是对于别墅行业热诚关怀和冷静思索。第十届中国别墅节北京站于8月9日启幕，千余位业内专家学者、房企代表、机构媒体将共聚一堂，探寻中国别墅产业的可持续发展之路，剖析中国海外置业的现状与趋势。下面房天下控股研究集团副总裁兼指数研究中心总经理葛海峰演讲内容。
房天下控股研究集团副总裁兼指数研究中心总经理葛海峰
今年上半年的整个房地产市场的情况，可以用分化这个关键词代表上半年的情况。今年上半年国家也出了政策，包括国五条的出台给房地产市场带来多大的影响呢？在此背景下，高端住宅市场和别墅市场到底是怎么样的变化？
从各个品牌公司的业绩表现来讲，上半年是最近几年来的一年，有很多企业已经过了百亿，甚至过六百亿的销售额。一方面是城市的分化，房地产变化更多是一二三城市的复苏和回暖，北京、上海、广州房价上涨比较快。北京的上半年年初的一月份到六月份二手房的价格，包括新房的价格涨幅在20%到30%的水平，3万的价格涨到3万6到3万8这样的水平。第二个分化是企业的分化，随着房地产的市场的调控的过程品牌企业发挥出它的优势，无论是规模优势，资金优势，显示强者欲强的特点。
在分化背景下，高端住宅市场和别墅市场到底是怎么样的变化？
从供给和需求、价格三个方面来看整体的情况，上半年整个高端住宅开工是放缓的，比重下降，因为近几年房地产市场的调控，很多企业发现做刚需，走的比较快，周转比较快。高档住宅，别墅在这个市场中的比重是在逐步下降的，而且投资的意愿是放缓的，在住宅市场上的比重也是在下降的， 2013年上半年高端住宅占整个住宅市场的比重下降了3.1%的水平，从两方面看，一方面是市场的原因导致高端项目的大家投资意愿减少，另外一方面这可能意味着未来市场上高端的产品是稀缺的。受到整个市场回暖的影响，2013年上半年的高端住宅市场也同样回暖，销售面积和销售额分别为13.1%和28.1%，从这个数字可以看到金额在上升，说明高端住宅市场上半年从价格的角度上来讲也是在上涨的，所以需求的表现还是不错的。
另外，一方面通过供求对比关系来看高端住宅供求比是低于市场总体的，潜在的供应可能不足，这提醒做高端产品开发商，在未来的一段时期，如果产品好，如果区域位置相对来说比较好，肯定会越来越稀缺的，肯定是这样的一个过程。
从价格的表现来看今年上半年销售金额涨幅超过同期的整体，从价格来看今年上半年虽然高端住宅产品消化量没有普通的住宅回升那么快，但是它的价格的涨幅比普通住宅的涨幅高1.2个百分点，代表稀缺的产品在市场回升的时候，回升的速度比普通的住宅回升的速度快。从北上广来看上海深圳是同比增加的，在4月份形成一个供应的高峰。北京受到非常严厉国五条的影响，从供应量上连续两年同比下降，北京做批准预售的控制，价格超过4万的每个月批1到2个预售证，这个对未来市场来说就是稀缺性，对北京来说是处在供不应求的阶段。
今年上半年北京和上海的成交增长20%以上，3月份是一个成交的高峰，在这个地方有一个时间点，大家可以值得关注和把握的，特别是高端住宅，在今年的下半年我们预计从政策的角度上来说房地产税的落地必然要实施的，在房地产落地实施之前我们现在所有了解到的政策的趋向不管费率是多少千分之几，一定是对新增量的征收，很难马上对所有的存量进行征收，这个对所有的高端项目应该是一个销售的窗口，就是在今年的出台房地产税之前，并不是说房地产税出来之后对房地产市场有致命的打击，一定会引起高端客户的观望，所以在这个之前抓住这个高端产品的营销是至关重要的，这是给大家提的一个小的建议。
二三线城市重庆、成都供应商来说较大幅度的下滑，这个和消化速度放缓有关系，虽然成都和重庆有下滑，但是从量来讲比广州、上海一线城市供应量大的，南方的增幅比较显著的。像南京、苏州作为1.5线城市，成都，重庆，长沙是二线城市。一限城市和1.5线城市出现供不应求的状况，二线城市供需两旺，三四线城市供大于求的现象。不同类型的城市做营销的时候从策略上应该做一些思想的转变。
大部分的城市今年上半年的成交同比好与往年的。北京高端热销项目，前10位达到5.3万，前10位别墅的项目是2.7万。上海，高端项目平均的价格前10位的达到7.1万，已经有两个项目是超过了10万的均价，一线城市已经呈现出了市中心核心区域的高端项目，价格涨幅比较快，单价走的非常高了。 上海的别墅均价前10位基本上在3万块钱左右，这是北京和上海的特点，现在这种高端市场呈现的两个梯级市中心核心区域的高档住宅，一个是周边郊区别墅的项目价差在一半左右的价格水平。重庆的均价是在高端住宅市场在1.2万的价格，而且重庆跟别的市场还有一个不一样的地方，重庆按照套内面积来算的，重庆的老百姓真的比其他的城市幸福很多，按照套内来算均价是1.2万，刚才是高端住宅项目。别墅项目也是在1.2万的水平，二线城市别墅和高端住宅的价格在一个水平线上。 天津高端住宅在2.3万，别墅在1.7万这样的价格，一线城市做什么样的别墅产品，在二线城市做什么样的产品对应什么样的价格，这是一个点供大家参考。
展望一下别墅市场，首先从我们的分析来看我们可以看到通过近五年的调查中国可投资资产超过一千万的个人从2008年30万人提高到84万人，多54万人的规模，超高净值是很快的，感觉贫富差距在加大，但这是一个事实，高端人群的增长是非常快的。另外一方面以前高端人群大多数集中在北上广这样的城市，但是从现在的分布上来讲除了北京上海，广东、浙江、江苏发达的地区，中西部像重庆、四川、湖北、山西高净值人士增长速度非常快，这是给做高端住宅市场和别墅市场的开发商提供比较高的空间，就是地域上的空间值得大家，如果大家再想去做项目的时候可以参考富裕人群的情况。
今天国际部也会提海外置业的问题现在非常的热，这也是一个趋势，一方面，通过需求调查发现在中国投资的人群可投资的产品是非常有限的，大多数的人还是非常的关注房地产的投资，虽然现在有房地产调控政策的紧缩，但是大家都这个在关注，这个都是潜在的需求，一旦条件允许还是会进到房地产市场，计划加大房地产投资的人群在增加。 另外一方面，核心城市的土地紧张局面是再继续的，高端住宅项目或者别墅项目，三四线城市供大于求，但是核心城市作为一线城市来讲土地紧张的局面是在继续的，近三年住宅用地从6.5万 公顷增加到了 11.7万公顷，但是北京土地供应量在缩小，对于核心城市的布局，这是做高端产品的开发商值得关注的。
城镇化是大家在讨论的一个热点，未来的城镇化也是以这些一线城市为核心的周边所辐射的热点三四线城市的城镇化，一方面有经济的支持，另一方面吸引一线城市或者1.5线城市的需求，把握住需求我们很多企业都在研究产品，产品做到位了，就不会缺销路，
综合来看，对于高端市场，别墅市场将来也是分化的，到底是在什么样的位置，或者说怎么样去走，将是一个新的课题。
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