[摘要] 东莞高端写字楼的涌现，很多问题值得思考。写字楼未来发展会如何？租金是否会上调？对于中小企业来讲，租金上调带来的影响大不大？都是值得关注的话题。记者特别邀请了业内专业人士，对这些问题进行了探讨。
东莞高端写字楼的涌现，很多问题值得思考。写字楼未来发展会如何？租金是否会上调？对于中小企业来讲，租金上调带来的影响大不大？都是值得关注的话题。记者特别邀请了业内专业人士，对这些问题进行了探讨。
本期嘉宾
东莞东城万达广场投资有限公司副总经理 何广长
江畔豪庭项目营销副总监 李晓阳
合富辉煌市场研究部副总监 李兴旺
好的物业服务和配套是现代写字楼应该具备的特质
东莞日报：你怎么看待现在东莞的写字楼市场？
何广长：现在的东莞写字楼市场，只是符合当下东莞楼宇经济的消费特性，以中小企业租住和购置为主，没有相对高端的写字楼市场。在很多一线城市，写字楼被作为城市的地标建筑，而被人铭记，被城市宣传，但东莞暂时还没有。东莞是缺乏专业写字楼、缺乏高端写字楼的，但是现在东莞市场却有高端消费存在，因此东莞写字楼市场面临着升级。总体来说，东莞的写字楼还没有形成集群效应，缺少高端品质与商务配套完善的甲级写字楼，缺乏国际标准的企业总部基地写字楼。这一切都亟待去改变。
李晓阳：东莞写字楼目前的供应量很大，但是尽管有供应，却没有影响到租金的价格。近两年来看，东莞租金的价格还是呈向上的趋势。这主要的原因，是因为东莞转型导致，中小企业增多，第三产业浮现，对写字楼的需求很大，也导致写字楼市场走高。另一方面，从宏观经济角度来看，产业的转型，带来的很大，长远看来，东莞的写字楼需求会进一步释放，东莞写字楼短期内租金还有上涨的空间，但幅度应该不大。
李兴旺：东莞写字楼市场现在的特色，就是高端写字楼不多，硬件比较落后。此外，写字楼供应量也比较大，处于供过于求的局面。为什么这么说，因为随着总部基地的建成、商务中心的建成，东莞未来写字楼开发会呈现井喷现象，供需关系将得不到平衡。
东莞日报：你觉得现代化的写字楼最应该具备的特质是什么？
何广长：优质的地段、成熟的办公环境、便利的交通，都是非常重要的。此外，写字楼还应该具有良好的硬件配套、的物管服务。这两者对于写字楼来说，是至关重要，也是相辅相成的。有良好的配套，却没有好的物业服务，是不够的。光是去拼服务，没有好的配套也不行。以万达中心为例，在配套上万达中心的位置在未来的东莞城市中心，有1800平方米入户大堂，星级精装，还配备2800个停车位。物业方面，万达中心由万达商管公司管理，具有国家一级资质，是中国的性连锁商业管理企业，服务过300家万达广场，有着丰富的写字楼物管经验。我相信这些才是构成好的写字楼的重要因素。
李晓阳：现代化写字楼，首先在功能分区上要多样化。在同一个项目内，品牌大客户需求的大面积产品在这里能买到，小企业需要面积小的产品，也能在这里找到。产品具有丰富的灵动性和组合性。此外，在功能配套方面，写字楼也需要一改以往单一的形象，增加功能分区，例如餐厅、会议室之类的，使消费体验更丰富。
李兴旺：东莞早期的写字楼，普遍的特点就是面积比较小。但是有些品牌公司、大型企业，对办公的面积比较挑剔，因此，大空间、大面积的产品，在未来会走俏。东莞现有的写字楼，共有的特点，就是设施陈旧，配套不足，物业管理较为粗放。相比广深的写字楼项目，差距非常的大，因此，东莞的写字楼如果想在市场上有一席之地，需要做物业服务的改善、配套的改善。
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写字楼市场体现产业转型成果
东莞日报：你认为是什么原因促使现在东莞的高端写字楼越来越多？
何广长：这个问题要从两个方面来讲。东莞在2000年期间，其经济发展达到了一个新的高度，经济收入也达到了一个新的高峰值。被世界公认为“世界工厂”。但在这之后，起色的地方并不多。也正是因此，东莞政府主导城市转型，从制造业城市转为以高新科技为主的城市。而这样转型后的城市，则需要大量高新科技企业进驻，需要品牌公司进驻。这些公司的进驻标示，就是东莞高端写字楼的多少来决定。现在看来，一个写字楼项目能够顶过十个工厂，多一个写字楼，就标志着东莞又向转型后的城市迈进了一步。另一方面，高端写字楼大量的出现，跟市场需求也是有关的，消费者投资渠道狭窄，住宅限购、商铺价格高，将热钱投资到同样具有的写字楼，也是不错的选择，很多人看到了这一投资契机，入资其中，也是促使写字楼多的主因。
李晓阳：高端写字楼涌现的原因，是开发商对写字楼市场未来看好的标示。东莞处在转型阶段，未来有很多的发展机会，再加上许多新兴产业的崛起、中小企业的发展壮大，对写字楼的需求都会越来越多，也正是这样的原因，才会促使高端写字楼的出现。总之，东莞写字楼市场的潜力很大，上升的空间很大。
李兴旺：相对住宅和商业的开发，写字楼的开发成本比较低，至少在现阶段是这样。因此，很多人看到了未来东莞的机会，所以集中在现阶段，大力开发写字楼。短期内，东莞的写字楼或是供需不平衡的现象，但长期来看，市场前景可观，空间还是有的，因此先入为主，开发写字楼，也成了不少开发商的战略考虑。
东莞日报：你认为东莞写字楼租金未来走势会怎么样，是否有破百的可能？
何广长：回答这个问题之前，我们要弄清楚，大型企业或者民营企业，租高级写字楼的原因是什么。很多人都认为，他们是在寻找好的办公环境，优质的办公条件，这确实是其一。但更多的是，大型企业发展，需要形象，民营企业发展，也需要形象。形象才是发展中企业最注重的东西，租用好的写字楼，是这些企业必须要做的。因此，在东莞，高端写字楼的市场会越来越开阔。东莞现在的租金水平，维持在45-50元/平方米左右，高点的到80元/平方米。但是随着高端写字的涌向，民间资金的注入，东莞产业的转型，破百是早晚的事。
李晓阳：东莞现在的高端写字楼虽然出现得比较多，但是还没有形成一定的市场，也就是说，现在东莞的写字楼市场，呈现的是高端写字楼与低端写字楼之间的竞争。这种竞争不会利于高端写字楼的发展，很多企业在租办公楼的时候，不会考虑租金高的高端写字楼，会找到相对价格比较低的写字楼。因此，短期内，东莞写字楼破百的可能性并不大。但是随着东莞经济的转型，大型企业的涌向，势必会改变这一局面，长期来讲，东莞的写字楼租金是向上走的，我想三年时间之内，破百的可能性还是有的。
李兴旺：如果说写字楼整体市场破百的话，可能需要一定的时间，我也赞成三年内破百的说法。东莞写字楼的供应量很大，现在的局面是供过于求，整体破百需要时间。但是不排除一些新兴的、高端的写字楼会提前破百。
写字楼市场未来将出现分化
东莞日报：对于中小企业来说，写字楼低租金能够为其发展保驾护航，价格高了反而会影响他们的。就目前的情形来看，你认为东莞有提升写字楼租金的必要吗？
何广长：市场从来都不是单一的。这跟住宅市场一样，有高端消费，也有刚需阶层。以甲级写字楼为代表的或会成为未来东莞写字楼的高端市场，以中小企业消费为代表的，则也会形成另一个市场。甲级写字楼会带动市场价格、租金整体向上，但同时不会过多拉高中小企业为主的写字楼市场。两个市场都会有生存的空间，都在向上，但一个上涨过程快，一个上涨过程缓慢。
李晓阳：我的观点也是这样，我认为中小企业会有相对适合他们的写字楼，世界500强企业也有适合他们的写字楼。两种企业类型，需要的是不同的物业、不同的档次，从这个角度来讲，东莞写字楼租金上涨没有合不合适，只有愿不愿意。
李兴旺：我还是同样的观点，高端写字楼的租金会出现上涨，但是现有的低端的写字楼上涨租金的可能性不大，即使有，也是一个很缓慢的过程，所以不需要有这样的担心。
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