东莞镇区掀写字楼开发热潮 不会造成市场饱和

镇区写字楼将批量入市

记者了解到，目前镇区有较大体量的在售写字楼项目，只有十来个。虎门正扬时代写字楼带租约出售，面积193平方米；虎门名购城鞋业皮具批发中心推出限量版写字楼，低至6000元/平方米起；常平欧亚国际嘉骏中心尚余十几套260平方米左右的尾货；常平志兴国际(小区网论坛)也还有20来套大面积单位在寻找买家；厚街康乐南路南侧的潮商国际大厦目前正进入招商阶段，办公楼主要针对金融类的企业；大朗汇盛国际(小区网论坛)还有单位面积约200平方米的高层办公产品在售。

不过，这种情况很快就会发生改变，在未来2-3年内，仅在长安、虎门、厚街、常平等几个经济强镇，就将有数十万平方米的写字楼新品陆续面市。

在长安，长安万科中心将建造面积约10万平方米、高59层260米的甲级写字楼，目前正在打桩。

位于虎门新旧百达路交界处的虎门民营大厦，规划楼高70层，建筑高度280米，总建筑面积达25万平方米，是一个大型综合楼，写字楼体量不少。

在厚街，名家具国际家居中心大厦规划102层，高480米，建筑面积达30万平方米，产品业态丰富，其中就包括商务办公中心；而康联·汇展中央后期规划的“汇展Mall”,也有规划写字楼。

最为火热的，还数常平，星汇置地广场已经准备完工，今年即将开盘，项目共两栋写字楼，均是20层100米高，共300套写字楼，面积区间在110-300平方米之间，整层面积1300平方米；而东方银座广场目前项目地块已经平整，即将动工，规划6楼以上到23楼是写字楼；还有，富盈地产在常平的两个项目，富盈·中央华府和富盈·城市银座均是综合体，都有写字楼产品；规划有写字楼产品的还有卓越·蔚蓝城邦，其北地块有写字楼规划；嘉宏集团今年5月24日在常平大道还珠沥村段西北侧拿的地，也有规划写字楼。

此外石龙朝东商业大厦(小区网论坛)正在紧密施工中，黄江君悦蓝庭即将开盘，也带有写字楼产品。

是否过度开发受关注

目前，城区写字楼市场相对饱和，发展相对缓慢。城区住宅价格自2007年以来上涨幅度不小，而写字楼的价格自2008年以来每平方米涨幅不超过2000元。同时，即使在发展已经比较成熟的商务区，写字楼的租金也仅为30-50元/平方米。以国际(小区网论坛)的写字楼为例，2005年月租金是25元/平方米，现在是40元/平方米，8年时间才涨了15元，这让当初购买写字楼的不少投资客们很失望。

虽然目前镇区在售的写字楼较少，但未来入市很多，届时，会不会造成镇区写字楼市场饱和，也走上城区的老路，备受业内关注。

瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅表示，过去镇区纯写字楼市场少有开发商关注，不过，随着城市升级和产业升级的推动下，第三产业的比例明显提升，各个镇区特别是发达的镇区，将吸引越来越多的企业设立办公点，镇区的纯写字楼需求将更旺盛，但也要警惕“一拥而上”和过度开发。

业内人士分析认为，目前镇区写字楼数量少，所以市场是存在的，至于会不会走城区的老路，还有待观察，但未雨绸缪，提前做好市场调查和规划，避免过度开发和供应过剩也是好事。

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镇区写字楼产品推荐

汇盛国际

发展商：东莞市汇盛实业投资有限公司

地段：大朗美景中路(长盛广场旁)

主力产品：约200平方米高层产品

售价：均价11000-12000元/平方米

汇盛国际位于大朗镇美景中路，项目采用LOW-E玻璃幕墙，具有隔音、隔热、防辐射等功能，拥有写字楼5A智能化系统，包括办公智能系统、楼宇自动化系统、消防智能系统、通讯传输智能系统、安保智能系统等；户型面积灵活多变，可根据客户需求给予合适的面积，面积区间从50-1000平方米不等；洗手间特设冷热水系统；光纤入户，无线覆盖；网络架空地板设计。

正扬时代

发展商：东莞市正盈实业投资有限公司

地段：虎门太沙路金洲路段

主力产品：193平方米以上户型

售价：均价7000元/平方米

正扬时代地处虎门黄河时装商圈，占地8558平方米，总建筑面积33913平方米，定位为虎门企业总部基地，全产权、准现房、纯写字楼的属性，但不同于传统写字楼模式，每个楼层拥有前庭后院，南北通透，每层200-400平方米。

星汇置地广场

发展商：东莞市鑫峰豪庭开发建造有限公司

地段：常平大道

主力产品：110-300平方米写字楼

售价：待定

星汇置地广场临近东莞火车站，总占地约1.67万平方米，建筑面积约8.74万平方米，规划建设有两栋为各22层高（含2层地下室）的甲级写字楼和一栋国际级五星标准酒店。写字楼主力户型面积为110-300平方米，户型灵活组合，可达1280平方米（整层）。

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东方银座广场

发展商：东方银座集团

地段：常平常平大道还珠沥村

主力产品：标准层1479平方米

售价：待定

东方银座广场位于常平镇还珠沥，项目占地9142.78平方米，建筑面积约4万平方米，由五层大型商场裙楼与一栋5A写字楼组成。共有23层，1到4层将打造成高端集中式商业，6楼以上到23楼是写字楼，标准层为1479平方米，3.6米层高，办公空间任意组合。

追问

为何镇区写字楼会集中建设？

东莞各个镇区都是制造业强镇，但以往很多镇区的企业都是采取“前店后厂”的经营模式，拥有独立的厂房和办公楼，对写字楼的需求并不算大，为何近期会有这么多的开发商选择在镇区开发写字楼？

记者在采访中，询问开发商缘由时，听到的一个词，就是“产业转型升级”。

潮商物业投资有限公司董事长肖贵永表示，东莞正在进行产业转型升级，从制造业向服务业转型，一些工厂搬走了，一些商贸型公司进驻，市场上就产生了写字楼的需求。

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良也持相同观点，东莞产业升级换代，会淘汰一些不需要写字楼的制造业，引进一些需要写字楼的第三产业，而且一些广州、深圳的企业也会向东莞迁移，“以前在城区有写字楼的需求，现在一些经济强镇也有了需求”。

同时进写字楼也是企业发展壮大后的必然选择。“带客户去甲级写字楼，和带客户去厂房办公室是完全不一样的形象”。常平星汇置地广场代理商负责人何灿坤说道，经过几次金融危机，很多比较小的厂房都被淘汰了，剩下的很多是一些比较有实力的企业，他们特别需要一个高端窗口进行对外宣传，提升整个企业的形象，所以高档写字楼就成为了他们的选择。“厂房可以沿用以前的模式，作为生产车间，而老板以及行政人员则搬到写字楼区办公”。

虎门一家马达生产厂家负责人告诉记者，“我的厂房在虎门，开始做自己的品牌后，想找个高档点的写字楼，来做办公区域。200平方米的写字楼，一年租金不到10万元，这对于大一点的企业来说，压力并不大”。

另外，还有一点就是政府的引导。东莞万科新闻发言人高骏表示，政府从产业升级换代、税收以及城市形象等方面考虑，也希望企业进写字楼。

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业内观点

东莞万科新闻发言人高骏

长安市场写字楼稀缺

长安万科中心，规划建筑面积10万平方米，楼高260米，堪称是未来长安体量、建筑的写字楼项目。近日，记者采访了东莞万科新闻发言人高骏。

东莞日报：万科在长安的写字楼项目进展如何？

高骏：现在到长安万科中心工地上去看，可以看到工人们正在打桩。估计工程比较顺利的话，未来两三年内可以入市。

甲级写字楼，主体建筑260米高，约60层，也是迄今为止万科在所建的建筑，建筑面积接近10万平方米。

东莞日报：为何选择在长安这样的镇区建超高层写字楼？

高骏：，长安是东莞的经济强镇，有一定的写字楼需求，但是目前市场上却没有什么纯写字楼项目，即便个别住宅项目带有部分写字楼产品，数量不大不说，产品也比较低档；而且，市场调查发现，现在长安市场上写字楼产品极为稀缺，甚至在未来两三年内也没有什么大的供应，因此，市场的需求就是我们开发的动力。第二，随着东莞双转型，在城市升级和产业升级的推动下，服务业的比例明显提升，长安这样的经济强镇将吸引越来越多的企业来此设立办公点。第三，企业的需求也在变化，在民房或厂房里办公，对于企业来说，形象既不好，也不安全，所以镇区写字楼需求日趋旺盛。第四，政府比较支持，一个有利于城市形象的提升，一个有利于税收增长，再就是东莞转型升级的现实需求。第五，商业项目拿地不是特别的激烈，所以可以适当地在镇区拿一些地块做写字楼项目。有人说，东莞写字楼租金低，对投资客的吸引力不大，但是我们也要看到写字楼售价也不高，一般只有一万多块钱。

东莞日报：10万平方米不是个小货量，市场能不能消化掉？

高骏：从目前来看，长安市场上几乎没有什么写字楼，也不存在什么项目跟我们竞争，需求摆在那里，相对而言，我们的供应并不算很大，只看市场什么时候消化掉，而非能不能消化掉。

所有城市的发展都是这样，先是发展住宅，而后就轮到了商业和写字楼，东莞也不例外。

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良

镇区配置一些写字楼很合理

作为东莞资深地产人士，镇区写字楼即将大批量入市也吸引了他的注意。日前，记者采访了东莞市房地产业协会秘书长陈骏良。

东莞日报：你认为在镇区开发写字楼有没有市场？

陈骏良：任何一个城市，写字楼都会向中心集合，而东莞的中心就是南城，所以现在写字楼集中在南城。在镇区，写字楼不是没有市场，只是市场不是很大，如果镇区货量少还没关系，如果货量特别大的话就会很麻烦，因为镇区辐射范围较小。写字楼，在水乡镇区几乎没有市场，而在极个别的经济强镇，如虎门、长安、常平等，还是会有一定的市场的。

东莞日报：目前镇区正在兴起一批新写字楼，如何看待这个现象？

陈骏良：政府在拍卖土地的时候，有时会有一些金融商业性质的用地配置，让开发商去做。东莞的一些镇区，经济实力很强，发展也到了一定瓶颈正在转型。有一些写字楼配置也是很合理的。

东莞日报：东莞的写字楼开发会不会过量？

陈骏良：东莞比较特殊，以往企业都直接在工厂里办公，不用去租写字楼，从市场角度来看，东莞目前不需要这么多高楼。但东莞写字楼长期发展是看好的，随着城市产业转型升级进一步发展，会招进来一些企业，到时会有一些企业总部进驻。毕竟现在东莞去广州、深圳的交通十分方便，肯定会吸引一些企业向这边迁移，所以说东莞写字楼将来还是有需求的。

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焦点

焦点一大批量开发会不会造成市场饱和？

在镇区，特别是长安、虎门、厚街、常平等经济强镇，写字楼即将大批量入市，也引发将来市场饱和的担忧。在记者采访中，多数开发商均认为，镇区写字楼的市场正处于起步阶段，还远未达到饱和的程度，“各个镇区市场竞争的激烈程度或许会有一些区别，但随着东莞产业转型升级的不断深化，消化掉这批写字楼供应还是没问题的”。一写字楼开发商表示。

在这些经济强镇中，目前长安的纯写字楼供应，高骏认为，“长安万科中心，接近10万平方米的建筑面积，虽然从数值来看，供应货量是不少，但相对于长安的写字楼市场需求来说，却也不算大。因为长安万科中心目前正在打桩，等到建成面市，已经是两三年以后的事情了，这期间若是没有其他的纯写字楼项目入市，就会培养出市场对写字楼的饥饿感。只看将来市场会用多长时间消化了”。

常平写字楼市场竞争相对激烈些，何灿坤告诉记者，“未来一两年，常平写字楼市场将竞争激烈，因为数个写字楼项目的推出时间都差不多，主力户型也都集中在100-200平方米左右”，但是“常平市场也比较大，供应量不会使市场饱和，只是走货可能会慢一些”。

有业内人士分析，镇区写字楼的前景很大程度上取决于东莞产业转型升级的前景，而产业转型升级已经取得了良好的开端，本土企业转型，一些第三产业和高端企业向东莞迁移，所以镇区写字楼是有需求的。而且，开发商不会同时间将这批写字楼一下子都投放入市场，而是会分批次投放，因此，市场消化起来的难度并不是想象中的那么大。但是吸取东莞城区写字楼市场发展过程中的一些经验教训，做好市场调查，合理进行规划，也是有必要的。

焦点二会不会冲击城区写字楼市场？

镇区写字楼大量开发，会不会冲击城区市场，也受到关注，据瑞峰置业等专业机构的统计，未来几年内东莞写字楼的潜在供应达到200万平方米以上。而南城总部基地今后将是一个重点供应区域。一期计容建筑面积56.8万平方米，二期计容建筑面积45.5万平方米，这意味着在今后几年内，南城总部基地将有102.3万平方米的物业入市，且大部分都是写字楼。

对于现在已经相对饱和的城区写字楼市场来说，消化供应，降低空置率，也希望镇区的产业加快转型升级，并有更多的镇区实力企业来城区办公，但是，未来2-3年内，长安、虎门、常平、厚街等经济强镇，数十万平方米的写字楼新品入市，会不会与城区抢夺客户，进一步影响城区写字楼市场呢？

业内人士认为，东莞组团式发展的城市特点，使得区域市场异常明显，这也决定了东莞各镇街的写字楼基本上都是依靠自己及周边镇区的市场来消化，企业也习惯于就近办公。也有些从镇区起步的企业在发展壮大后在城区设立办公场所，如中域电讯等，但整体不是很多，可以说，镇区与城区的市场关联度并不强，对于镇区来说，是很大的货量，但对于城区来说，影响不会很大。

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