[摘要] 著名的“宋庄画家买房案”是一个经典判例：2002年北京近郊的宋庄还不算出名，画家李玉兰以4.5万元买下村民马海涛的一个院落，并花巨资装修居住；几年后宋庄成为著名画家村，马海涛觉得吃亏了，诉至法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效。
最近一位年轻的朋友在庐山脚下承包了200亩土地，种上了杨梅，鱼塘里也养上了鱼。他平时在北京继续自己的专业，假期就带着妻儿回到自己的庄园。
这样的生活方式引来同事朋友一片艳羡的目光，业余庄园主的生活是很多城市人的梦想。但这位朋友告诉我，没有这么浪漫，更多需要工厂化的严谨和大规模的资金、精力投入。除了不菲的土地承包费，还需要花大价钱修路，租推土机平整土地，铺上全套的灌溉网络；需要选种、施肥、种植、除虫，为将来的产品销售渠道建设做准备；因为自己不能常驻，还需要找到放心的代理人做日常管理。
这不是去享受浪漫，实质是一种创业。更多“懒人”的想法是：租上几亩地，盖一栋别墅，种点花，种点菜，面朝大山，春暖花开。的确也有很多人开始实践，但这个梦想在现实中会遇到各种法律问题和社会问题。
一位杭州的朋友，在郊县著名景区湖畔，向当地村委会租下一亩荒地，签约20年，准备建房做养老之用。因为工作繁忙，年一直没时间去打理；一年后当他带着高价请来的设计师去现场规划的时候，发现这块土地上竟然冒出一栋漂亮的三层小楼！这不是上帝在帮他实现梦想，而是当地一户村民的杰作，并已入住。村委会的回答是，“我们这是农村，别跟我们讲合同讲法律。”结果只能退回租金了事。
此类事件不是个别现象，如果在当地没有过硬的人脉，仅凭一张租地合同，是没法放心的。
更何况，这份合同本身在法律上也站不住脚。现行法律已经允许村集体以外的人士，可以租赁农村集体土地，但不允许变成宅基地，只能用于农业用途。《农村土地承包法》第三十三条规定，土地承包经营权流转，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。受让方须有农业经营能力。”
只有在租赁大面积土地，并主要用于农业用途的前提下，打一个“擦边球”，拿出很小比例的土地建一栋“管理用房”。例如一位著名的财经作家，早年在千岛湖租下一整座岛，种满杨梅树之后，用不到百分之一比例的土地建了一栋房子。
因此宅基地的价值就体现出来了，农村宅基地也可以流转，但只能流转给本集体居民，不允许卖给城市居民。但当下这正是城市居民“下乡”的主流方式。
著名的“宋庄画家买房案”是一个经典判例：2002年北京近郊的宋庄还不算出名，画家李玉兰以4.5万元买下村民马海涛的一个院落，并花巨资装修居住；几年后宋庄成为著名画家村，马海涛觉得吃亏了，诉至法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效。最终的结果是李玉兰腾退房屋，马海涛赔偿一定金额，但这笔钱远远比不上房屋的额度。
出身农村的城市白领可能会窃喜：家里的老房子原来还是很有价值的！自己可以回老家批块宅基地建别墅了。但这也需要一些重要前提：首先必须有家庭成员的户口留在村集体；其次必须是因为有人成年需要分户；最重要的是，原有宅基地面积低于一定标准，各地标准不一，比如有的是人均不能超过60平方米，有的是单户不超过200平方米。
按照这个标准，已经进城的家庭几乎不可能再在老家获批新的宅基地。例如年初爆出的某名著名的副区长，只有老母亲的户口在老家农村，但新建了一栋别墅，连院子占地4亩左右（超过2000平方米）。这无论如何不能算合法。
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