[摘要] 近日房产税试点扩容的相关消息传得沸沸 ，一时间铺天盖地塞满整个网络。叶檀曾表示开征房产税能够抑制房价，但我们不能对其抱有太大期望。最近，有专家站出来大呼房产税是"刺破楼市泡沫的利器”。房产税对中国楼市的冲击很可能被严重低估了，一起走进本期今日话题:房产税再掀风云对楼市冲击被低估？
编者按：近日房产税试点扩容的相关消息传得沸沸 ，一时间铺天盖地塞满整个网络。关于房产税我们讨论了很多年，最近的呼声尤其高。叶檀曾表示开征房产税能够抑制房价，但我们不能对其抱有太大期望。最近，有专家站出来大呼房产税是"刺破楼市泡沫的利器”。房产税对中国楼市的冲击很可能被严重低估了，并扬言“房产税开征之日，是房价见顶之时”。一起走进本期今日话题:房产税再掀风云对楼市冲击被低估？
缘起：
房产税试点扩容已提上日程 今年或新增数城市
据知情人透露，房产税试点扩容已提上日程。继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增数个城市进行房产税试点。新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量征收。
2011年1月，房产税开始在上海、重庆先行先试。上海方案只针对增量，税率分0.4%和0.6%，并给予户籍居民家庭新购房人均60平方米的免征额；重庆方案则偏重高档住房，涉及存量与增量，税率为0.5%至1.2%。
2013年起，上海房产税适用税率分界线因与新建商品住宅平均销售价格联动有所提高，如果房屋单价超过27740元/平方米，则按0.6%征收房产税；若低于或等于27740元/平方米，则按0.4%的税率征收。2012年这一税率分界线为26896元/平方米。
重庆高档住房应税价格也在今年开始执行新标准，房产税应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高至12779元/平方米，是重庆主城9区2012年新建商品住房成交建筑面积均价6389元/平方米的两倍。
深圳有份？广州无缘？
有消息称，第二批房产税试点城市会在近期公布，其中包括杭州、深圳等。而北京由于房产类型太多，则暂时不会纳入这批名单之中。
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，广州入房产税试点可能性不高。如果按房价高，市场成熟，二手交易高于一手交易这三个标准，广州的确有可能列入征收试点。但选试点一定是各类市场都有代表，不能全是一线城市，二、三线城市代表要补充。如果深圳入选，广州就安全许多了，毕竟两地临近，市场相似度极高。
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房产税扩容试点“以地方自愿为主”
今年4月初，杭州坊间就流传“杭州房产税即将开征”。杭州流传的房产税试点方案内容是：4月26日，杭州出台细则；5月1日起，杭州作为第二批房产税试点城市，开始征收房产税。具体细则将参考上海模式：人均免税面积60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。
但最近这条传言中的杭州版房产税并没有如期到来。
中指研究院杭州首席分析师张志杰表示，据他与当地政府部门接触了解，“杭州版房产税确有方案，但因有关方面对方案有异议，最终没有推出。”
“杭州本身就不太想出，但因有关方面要求，所以才制定了方案。但从传言中的方案内容看，杭州选择了难度较小的增量征收方式。从这一点上看，出台房产税方案，并不是地方政府自愿行为。”张志杰介绍。
财政部财政科学研究所副所长王朝才告诉记者，第二批房产税试点扩容基本上是以地方政府自愿为主。对于传闻中的房产税试点征收方案主要效仿上海模式，王朝才认为，这有其可能性。以增量房为主要征收对象在交易环节就可以实现，比较容易控制，而对存量房征收还要进一步评估。前者对地方政府而言，难度也较小。
张志杰认为，房产税试点扩容一定是各方博弈的最终结果，如果中央地方观点不一，或者地方内部意见不统一都将难以推出。张认为，实际上，目前地方政府均不愿意推房产税。
最终传言中的杭州版房产税方案如公众所看到，仍难产未出。但该消息却刺激了杭州4、5月份住宅尤其是豪宅成交量大增。据当地媒体报道，杭州当地不少开发商加速推盘。4月中旬的一个周末，有20多个楼盘集中开盘；五一小长假前一周，有10多个楼盘开盘，更有3个楼盘在4月26日前夜，连夜开盘。
据张志杰监测，受传闻中杭州版房产税征收方式影响，4月份杭州大部分豪宅项目均“卖得很好”。
据传言，第二批扩容的房产税试点城市中，“被点名”设计房产税试点方案的城市还包括青岛、南京、深圳以及传闻已久的湖北鄂州。
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易宪容:房产税全面征收须先确立基础条件
对于征收房地税，在笔者看来，政府的意图是让现有对房地产市场过多干预的行政政策退出，而更多地利用经济杠杆来调控房地产市常当然这种意图是正确的，因为房产税作为现代国家的一种税收工具，既有增加国家财政收入的功能，也有调节收入分配的功能，更不用说对遏制房价起到重要作用了。
当前的问题是，中国房产税征收基础条件不成熟，如果仅仅是像上海及重庆那样的试点，那么这种试点所起到的作用十分有限，并且还会增加房价上涨预期。
所以，面对当前的房价持续上涨，利用有效经济杠杆遏制高房价是政府之责任。但征收房地产税不仅仅是试点可一了百了的事情，而要建立起一套公正公平的房地产税体系，既要包括过多持有住房的累进税制，也要包括对弱势民众的房产税减免条例。而这需要一系列的制度基础，如要对中国住房进行全面性普查，以便知道现有的住房谁在持有及如何分布，建立起公开透明的中国住房信息系统，然后在此基础上通过公共决策的方式来设立相关的法律。只有这样，房产税才能真正起到遏制高房价的重要作用。
所以，当前的重点并非是把房产税征收继续试点下去，而是要建立起有利于公正公平房地产税的制度基础与条件。如果这个基础条件确立，房地产税就可以在征收而不是仅仅停留在试点层面上了。否则，这种试点会没完没了。
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有消息说房产税试点扩容已经提上日程，马庆斌认为这有利于促进房地产市场的健康发展。
马庆斌：看待房产税扩容对于市场的影响，还是不要过于悲观。房产税扩容是二月份出台的国五条涵盖的政策内容之一，对于市场是预料之中的事情。当前，房地产市场对于政策的免疫力和辨别力还在逐步提高，前期采取大量的行政性措施，现在逐步用市场的手段替代行政手段来稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展，这也是市场呼吁政策的出台。
这会对楼市有哪些影响？马庆斌认为房产税地的推进对市场的影响是积极正面的。
马庆斌：长期来看，使用更加倾向于市场调节的方式促进房地产市场的健康发展，不仅是过去多年调节房地产市场的重大经验和教训，也是国外发达经济体的重要经验。这种逐步推进房产税的方法，不仅有利于房地产市场的健康发展，而且更有利于当前宏观经济的转型和平稳复苏，因此短期的影响会有，也可能被非理性地放大，比如使大量的投机和投资性的投资闻风而动。但是，这种负面的影响很快又在总体经济回稳的积极消息带动下弱化，房地产板块很快又会随着大盘的复苏或总体经济的复苏而更加活跃。所以，从长期来看，这种影响应该是积极的，是一个正能量。
有分析说，房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加快行政调控手段淡出。马庆斌认为这是一个稳步推升的过程。
马庆斌：首先要明确房产税扩容是名单的增加，还是房产税向深度扩容，其次要需要回答的问题就是房产税的核心目标到底是什么。如果是试点城市范围的扩展，也就是名单增加，肯定会对稳定房价有一定积极的作用，同时也会为以后土地财政提高、地方财政税收来源多元化提供很好的政策通道。但是，从目前城市住房登记系统的建设速度和我国复杂的住房产权体系来看，全覆盖的房产税是相对有难度的。逐步让行政手段淡出，用房产税逐步代替，这是有一个稳步推升的过程。
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钟伟:房产税开征或成击穿中国楼市泡沫的利器
为什么政府需要开征房产税? 因为税源不足!
中国经济目前并没有摆脱2010年以来形成的持续放缓的大格局。如果从流转税的增速来倒推中国GDP增速，那么在2012年可能是6.8%，2013年一季度则可能低至6.5%，从目前到2020年，中国GDP要维持7.5%的增速难度极大。在这样的背景下，政府税源日益枯竭。
地方财政的困难尤其巨大，1994年分税制后，地方财力日益萎缩，地方靠拖累银行和逃费银行债务，勉强维持到了2000年；此后靠土地财政，维持到了2008年；然后靠地方投融资平台，维持到当下。随着营改增税改的推广，地方政府已不再具备任何主体税种。通过向企业增加税负已很困难，民企不堪重负，国企分红艰难。因此，开拓税源很自然地集中到了居民身上，而中国居民拥有的宗财富可能就是房产。
房产税对中国楼市冲击被严重低估
在我看来，如何开征并不重要。重要的是，房产税对中国楼市的冲击很可能被严重低估了。
决策者也许会在税基方面有所考虑，例如，按家庭成员的多少进行免税面积的扣除，比如3口之家150平方米以下的住房免税；例如，按房屋类型，进行免税套数的扣除；例如，农民自建住宅、房改房、2套以内的商品房或经适房免税。决策者还可能在税率方面有所考虑，例如在一二线城市的房产税率定得相对高些，而将三四线城市的税率定得低些。
我之所以强调如何界定免征不重要，在于以下逻辑：一是较宽泛的免征规定，会对三四线城市的财力补充作用有限，而较狭窄的免征规定，则对民众的广泛不满难以平息。二是即便从边际角度看，只有中国的富裕群体才可能真正承受房产税(例如仅对2套以上房屋开征房产税，并随套数的增加而累进)，那么少数富裕群体抛弃房产投资，将带来巨大市场震动。
这就是投资中的羊群效应。对没有多套房的居民来说，房价上涨本来就是纸上财富难变现，而对中高收入群体，如果富裕群体逐渐放弃投资房产，这种示范效应很可能被决策者忽略。比方说，中国居民储蓄账户中，99.46%的账户余额在50万元以下，但这一定不意味着对仅占账户数0.54%的高余额账户收税，会不引起储蓄的急剧分流。
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房产税冲击巨大 效果或不容小觑
房产税为什么会冲击巨大？原因在两方面，一是从中长期看，即便没有紧锣密鼓的调控，中国房地产市场也已进入平台期，此时出台房产税政策，雪上加霜的效果更显著。二是房产税是标志性的财富再分配政策。中国居民财产中最重要的形式是房产，国家统计局曾统计认为，房产占中国居民家庭财产的70%，对这一部分征税影响极其深远。哪怕是0.5%的税率，以房屋产权70年计，也意味着本来属于你的财富，瞬间有35%不再是你的了。中国居民的生活将更依赖于薪酬，而不是财产性收入。按马克思的定义，没有或较少拥有财产性收入，主要依赖出卖劳动生活，是无产阶级的典型特征。
不仅如此，房产税的开征还衡量着政府执政的开明程度。房地产调控至今，之所以政策叠出，效果糟糕，与民意相悖，就在于政策决策的透明度低，民意参与度几乎为零。因此，在开征房产税之前，真希望决策者能够反思政策制定的目标、执行的效果和民众的认同度。
一是是否应考虑中国民众如何保存其财富？2003年至今，M2增长5倍，GDP仅增3倍，对发钞背后隐含的攫取通货膨胀税的冲动是否应该克制一下？二是地方财政至今步履艰难，是用房产税来转嫁问题，还是真正进行1994年以来的综合财税改革？三是在中国房产和土地所有权分离，房屋普遍建设在已交纳土地出让金的租用土地之上，房产税开征的法律依据是否充分？四是房地产剧烈调整的金融风险是什么？曾有官员认为即便中国房价下跌50%银行业也扛得住，这种判断甚至比激进的学者更为大胆。五是沿用秘密讨论、出其不意实施的旧习，还是保持足够的决策透明度、公众参与度？
我悲观地认为，关于房产税的讨论尚不够充分，仓促的政策极有可能使中国楼市泡沫被击穿，在未来的中期时间段内，除了一线城市和少数二线城市的核心区，其他地区的房产并不再具备投资价值，甚至可能成为棘手的风险资产。
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