东莞一季度土地成交大涨 房企后市拿地更严谨

房天下  2013-04-05 00:00

[摘要] 东莞一季度楼市回暖，土地市场尽管供应环比萎缩，但成交出现大涨。商住用地成交地块分布均匀，大小冷热地块90%以上被本土开发商所斩获。另外，一季度土地市场最大的亮点有：品牌房企佳兆业厮杀挺进虎门镇，地块单价仅次于虎门新地王；洪梅黎洲角村地块时隔2年成功“出嫁”，望洪片区地块引发众多房企关注。

东莞一季度楼市回暖，土地市场尽管供应环比萎缩，但成交出现大涨。商住用地成交地块分布均匀，大小冷热地块90%以上被本土开发商所斩获。另外，一季度土地市场亮点有：品牌房企佳兆业厮杀挺进虎门镇，地块单价仅次于虎门新地王；洪梅黎洲角村地块时隔2年成功“出嫁”，望洪片区地块引发众多房企关注。新“国五条”粤版调控细则落地，一定程度上稳定房价预期，开发商未来拿地将更加趋于理性。

一季度土地供应环比萎缩 成交大涨

据东莞中原地产研究数据显示，东莞一季度土地总供应面积共132.01万平方米，环比减少24.13%，同比上涨93.88%;商住和商服地共供应13宗，供应面积约33.42万平方米；其中商住用地供应26.64万平方米，环比下跌52.52%，同比上涨60.18%。业内表示，东莞一季度土地供应环比下跌受传统春节因素影响所致。

东莞2013年季度挂牌上市商服商住地一览表

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东莞一季度土地成交面积高达163.38万平方米，环比上涨52.45%，同比上涨98.49%；土地成交金额22.25亿元，环比下跌17.32%，同比下跌24.53%；其中商住地成交面积约18.85万平方米，环比60.77%，同比上涨44.12%；商住用地成交金额为10.65亿元，环比下跌51.35%，同比49.30%。业内人士分析认为，尽管2月遭遇“春节”，但由于1月、3月延续了2012年第四季成交的火热局面，2013年季度土地整体成交面积同比出现大涨。

东莞一季度土地成交单价呈地位运行状态。东莞一季度土地成交单价仅为1362元/平方米，环比2012年第四季度（2511元/平方米）跌了45.76%，同比2012年季度（3581元/平方米）跌了61.98%。其中商住用地成交单价5649元/平方米，环比上涨163.36%，同比上涨3.6%；商住成交楼面低价约为2308元/平方米，环比上涨7.61%，同比上涨26.80%。

9成商住商服地 被本地房企收入囊中

据房天下统计，东莞一季度挂牌入市的商住地共计13宗，供应面积约33.42万平方米，其中普通商住用地占11宗，商服用地占2宗；商住用地成交面积约18.85万平方米，商服用地成交面积约67755平方米，流拍2宗，占面80120平方米。一季度共成交11宗，其中10宗被东莞本地房企收入囊中，1宗为外企所获。

麻涌镇麻三村成交地块

1月18日，莞城旗峰路2012WG058地被东莞万科以38200万元收入囊中，折合楼面地价1772 元/㎡；1月10日，麻涌麻三村2012WG064地块被陈德爱7950.0万元拍得，楼面价为2480元/㎡，溢价34.7%；1月25日，编号2013WG001号地块被东莞市众恒实业以5422万元拿下，折合楼面价710元/㎡；1月25日，寮步凫山村编号2013WG002地流拍；1月31日，东坑井美村商住地由东莞金达房地产以9600万元拿下，折合楼面地价2685元/㎡，溢价60%。

2月3日，凤岗雁田村编号2013WG004地块被东莞市金舜房地产以5455万元斩获，折合楼面地价1402元/㎡；2月4日，深圳龙光投资顾问以1.62亿拿下大岭山金桔村(小区网论坛)近3万㎡商住用地，折合楼面地价2732.5元/㎡。这也是继2009年拿下莞城“地王”，龙光地产时隔3年再次布局东莞。

3月1日，寮步凫山村2013WG006地流拍；3月8日，东坑2万余平宗商住地被由东莞市东盈实业底价拍下，折合楼面地价660元/㎡；3月13日，凤岗黄洞村2013WG009地由东莞市东魅房地产以3461万元拍下，折合楼面价约1791.59元/㎡，东魅地产于同一天拍下编号2013WG009与2013WG008地；3月21日，虎门金洲2013WG010地被东莞市德弘贸易以45010万元拍下，折合楼面价5309.34元/㎡，溢价26.39%；3月25日，洪梅黎洲角村编号2013WG011的商住地由东莞中熙房地产以总价15140万元拍走，折合楼面地价1839元㎡，溢价135%。

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佳兆业厮杀进虎门 单价仅次于新地王

在11宗成交的商服商住地中，楼面地价单价者为东莞市德弘贸易有限公司擒获的虎门金洲村商住地，仅次于东莞新地王。

虎门金洲成交地块

据房天下记者了解，3月21日上午10时，东莞市虎门镇金洲村在东莞国土资源交易网上成交了一宗商住地，占面约3.4万平方米，其容积率为2.5，地块质量优质，其西侧为万科紫台项目，周边商业配套齐全，北面离广佛高速告诉较近，交通方便。该地块经过众多房企近5个95轮激烈争夺，最终为东莞市德弘贸易有限公司所擒获，溢价26.4%。

自万科地产、龙泉实业、丰泰地产、黄河集团等房地产大鳄进驻虎门镇后，目前又有一家本土品牌房企进驻该片区，即刚拿下虎门金洲村商住地的佳兆业。该地块折合楼面价高达5309.3元/平方米，仅此于虎门2012年履新的新地王——万科地产斩获的虎门博涌村地块。佳兆业金沙洲村商住地地价仅低于新地王545元/平方米，而比相邻的万科紫台项目高出92元/平方米。

对此，东莞市天启&开启机构相关负责人表示，佳兆业此次历经5近百轮地激战，最后成功厮杀挺进虎门，势必重新革新虎门现有的房地产格局，这对虎门镇未来房价的上升也有一定的影响。

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中熙布局洪梅 水乡片区注入新的兴奋点

洪梅黎洲角地成交地块

3月25日上午10时，东莞一季度最后一宗地——编号2013WG011的洪梅镇黎洲角村商住地块在网上出让国有建设用地使用权。据房天下了解，该地块吸引11家单位参与报价，4家单位参与角逐，历经近2个71轮竞价，最终被18度报价的东莞市中熙房地产开发有限公司抢下，成功布局“望洪片区”。

据了解，该地块处于洪梅镇中心区的，位于洪梅汽车站对面，与迎宾大道和洪金南路相邻，通过迎宾大道到达洪梅的交通主干道洪梅大桥，可畅达洪梅其它地方及望牛墩等镇区。同时广深沿江高速也近在咫尺，到达广州、深圳十分方便快捷。

据东莞中原研究人员分析，一直以来，东莞洪梅镇商住地供应寥寥无几，2008年以来仅供应2宗商住地，而在售项目也仅有3个，目前只有2个项目仍有少量的产品在售。截止到2月28日，雍景家园和丰泽园(小区网论坛)分别还有21套、8套的洋房可售，而后期也无潜在项目及时供应，市场处于一片空白状态，中熙地产抓住时机，趁机布局洪梅，及时补仓。

此外，也有业内人士表示，东莞市正在推动水乡一体化发展，这是东莞决策层的一项战略举措。水乡片区一体化规划的提出，将是这一片区发展的转折点，无疑是有利于洪梅、望牛墩等镇区房地产行业的发展的。而中熙地产此时杀入水乡片区，也为该片区的发展注入新的兴奋点。

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4月:房企后期拿地将会更加趋于理性

东莞2013年4月挂牌上市土地（备注：截止3月28日）

4月东莞土地市场供应略有下降，交投总量下滑。根据东莞国土资源局网上公告显示，截止3月28日，4月进入最后竞价的土地达到4宗，东莞土地流拍“重灾区”寮步镇和黄江镇各贡献2宗，合计91225平方米。

4宗挂牌上市地块中，寮步镇塘唇村推1宗交通设施用地（加油站），编号为2013WG012，占地面积约3317平方米，容积率小于1.0，起拍价为1300万元；寮步镇凫山村挂牌上市1宗商住用地，编号为2013WG013，占地面积约58527平方米，容积率1.0＜R≤2.2，起拍价为27300万元；黄江镇合路村出让1宗商服用地，编号为2013WG014，占地面积约24881平方米，容积率小于1.0，起拍价为3050万元；黄江镇合路村推1宗托幼用地编号为2013WG015，占地面积约4500平方米，容积率小于≤0.94，起拍价为581万元。

近日，新“国五条”粤版调控细则落地，一定程度上稳定了房价预期，对房企拿地有所影响。但对有志于深耕寮步房地产市场的开发商而言，寮步镇凫山村商住地将是一个不错的扩大版图的机会。业内分析人士认为，当前各地相关国五条细则还未完全落地，部分房企对此持观望态度，在拿地策略上也较谨慎，后期拿地将更加趋于理性。

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