[摘要] 2013年3月25日下午5时，广东省人民政府网网站公布“广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》”，通知共五条。广东对于当前房地产市场调控表态，基本印证地方政府楼市收紧传闻，成为全国首个地方版调控政策落地的“地方版细则”。
导语：2013年2月20日，国务院楼市调控“新国五条”已出台，按照市场预计，两会后出台的楼市调控政策，实际上仅隔一周的时间。2013年3月1日晚间，国务院办公厅“新国五条”加强细则正式出台，通知从“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六方面做出具体解释。2013年3月4日，政协委员、住建部副部长齐骥表示，楼市调控的细则实际都在五条措施里，但还要调整成可操作的具体的条款。各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底这些细则将出台。
2013年3月25日下午5时，广东省人民政府网网站公布“广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》”，通知共五条。通知出，各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：现将《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）转发给你们，经省人民政府同意，提出以下意见，请一并认真贯彻执行。一、切实落实政府稳定房价的责任。二、坚决抑制投资投机购房需求。三、增加中小套型普通商品住房供应。四、加快保障性安居工程建设。四、加快保障性安居工程建设。五、加强房地产市场监管。广东对于当前房地产市场调控表态，基本印证地方政府楼市收紧传闻，成为地方版调控政策落地的“地方版细则”。
有请知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生全面解读广东版楼市“粤新五条”细则：
一，如何评价广东版楼市“粤新五条”细则？有什么亮点？与新国五条与新国五条细则有什么不同？
谢逸枫：“粤新五条”细则出台的时间节点与政策内容，基本符合我此前预期判断。广东版楼市“粤新五条”细则作为执行与落实国务院“新国五条”与国务院办公厅“新国五条”房地产调控的“地方版细则”，可谓闪电“重拳”出击，正式拉开地方版调控政策出台的序幕，意味着地方版调控政策进入密集的“出台期”。
谢逸枫：“粤新五条”总体上措词相当严厉、调控力度大、方向明确、手段毒辣、目标精准化。调控总基调上保持“保大于压、调中有紧”的思路，与新国五条的调控策略保持一致，遏制投资投机购房需求与结构性增加市场供应。一方面是体现出地方政府调控差别化的思路，没有采取“一刀切”的执行“新国五条”政策，遏制投资投机购房需求的同时保护合理的自住与改善需求。另外一方面是“粤新五条”在调控政策的操作上预留了继续加码空间。但是“粤新五条”细则依然缺乏可具有实际操作的指导标准规定，需要根据每个城市的楼市情况制定具体的执行政策。广州、深圳、佛山、珠海等等其他城市的地方政府估计在3月底到4月初公布具体的执行政策措施。
谢逸枫：“粤新五条”细则有九个亮点：一是作为落地的地方版细则，具有参考性。二是明确广州与深圳3月底上报价格控制目标，但无具体参照标准。三是明确规定约谈和问责地方城市负责人，但无惩罚措施。四是税收与限购政策的调控加码。严格执行个税20%规定，但无具体的执行标准。限购进一步升级，明确规定“广州、深圳、珠海、佛山”四市的限购范围，由主城区扩大到郊区，由一手房扩大到二手房。五是未提房产税扩容要求，今年广州、深圳房产税不扩容。六是房贷政策不加码、限贷与限价政策不放松。（二套房贷不停贷及二套房贷首付不提至7成、利率不提至1.3倍，首套房贷首付不提至5成、利率不提至1.2倍）。六是规定3月底前公布2013年度住房用地供应计划。七是要求完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止地价上涨过快。八是加快中小套型普通商品住房供应与保障房建设。2013年底前，把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。九是不排除提高商品房预售门槛、健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设。
谢逸枫：“粤新五条”细则与新国五条与新国五条细则有四个方面不同，一是总体调控力度下降。二是房产税无扩容规定。三是二套房贷未收紧。二套房贷首付未提至7成、利率未提至1.3倍，首套房贷首付未提至5成、利率未提至1.2倍。四是调控基调“有保有压、调中有紧。”
二，广东版楼市“粤新五条”细则对楼市有什么影响？房价是否会暴跌？房企如何应对？
谢逸枫：“粤新五条”细则对楼市是非常利空政策，犹如一把利器直插楼市心脏，必导致广东部分城市楼市爆发“九级”地震，楼市4月份进入震荡下行将持续到今年三季度，一旦调控再加码，全年楼市难好过去年。首先是“粤新五条”细则最厉害的政策主要是个税20%与限购政策加码，即使是房产税未扩容，广东楼市部分城市地方政府将面临前所未有的巨大调控压力。其次是广州、深圳、佛山、珠海四地城市楼市4月开始陷入低迷期，预计到持续到三季度。三是楼市火热上升趋势迅速降温、一二手商品房楼市跌入冰点。四是四地市城市楼市成交量4月开始跌入低谷、持续到今年三季度。五是四地市城市楼市房价上涨态势止涨转跌、涨幅回落、上涨楼盘的数量下降、下降楼盘的数量增加。六是购房者因调控政策加码，进入深度持币观望期，持续时间不确定。七是不排除部分房企因资金紧张，出现大幅度降价行动与高折扣的价格优惠措施。
谢逸枫：“粤新五条”细则不会导致广州、深圳、珠海、佛山房价暴跌，今年房价稳中有升，一季度房价反弹、二季度房价回落震荡、三季度房价筑底、四季度房价企稳回升。首先是调控的目的稳定房价，不是打击房价，不存在暴跌的可能性。其次是市场上依然存在大量的刚性需求与改善的合理需求，况且二手房限购估计会导致市场供应紧张，房价上涨的压力大。三是政策并未从市场供求关系的问题上解决房价上涨，只是短期的遏制需求作为调控手段，未实际增加市场供应。四是政策本身的操作性存在自由调整空间，不排除地方政府微调。
谢逸枫：房企应该谨慎涨价与调价，不可盲目哄抬房价，防止更严厉的调控政策出台。一方面是等待地方政府进一步的执行细则出台。另外一方面是针对刚性与改善需求尽量卖房子。
附录：广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知
各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：现将《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）转发给你们，经省人民政府同意，提出以下意见，请一并认真贯彻执行。
一、切实落实政府稳定房价的责任
广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。其他地区要结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。省住房城乡建设厅、监察厅要加强对各地稳定房价以及保障性安居工程政策落实情况的监督检查，对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区，要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。
二、坚决抑制投资投机购房需求
房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。实施住房限购政策的地区要组织房管、公安、民政、税务、社保等部门，建立分工明确、协调有序的购房审核工作机制，严格把好限购关。
三、增加中小套型普通商品住房供应
各地级以上市（含顺德区）政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并报省国土资源厅备案。要进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。
四、加快保障性安居工程建设
2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，各地要尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、规划、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。要结合落实《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府办〔2012〕12号）要求，抓紧组织编制完善中长期住房保障规划，保障性住房建设量较大的地区要尽快编制保障性住房土地储备规划。保障性住房项目应尽可能安排在公共交通、教育、医疗、农贸市场等配套设施较为完善的区域，并特别注重公共交通系统配套建设。各地要抓紧完善本地区住房保障管理制度，加快住房保障管理信息系统建设，实现多部门信息资源共享。2013年底前，各地级以上市（含顺德区）城区要把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。
五、加强房地产市场监管
要严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。各地要建立健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前各地级以上市（含顺德区）要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。省住房城乡建设厅、统计局等部门要加强对全省房地产市场的监测和研究分析，及时主动发布商品住房交易和租赁的权威信息，稳定市场预期。加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时主动澄清并依法严肃处理相关责任者。
广东省人民政府办公厅
2013年3月25日
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