[摘要] 被称为东莞最严住房公积金新政一出即击起千层浪，引起了社会强烈反响。昨日，东莞中原地产研究部研究员舒剑玲接受本报记者采访，详细解读本次东莞公积金新政调整的背景、原因、焦点及影响。展望未来，舒剑玲认为，本次公积金新政降低后期更严厉政策出台的可能性。
被称为东莞最严住房公积金新政一出即击起千层浪，引起了社会强烈反响。昨日，东莞中原地产研究部研究员舒剑玲接受本报记者采访，详细解读本次东莞公积金新政调整的背景、原因、焦点及影响。展望未来，舒剑玲认为，本次公积金新政降低后期更严厉政策出台的可能性。
业界分析人士解读东莞公积金政策调整，认为此次调整并非出于打压市场和需求，更非政策收紧的信号，而是出于规范公积金管理。
【调整背景】 公积金支付危机加大 存贷比不宜过高
记者：请你分析一下当前我市公积金政策调整背景及原因？
舒剑玲：首先，东莞楼市成交放量，公积金贷款户数与贷款额剧增。2012年下半年随着各种政策利好的逐渐呈现，楼市预期乐观，成交量节节攀升，在第四季度达到高峰，其中12月成交7369套，创下历史新高。2013年市场延续回暖趋势，1月东莞住宅成交套数6103套，成交面积61.87万㎡，同比上升346%。
而据东莞市住房公积金管理中心数据显示，2012年东莞公积金新增贷款额为417895.77万元，同比增长幅度高达50.44%，公积金贷款户数与贷款额剧增，公积金管理中心一时压力倍增。此外，数据显示，2012年东莞公积金存贷比高达56.26%，同比2011年明显上升，贷款总额的增加，无疑加大了公积金的支付危机，从抵抗资金风险的角度讲，公积金存贷比不宜过高。
其次，经济不景气，个人公积金贷款率大幅上升，公积金管理问题增加。东莞去年全年GDP为5100亿元，同比增长6.1%，部分经营下滑的企业无法继续或暂时停止缴纳员工公积金，员工对收入的不乐观，部分购房者在办理公积金贷款以后离职，个人贷款率大幅上升，不少公积金还贷停滞，滋生一系列公积金信用管理问题。
再次，多重因素造成公积金提取过大。受2012年东莞经济影响，不少不景气企业的员工离开东莞，往往将公积金贷款余额提取出来并销户。此外受通货膨胀威胁，人们的理财意识普遍提高，有机会即提取公积金账户移做他用，比如提取公积金付首付或偿还商业贷款，这些因素也都会造成东莞公积金账户提取过大。
最后，一线城市楼市调控加码预期加强，影响到二、三线城市政策预期。
【调整目的】
东莞公积金政策调整并非打压市场需求
记者：那么请你分析一下，本次政策出台的目的？
舒剑玲：综合政策出台的背景及原因，此次东莞公积金政策调整并非出于打压市场和需求，更非政策收紧的信号，而是出于规范公积金管理，降低资金还贷风险，让公积金持续、健康地发展。
两会后，各地尤其是一线城市及2012年房价上涨过快的其他城市，将会根据“国五条”的政策精神出具体的执行细则，但就东莞而言，2012年东莞房价基本与2011年持平，上涨幅度在可控范围，细则影响不大。东莞此时公积金政策的出台降低了东莞后期出台更严厉政策的可能性。
【调整重点】
公积金贷款月供与家庭月收入挂钩
记者：对于本次政策调整的重点，你印象最深的有哪些？
舒剑玲：比如，公积金贷款月供不得超过家庭月收入的55%，申请住房公积金贷款的职工家庭月收入按如下方式计算：家庭月收入=申请人月收入+配偶月收入；申请人月收入＝申请当月申请人的住房公积金汇缴额（含个人和单位缴存的，下同）÷（单位缴存比例+个人缴存比例）；配偶月收入＝申请当月配偶的住房公积金汇缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）。
新政鼓励双方缴存夫妻共同贷款，但家庭月收入算法不严谨。除了贷款总额受限之外，月供额度也受到桎梏。此前的公积金贷款的月供款额与收入比要求，无法通过住房公积金核实个人收入的，在核实贷款的月供款额与收入比时，借款人的月供款额不得高于借款人及其配偶月收入的50%；通过住房公积金核实个人收入的，借款人的月供款额不得高于借款人及其配偶月收入的70%。
新政在家庭月收入的计算上做了严格限制，与公积金缴存额度挂钩。申请人月收入＝申请当月申请人的住房公积金汇缴额（含个人和单位缴存的，下同）÷（单位缴存比例+个人缴存比例），以2012年东莞市住房公积金人均年缴存额为7653元为例，按单位缴存比例+个人缴存比例中间值25%来算，申请人月收入为6378元，那么个人月供额度不得高于1403元/月。对于夫妻双方皆缴存公积金的家庭来说，家庭月供额度不得高于2806元/㎡，对于购买总价较高住宅的家庭来讲，夫妻双方共同缴存贷款比个人缴存贷款更有利，且由于“余额的8倍”这一条款的限制，个人要申请到46万元的贷款申请，至少要7年以上，而在这个平均水平上共同缴存公积金的夫妻双方，只需要缴存4年左右公积金，就足以贷到66万元这个贷款额度。政策更鼓励双方都有缴存公积金的夫妻共同贷款。但是政策中对于配偶未缴存公积金的家庭月收入应如何计算没有明确细则，这导致在实际操作中各楼盘相差很大，缺乏严谨性。
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